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房屋买卖合同纠纷房屋差价损失

认定案例分析

一、黄健、周智慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终17899号，广东省广州市中级人民法院

上诉人主张：

黄健上诉请求：1、改判一审判决第五项为：周智慧向黄健赔偿房屋增值损失（房屋差价损失）239200元；2、撤销一审判决第六项，改判为：周智慧向黄健赔偿居间服务费损失3000元、按揭服务费损失5500元、财产保全责任保险费4920元及律师代理费35000元；3、本案的全部诉讼费由周智慧负担。

事实和理由：一、房屋增值损失已确定，且周智慧作为造成黄健经济损失的过错方、违约方对此应承担赔偿全部责任，一审判决不应对损害赔偿责任再予以酌情调整。二、一审判决已查明黄健存在居间服务费损失，且认定了周智慧作为违约方应代作为守约方的黄健向经纪方支付该费用，但一审判决遗漏了该费用的判项。三、因周智慧的违约过错导致合同解除，黄健在交易过程中支付的按揭服务费已构成了实际经济损失；黄健为实现债权而诉诸法律支出了律师费及诉讼保全费也是黄健的实际损失。上述费用应由周智慧承担。

周智慧、汇锋房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

2018年10月30日，黄健向本院提出诉讼请求：一、解除黄健、周智慧于2017年11月16日签订的《房地产买卖合同》；二、周智慧向黄健赔偿楼价差额损失239200元（评估的房屋总价1159200元减去合同交易价格920000元的差价）；三、周智慧向黄健返还购房定金50000元及支付利息损失（以50000元为本金，按银行同期同类贷款利率自2017年11月16日起计至实际返还之日止）；四、周智慧向黄健返还部分首期房款30000元及支付利息损失（以30000元为本金，按银行同期同类贷款利率自2018年3月27日起计至实际返还之日止）；五、周智慧赔偿黄健为购买涉案房屋所支付的居间服务费损失3000元；六、周智慧赔偿黄健为办理涉案房屋按揭所支付的按揭服务费损失5500元；七、周智慧赔偿黄健为购买涉案房屋所支付的提前还款加急费损失5000元；八、周智慧向黄健赔偿律师费损失35000元；九、周智慧向黄健赔偿财产保全责任保险费4920元；十、由周智慧承担本案全部诉讼费。

一审法院认为：

关于黄健请求周智慧赔偿承担房屋增值损失（房屋差价损失）的问题。因2017年、2018年房地产市场价格增幅较大，而周智慧的违约行为导致黄健无法按照当时的市场价值购买房屋，故周智慧理应承担赔偿责任。根据《房地产估价报告》的评估结果显示按照2018年10月30日（原告起诉之日）的房地产评估价值为1159200元，对比合同价款920000元增值了239200元，故合同约定周智慧应承担的违约责任也不足以弥补该增值损失。因此，综合考虑周智慧的合同履行情况、房价的波动、合同关于违约金的约定以及黄健的实际损失等情况，酌定周智慧向黄健赔偿涉案房屋增值损失（房屋差价损失）150000元，至于黄健主张的超出上述金额范围以外的增值损失（房屋差价损失），不予支持。

关于黄健请求周智慧赔偿其居间服务费损失3000元的问题。根据合同约定，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，故现黄健请求周智慧赔偿其居间服务费损失3000元，合理合法，予以支持。

关于黄健请求周智慧赔偿其按揭服务费损失、律师费损失、诉讼保全责任保险费损失的问题。由于黄健并未提交合法有效证据证明其与周智慧有约定守约方可向违约方请求赔偿上述损失，且周智慧应赔偿的房屋差价损失亦足以弥补黄健的损失，故黄健上述请求，缺乏事实依据，不予支持。

于2019年5月17日作出如下判决：一、解除原告黄健与被告周智慧、第三人广州市汇锋房地产代理有限公司于2017年11月16日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健返还定金50000元及支付利息（利息从2017年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以50000元为上限）；三、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健返还房款30000元及支付利息（利息从2018年3月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以30000元为上限）；四、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健返还提前还款加急费5000元；五、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健赔偿房屋增值损失（房屋差价损失）150000元；六、驳回原告黄健的其他诉讼请求。

