长见识!重庆渝中区刑事诉讼律师怎么委托,律师事务所职业风险基金计提比例

1、房源匹配度风险

国内经济的飞速增长，导致经济泡沫严重化，实体企业发展越来越困难，很多工厂企业的运作很容易遇到资金断裂，以至于越来越多的债务欠款等经济纠纷增多，因此债权人申请法院执行的案子也屡见不鲜，并且这些年银行的坏账也是越来越多，因此法拍房的房源也就越来越多。

法拍房源数量增加，优质房源随之增加，购买者选择也就更多。未来法拍房的市场规模和成交仍会快速增长，市场认可度也将越来越高，参与的人只会越来越多，越往后竞争越大，能捡漏的机会也将减少。网络上的所谓的“好房源”，别人也一样能看出来，但具体好还是不好，得详细调查才能知道，不能被一时的表象所蒙蔽。

规避风险方法

在筛选房源时首先要明确购房目的，是自住还是投资，建议买前要做好调研。法拍之前要有自己的购房预算，根据自身实际情况购买，设置买房资金红线，避免冲动加价。

2、腾退风险

房子买来以后，因为复杂的债务关系，造成了腾退风险。

法拍房是法院对有抵押的房屋进行执行，对于这类拍卖的房屋的款项需先偿还抵押的债务，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。买了司法拍卖的房子最棘手的问题就是房子拍了住不进去。

规避风险方法

(1) 原房主霸占房屋。如果买受人在司法拍卖中成功竞买，并按规定办理了房地产权属证书，则买受人是该房屋的合法所有人，有权占有该房屋，而该房屋的原房主无权占有。此时，购房者有两种方式收回房屋。

① 公力救济，即以财产保护纠纷为由向警方报案或提起民事诉讼。

②私人救济，即买家自行设法让房屋实际居住人腾退房屋。

(2) 租客霸占房屋。对于这种情况，司法拍卖的房屋之间存在合法有效的租赁关系。司法拍卖的房屋在法院查封前已经出租给承租人，承租人实际占有该房屋的，买受人虽然取得房屋所有权，但必须继续占有履行被执行人与承租人签订的租赁合同。

承租人不必腾出房屋，但买方作为新的出租人可以收取租金。承租人在履行租赁合同过程中违约的，可以单方解除租赁合同，不承担任何责任。最好是找到专业的团队来进行辅助，风险就能得到很好的控制。

3、过户风险

法拍房中，大部分房子都可以过户的，但是也有少数房子没办法正常过户。

(1) 市政配套用房
市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户。

(2) 历史保护建筑
历史保护建筑未经批准是不可以发生买卖、交换、赠与等行为的。

(3) 不完整产权
房产产证有三种模式：一种是个人产权，一种是共同共有。还有一种就是按份额占有。

按份额占有的房产在进行司法处置时，只能涉及被执行人名下的份额，因此房产不能完整过户，也没有独立的处置权，不建议参拍。

(4) 军产权房
军产房是指军队享有房屋所有权的房屋。军产房的所有权属于总后勤部，军队产权房向地方转让，必须要取得总后勤部的审批，否则无权转让，即使转让了也是无效的。

(5) 土地性质是集体土地
土地性质是集体土地的房屋，都是没有产证的，不属于商品房范畴内，这就是我们经常说的“小产权房”。像这类小产权法拍房，只拍卖使用权，而不是所有权，因此买受人无法办理产权过户，拿不到产证。

规避风险方法

尽量避免上述五种法拍房的拍卖。

4、非理性参拍

司法拍卖不是网上购物，不享受七天无理由退货，是非常严谨的。既然决定要拍下房产，就要在前期做好房源调研，同时也要明确悔拍所带来的后果，如果悔拍后果自己能不能承受。

规避风险方法

在参与司法网拍前，做好认真细致的前期调查和竞拍准备，在决定报名参拍前，一定要请专业人员进行专业的事前调查，准确把握房屋的真实情况，在拍卖中做到有的放矢，另外还要进行竞拍方案筹划，设置好自己的心里预期价位，做到不赌气，不上头。

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