二审法院认为：

一审判决已就被上诉人周智慧构成违约、对上诉人黄健请求解除上述《房地产买卖合同》予以支持的理据作了充分的论述，合法有据，本院不再赘述，予以确认。被上诉人周智慧的违约行为导致上诉人黄健无法按照当时的市场价值购买房屋，一审判决综合考虑被上诉人周智慧的合同履行情况、房价的波动、合同关于违约金的约定以及上诉人黄健的实际损失等情况而酌定被上诉人周智慧向上诉人黄健赔偿涉案房屋增值损失（房屋差价损失）150000元，并不违反公平合理原则，本院予以维持。

根据合同的约定，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。上诉人黄健已实际支付了居间服务费3000元，故一审判决认定上诉人黄健请求被上诉人周智慧赔偿其居间服务费损失3000元合理合法而予以支持正确，但一审判决遗漏该判项，本院予以纠正。

合同第十一条约定，合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。现上诉人黄健已实际支付了按揭服务费5500元、律师费35000元，故上诉人黄健诉请被上诉人周智慧赔偿上述费用符合合同约定，本院予以支持。至于上诉人黄健诉请的财产保全责任保险费4920元，并非必然、必须支出的费用，本院不予支持。

二审裁判结果：

一、维持广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初7146号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；

二、撤销广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初7146号民事判决第六项；

三、被上诉人周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人黄健赔偿居间服务费3000元、按揭服务费5500元、律师费35000元；

四、驳回上诉人黄健的其他诉讼请求。

二、余延举、江敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终22321号，广东省广州市中级人民法院

上诉人主张：

上诉人余延举上诉请求:1.撤销一审判决第四判项；2.依法改判余延举向江敏、赖富才支付损失赔偿款569582.122元；3.江敏、赖富才承担本案一、二审的全部诉讼费用。

事实与理由如下：一、一审法院对江敏、赖富才购买涉案房屋的差价确定有误，该差价应为江敏、赖富才成功拍得涉案房屋的最终成交价与原涉案房屋买卖合同约定总价二者之差。二、一审法院对余延举应向江敏、赖富才支付的损失赔偿额计算有误，应当以江敏、赖富才购买涉案房屋的差价1729842元作为差价损失按比例计算损失赔偿额。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判，支持余延举的全部上诉请求。

被上诉人江敏、赖富才二审答辩称：一、江敏、赖富才认可一审判决结果，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、关于余延举提及的差额问题。江敏、赖富才通过司法活动进行非市场拍卖购得涉案房屋，该拍卖成交价并不是真正的市场价格。余延举在上诉事实理由部分中将市场差额偷换概念，该拍卖成交价与原合同约定的房屋总价之差应认定为江敏、赖富才因余延举违约遭受的直接损失的一部分，余延举所主张的价差是错误的。

原审第三人链家公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。

江敏、赖富才于2018年8月14日诉至一审法院，请求判令：1.解除江敏、赖富才与余延举就买卖广州市越秀区水荫路xx号xxxx房而签订的《广州市存量房买卖合同》及补充协议；2.余延举返还江敏、赖富才全部款项2700000元及利息（以2700000元为基数，按照每日0.2%的利率，自每笔款项付款之日起计算至实际返还之日止）；3.余延举赔偿涉案房屋在2019年4月19日的市场价格1372.36万元与买卖合同约定的8200000元差价损失552.36万元。

一审法院认为：

根据合同约定，“甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。”江敏、赖富才要求余延举返还已付房款270万元并支付利息，合法有理，因江敏、赖富才主张的利息标准按每日0.2%明显过高，一审法院调整至每日按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因余延举的过错导致江敏、赖富才未能实现房产转移登记，在房价上涨的情况下，江敏、赖富才已无法用同样价格另购同地段同类房屋，江敏、赖富才的损失是客观存在的，江敏、赖富才要求余延举赔偿房屋差价损失于理有据，一审法院予以支持。但由于江敏、赖富才并未实际支付全部房款，若按现时市场价格与合同约定的总价之差作为损失赔偿额，显然有失公平，经综合考量及结合本案实际情况，一审法院参照江敏、赖富才付款比例确定余延举应付的损失赔偿额。因广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司已根据江敏、赖富才的申请对涉案房屋的价值作出了评估报告，该公司具备评估资质，且各方对其出具的评估报告没有异议，一审法院认可其效力。至于采用哪个评估价值时点，一审法院认为，因江敏、赖富才提起本案诉讼之时是就其受侵害事实主张权利之时，采用起诉之日作为价值时点更为合理，该时点的评估单价为78690元/平方米，总值为13381800元，因此，该评估总值与合同约定的总价差价为5181800元，根据上述分析及比例计算，余延举应向江敏、赖富才支付1706202元赔偿款。因本案诉讼系因余延举过错引致，故本案诉讼费、评估费及保全费均由余延举负担。

一审法院裁判：

综上所述，判决如下：一、江敏、赖富才与余延举之间关于广州市越秀区水荫路xx号xxxx房的买卖关系于本判决发生法律效力之日解除；二、余延举应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向江敏、赖富才返还2700000元房款；三、余延举应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述房款的利息（其中1500000元的利息从2016年11月16日起计至返还之日止；600000元的利息从2017年1月16日起计至返还之日止；100000元的利息从2017年10月30日起计至返还之日止；500000元的利息从2017年3月6日起计至返还之日止，每日按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计）支付给江敏、赖富才；四、余延举应于本判决发生法律效力之日起十日内，向江敏、赖富才支付损失赔偿款1706202元；五、驳回江敏、赖富才的其他诉讼请求。

二审法院认为：

本院认为，一审法院认定因余延举违约，导致涉案《广州市存量房买卖合同》《补充协议》和《补充协议（二）》解除，由余延举向江敏、赖富才返还2700000元房款及利息，双方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对余延举的上诉主张，认定如下：

至于余延举上诉主张其仅应向江敏、赖富才支付损失赔偿款569582.122元的问题。余延举不履行合同义务，构成根本违约，江敏、赖富才已依约支付房款2700000元。因余延举违约导致江敏、赖富才未能实现房产转移登记，合同目的无法实现，且在房价上涨的情况下，江敏、赖富才现已无法用同样的价格购得同地段同类房屋，故江敏、赖富才有权要求余延举赔偿房屋差价损失。一审法院综合考量并结合本案实际情况，参照江敏、赖富才付款比例确定余延举应付的损失赔偿额，公平合理。江敏、赖富才另行通过司法拍卖的途径取得涉案房屋，与本案交易并无直接关系，拍卖成交价与双方原合同约定交易价的直接差额已达1729842元，一审法院判决赔偿金额亦未超过该价差，且江敏、赖富才因余延举违约所造成的损失亦非限于房屋交易直接价差这一损失。余延举上诉主张其仅应向江敏、赖富才支付赔偿款569582.122元，于法无据，不予支持。

综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人余延举的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果：

驳回上诉，维持原判。

三、林嫣、莫桂莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2020）粤01民终7026号，广东省广州市中级人民法院

上诉人主张：

林嫣上诉请求：撤销一审判决或发回重审，由莫桂莲承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案商铺交易价值贬损并非林嫣“违约”造成，一审判决以林嫣“违约”为由将市场因素、莫桂莲过错等风险完全转嫁林嫣，没有任何事实和法律依据。1、涉案商铺价值贬损，与其所在商圈整体衰落密切相关。2、涉案商铺未办妥“消防验收手续”，莫桂莲亦存在过错，不能完全归咎于林嫣。二、一审判决将产生极其不良的后果，进而损害涉案商铺所在商场业主的集体利益。三、一审法院另案判决认为林嫣“负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务”没有任何事实和法律依据，一审法院对此未作辨析径直引用是错上加错。1、林嫣与莫桂莲所签的《商铺买卖合同》并未约定应由林嫣负责办理涉案商铺及所在商场的装修工程验收手续。2、林嫣既非涉案商铺及所在商场的建设单位亦非使用单位，不负有办理涉案商铺及所在商场装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。且按照行业惯例，装修工程消防验收手续属于“二次消防”，原则上均由业主或使用单位自行负责办理。四、一审法院对“订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”理解与适用错误，对莫桂莲损失范围的界定与最高人民法院审判业务意见不符。一审判决认定的“成本损失”不属于违约损害赔偿的范畴。五、一审判决违背合同法保护交易秩序原则及合同解除制度的设计初衷，且极易产生极大的道德风险。本案中，如莫桂莲认为其合同目的已无法实现，完全可以行使合同解除权，通过将涉案商铺退还林嫣、林嫣返还价款的形式实现自身权利救济，即便莫桂莲确需通过转售涉案商铺挽回损失，亦应通过评估、拍卖或事先征询林嫣是否行使优先购买权等形式确保转售价格公允合理，而非自行与买受人协商定价后处置。六、莫桂莲转让涉案商铺的买受人是涉案商铺所在商场纠纷案件的代理人谢海傲，不符市场交易的公平原则，交易价格并不公允。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，判决林嫣承担莫桂莲转让商铺“成本损失”远超林嫣订立合同时可以或应当预见到的损失范围，且严重违背公平合理原则。

莫桂莲辩称：一、涉案商铺自2014年10月1日交铺至今，从未开过一天业。二、林嫣卖涉案商铺时从未告知莫桂莲是消防不合格、不能开业营业的商铺。三、莫桂莲因林嫣违约导致不能达到涉案商铺正常商用的合同目的，损失已实际产生，莫桂莲无过错。办理消防验收的合同义务人是林嫣，其应当预见到涉案商铺消防不合格、不能正常营业所致的大幅贬值、失却商用价值。四、只要有人愿意购买涉案商铺，莫桂莲就出售而不管其身份。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，由林嫣承担本案一审、二审诉讼费用。

2019年9月5日，莫桂莲向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、林嫣向莫桂莲赔偿损失131万元；2、林嫣承担本案诉讼费。

一审法院认为：

莫桂莲与林嫣签订《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当恪守履行。林嫣在2015年5月12日一审法院到涉案二层商铺现场勘验后一直未能重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其行为已经构成违约，导致莫桂莲无法正常使用涉案商铺，进而导致莫桂莲遭受经济损失。

关于莫桂莲的损失情况，核定如下：1、2012年，莫桂莲向林嫣支付171万元购房款；2、2014年，林嫣向莫桂莲交付因消防问题无法经营使用的涉案商铺；3、2017年6月28日，莫桂莲为减少损失，接受以低于购买价131万元条件向他人出售涉案房屋，从中挽回40万元损失；4、2019年8月28日，莫桂莲经起诉主张2014年10月1日至2017年6月28日期间无法使用涉案商铺的损失，获一审法院支持79889.79元，目前暂未实际受偿。

莫桂莲的损失分为收益损失及成本损失。其收益损失已在26828号案中主张。因为莫桂莲已将涉案商铺出售，无权再主张收益损失。但是，无论莫桂莲是否出售涉案商铺，涉案商铺因林嫣的违约行为严重贬值的事实是客观存在的。虽然其他购房人未出售商铺，也未向林嫣主张贬值损失，但并不意味其目前未遭受贬值损失。当然，不能排除将来涉案商铺被整改完善的可能性。但是，就目前而言，上述可能性无法确定，且整改完善所须支付的对价更无法确定。莫桂莲作为无过错的购房人，在上述不确定的情况下选择出售涉案商铺减少损失，其行为并无不妥。因此，莫桂莲向林嫣主张131万元经济损失的诉讼请求有事实依据，合理合法，予以支持。

一审法院裁判：

同年8月28日，一审法院作出26828号民事判决，判决：1.在本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告莫桂莲支付违约金79889.79元；2.驳回原告莫桂莲的其他诉讼请求。

二审法院认为：

被上诉人莫桂莲购买涉案商铺是一种投资行为，自有其商业风险，涉案商铺自其购买后并非必然增值或保值而不会贬值。虽已有生效判决认定因上诉人林嫣的违约行为导致被上诉人莫桂莲无法正常使用涉案商铺而致被上诉人莫桂莲经营、收益的损失，但生效判决已对被上诉人莫桂莲关于其在出售涉案商铺前无法正常使用、经营、收益的损失的诉请予以支持。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被上诉人莫桂莲以何价格向何人出售转让涉案商铺是其对自身权利的自行处分，非上诉人林嫣所能左右或预见，而如前所述，被上诉人莫桂莲诉请上诉人林嫣支付在其出售转让涉案商铺前因上诉人林嫣的违约行为所遭受的损失已有生效判决予以支持。现被上诉人莫桂莲再诉请上诉人林嫣赔偿其基于商业投资而购买的涉案商铺的价值贬损，既无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。（精辟）

综上，上诉人林嫣的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30751号民事判决；

二、驳回被上诉人莫桂莲的全部诉讼请求。

一审案件受理费8295元、二审案件受理费16590元，均由被上诉人莫桂莲负担。

四、陈韵、赵兴阁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终17736号，广东省广州市中级人民法院

上诉人主张：

陈韵上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判赵兴阁向陈韵赔偿703900元，并按年利率6%标准支付逾期利息；2.赵兴阁承担本案案件受理费及评估费7085元。

事实与理由：2××7年1月14日，陈韵与赵兴阁、乐有家公司签订房屋买卖合同，约定陈韵购买涉案房屋，转让总价款为113万元。签约后，陈韵为筹足房款，将自己名下房屋出售，并以每月2000元租金租用其他房屋居住。双方在合同过程中达成补充协议，约定2××7年10月15日前办理过户手续。在此期间，陈韵不断向赵兴阁咨询房屋办证和注销抵押登记情况，但赵兴阁直至2××7年8月27日仍表示涉案房屋尚未办妥注销抵押手续。后陈韵发现赵兴阁未如约履行合同，将涉案房屋出售给案外人并完成了过户。经起诉后查询不动产登记档案，该房屋于2××7年3月24日办证，2××7年6月23日注销抵押登记，2××7年9月26日查档时房屋产权反映已变更。一审法院仅判决赵兴阁承担226000元的违约责任，显然未从公平、诚实信用的原则出发，综合考虑赵兴阁违约行为的恶劣性、欺骗性和导致陈韵损失不断扩大等因素，无视赵兴阁支付226000元根本不足以补偿陈韵损失的事实。且赵兴阁在涉案房屋大幅升值后违约另行出售所带来的利益远远大于所需承担的226000元违约责任。综上，请求二审法院予以改判。

赵兴阁答辩称：关于差价损失的问题，陈韵一开始知悉涉案房屋没有房产证，故愿意不托管1万元作为诚意金帮忙过户，关于没有房产证的风险陈韵是知悉的，后来陈韵没有按照合同要求履行。陈韵称要卖房后才能给赵兴阁首付款，并要求包装修才帮忙赎契。在陈韵不帮赵兴阁赎契的情况下已经视为构成了解除合同的条件，直至陈韵要求交还钥匙时赵兴阁已经明确表示合同不再继续履行。陈韵对房产证的出证情况也是知悉的，赵兴阁从未隐瞒情况。关于房价上涨问题不是合同签订之初能够预见的，赵兴阁没有过错。综上，陈韵要求赵兴阁赔偿差价的理由不充分，没有事实依据，也没证据证明赵兴阁根本违约，陈韵有利用低价定金锁定高价房产的嫌疑。

一审法院认为：

一、关于陈韵、赵兴阁哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为陈韵、赵兴阁哪方违约的问题。陈韵主张系赵兴阁不诚信一房二卖，赵兴阁主张系开发商陈韵延迟出证导致原合同自动终止。一审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合陈韵、赵兴阁双方所提交的证据、庭审诉辩及乐有家公司陈述的情况来看，本案显系赵兴阁违约。涉案房屋在2××7年3月24日出证及2××7年6月23日涂销抵押后，陈韵、赵兴阁双方有充足的时间完成交易，但赵兴阁隐瞒相关情况，并在《二手房买卖合同补充协议》中约定的2××7年10月15日前即已将涉案房屋另行转让给案外人，故本案系赵兴阁不诚信的一房二卖，属于赵兴阁根本性违约，赵兴阁应当承担相应的违约责任。陈韵主张赵兴阁应返还定金60000元，陈韵的此项主张合法合理，一审法院应予以支持，但该60000元定金之中有50000元现由乐有家公司托管，故该50000元应当由乐有家公司直接返还给陈韵，赵兴阁对乐有家公司返还此50000元给陈韵承担连带责任。乐有家公司与赵兴阁之间的居间合同关系则可另循法律途径予以解决。至于陈韵另要求赵兴阁仍需向其赔偿损失703900元及利息的主张，一审法院认为法律规定的违约金及合同约定的违约金既有惩罚性，也有补偿性，《中山市二手房买卖及居间服务合同》第十二条已明确约定赵兴阁违约时需承担房屋交易总价款20%的违约金，且一审法院考虑到本案中陈韵仅向赵兴阁方支付60000元定金，而赵兴阁至今只实际收取10000元定金的事实，故一审法院从公平合理原则予以考量，酌情确定在赵兴阁承担全案诉讼费的基础上，另由赵兴阁向陈韵支付合同约定总价款20%即226000元作为违约金即可，对陈韵主张的超出部分，一审法院则不予支持。

二审法院认为：

根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）涉案房屋买卖合同解除的责任归责问题；（二）陈韵要求赵兴阁赔偿房屋差价损失703900元应否支持。

关于焦点（一）。首先，双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》均为双方的真实意思表示，一审法院认定上述合同依法成立，对双方当事人具有约束力正确，本院予以维持。赵兴阁上诉主张《二手房买卖合同补充协议》第二条属于无效条款，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《二手房买卖合同补充协议》第二条约定，“卖方在取得该房屋房产证之后，买卖双方应在2××7年10月15日之前办理递件过户手续”。根据本案查明的事实，涉案房屋于2××7年3月24日办理产权登记手续，2××7年6月23日注销抵押登记。赵兴阁抗辩称其于2××7年6月才拿到房产证，即便如此，双方在2××7年10月15日之前也有充足时间办理递件过户手续，合同完全可以得以履行。但是，涉案房屋却于2××7年9月26日因赵兴阁转售第三人而变更转移登记至第三人名下。故合同不能继续履行的责任在赵兴阁。其次，关于赵兴阁认为根据《二手房买卖合同补充协议》第三条“如因开发商原因导致无法出证或延迟出证，原合同自动终止”的约定，其于2××7年6月才取到产权证，双方合同已自动终止的抗辩理由。本院认为，涉案房屋已于2××7年3月24日办理产权登记手续，赵兴阁所称其于2××7年6月才取得产权证，并不符合上述“无法出证或延迟出证”而合同自动终止的情形。而且，赵兴阁在将房屋另售第三人之前，也未向陈韵履行《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知义务。因此，赵兴阁认为双方合同已自动终止的主张不能成立。综上，涉案房屋买卖合同及补充协议的解除应由赵兴阁承担违约责任，一审法院判处赵兴阁按双方合同约定向陈韵支付总价款20%即226000元的违约金，并无不当，本院予以维持。

关于焦点（二）。如上所述，涉案房屋买卖合同及补充协议系因赵兴阁单方违约导致解除，由此，赵兴阁已承担了合同约定的转让总价款20%即226000元违约金。在此情况下，考虑到涉案合同约定的违约金计算标准超过一般房屋买卖合同中单方违约应承担总价款10%违约金的约定，且从合同履行情况看，陈韵仅支付了60000元定金，合同并未进入实质履行阶段，双方签订合同时陈韵对于赵兴阁未取得涉案房屋产权证是清楚的。鉴于此，一审法院从公平合理原则予以考量，不予支持陈韵要求赵兴阁赔偿房屋差价损失的主张，属于依法行使自由裁量权，并无明显不妥。

关于评估费7085元承担问题，因本案陈韵未就该费用提出诉请，且本案对于陈韵主张的房屋差价损失不予支持，故陈韵要求评估费由赵兴阁负担，本院不予支持。

驳回上诉，维持原判。

五、文唯高、徐月丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2020）粤01民终542号，广东省广州市中级人民法院

一审法院认为：

关于付升前要求文唯高、徐月丽赔偿房屋差价损失的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用