北京中财刑事案件（北京中财资本管理有限公司）

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从几千元冲上4万元，再被一纸限令打入寒冬，房价急速腰斩，“环京第一城”河北燕郊楼市从疯狂进入萧条已经持续数年。期间，全线溃败的不只是买在高点的北漂和炒房客，当初大范围圈地、高价囤地以待后续开发的燕郊开发商也被深套其中。

而5年前，燕郊老牌开发商三河市兴达房地产开发有限公司（下称“兴达公司”），以5300多万元价格收购三河市燕郊镇东蔡各庄村民赵文生、赵文福名下15亩土地的承包权。

在土地流转合同生效并完成交易近5年后，2022年1月5日至2月1日，赵文东、赵文生、赵文福先后被三河市公安局以涉嫌敲诈勒索罪拘留，2月1日，三河市检察院对赵文东、赵文福批捕。

2月22日，上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）记者采访获悉，上述三人的家属已联名向河北省、廊坊市检察院反映称，当年兴达公司大范围收地，其完全是积极、主动、自愿地进行交易，合同条款和价格也都是兴达公司主导确定的，村民们的行为没有非法性，不具社会危害性。

2022年1月5日至2月1日，赵文生、赵文福、赵文东三人被三河市公安局以涉嫌敲诈勒索罪拘留。2月1日，赵文生被取保候审。图片来源/受访者供图

开发商疯狂抢地 村民每亩地曾卖到400万

燕郊，隶属于河北省廊坊市三河市，是一个面积只有108平方公里常住人口35万的小乡镇，因位于天安门以东30公里的地理优势，成为“环京第一城”。在2010年北京严苛的限购政策推动下，燕郊楼市迅速膨胀，房价冲破万元大关，成为众多北漂的安家之所。

2015年7月中旬，在京津冀协同发展、通州建设城市副中心等多项利好政策下，无数北漂和炒房客涌入燕郊，直接将燕郊房价推高到每平米4万元时代。火热的楼市引起了各地投资客的竞相追逐，也吸引了大量地产开发商进入燕郊跑马圈地。

凭借着地理优势，燕郊产生了4家实力雄厚的本土地产商——福成、燕达、汇福和兴达，燕郊首富李福成正是以此起家。一直以来，燕郊的房地产开发都被这4家本土地产商控制着，鲜有外地房企进入燕郊拿地。

兴达公司是四大本土地产商中最早涉入燕郊房地产开发的企业。天眼查显示，兴达公司的实际控制人是马志涛，他名下有20多家企业，控制着90家公司，多数与房地产开发有关。

2017年4月，兴达公司的员工与东蔡各庄的村民赵文生签订了两份《承包地经营权流转合同》，约定以每亩260万和400万元的单价，5300万元的总价，将赵文生名下15亩地的承包权转让给兴达公司。代表兴达公司在合同中签字的是其工作人员王文涛，赵文生和赵文福则是依据早年的合作协议分配流转款。

合同约定，双方是依法、自愿、有偿签订合同，兴达公司获得土地承包权后，依法享有流转土地的原始流转合同约定的各种相关权利及义务，并拥有再流转的权利。

《承包地经营权流转合同》签字后两天，兴达公司将钱款转给了赵文生。

赵文生告诉记者，赵文东是他赵家家族里的弟弟，早些年当过村支书，赵文福是赵文东的哥哥，被收购的土地是早年他们从其他村民处流转过来的，其中自己有5亩多地，赵文东有6亩多地，赵文福有3亩多地。因为关系熟络，所以办理相关合同签字等手续都是委托赵文生办的。

2017年4月，兴达公司的员工与东蔡各庄村民赵文生签订了两份《承包地经营权流转合同》。图片来源/受访者供图

燕郊限购，开发商高价囤地被深套

2月22日，赵文生的儿子赵志辉告诉上游新闻记者，父亲在1月5日被三河市刑侦大队带走接受调查，主要问的是兴达公司与父亲怎么签订协议，又是如何转款的。

赵志辉告诉记者，各家开发商从2015年起就在燕郊的村子里大范围收购土地，来东蔡各庄收地的主要是兴达公司。当时兴达在村里比较显眼的位置，甚至挂起了“村改办公室”的牌子，兴达公司在周边几个村里收购了100多户村民的土地承包权，总交易额或超10亿元。父亲当年签订的2份协议，都是兴达公司主动找到他签的，价格上也都是商量好确认并签字的。

兴达公司曾在东蔡各庄挂牌“村改办公室”。图片来源/受访者供图

2月22日，东蔡各庄一位赵姓村民告诉记者，在2016年左右，在东蔡各庄及其附近的几个村庄里，开发商抢地跟疯了似的，“有时好几个开发商共同进村，挨家挨户地问有没有地，如果有就直接谈价格签字，不管是宅基地还是基本农田，就是400万一亩”。该村民表示，到了2017年中旬，热闹的景象突然一下子停止了，“也不知道什么原因，感觉特别的突然，呼啦一下子，见不到一家开发商进村收地了。”

在兴达公司和赵文生、赵文福签订合同短短两个月后，2017年6月，燕郊开始实行严格的限购政策，非本地户籍居民家庭在当地购房需要缴纳3年社保或纳税证明，限购1套住房。这一政策，把许多购房者挡在门外，燕郊楼市随之迅速降温，当年底，房价腰斩至2万元左右，至今没能回弹。

一方面是楼市走出了魔幻行情，一方面是开发商收购的土地迟迟没有取得开发批文。按照相关规定，燕郊的农村土地如果想进行房地产开发，需要先取得河北省政府转变土地性质和用途的批文，三河市政府据此完成土地收储，之后再以招拍挂的方式出让使用权。

特别是2020年3月，国家发改委公布北三县与北京市通州区协同发展规划，兴达公司收购的土地至今未开发成功。这意味着，多年前斥巨资收购的村民土地，除了要承担巨大的资金成本、价格大幅下跌的损失之外，还面临无期限的等待。

针对燕郊的土地乱象，上游新闻记者梳理发现，上述情况不是个案。据央广网报道，市民袁先生在2017年3月以每平方米1.6万元的价格购买了盈时未来港小区一套60平方米的房子。2018年底，他等来的不是交房通知，而是盈时集团资金断裂导致项目停工的消息。随后，购房者纷纷要求退款。经过相关政府出面协调，盈时集团仅给少数购房者退了部分钱款，大多数购房者一分钱也没给退。部分购房者起诉了盈时集团，仍然没能拿回钱款。

签订流转合同后，涉案的15亩地至今仍处于闲置状态，有的已经成了荒地。土地始终未改变性质和用途。图片来源/受访者供图

开发商没报案 3村民涉嫌敲诈勒索被抓

在土地流转合同生效并完成交易近5年后，2022年1月5日，赵文东、赵文生、赵文福三人被三河市公安局以涉嫌敲诈勒索罪拘留，2月1日三河市检察院对赵文东、赵文福批捕。

赵文生的儿子赵志辉告诉记者，2017年签合同时双方是自愿的市场行为，5年间兴达公司也从未和他们就此事联系过，15亩地现在处于闲置状态，有的已经成了荒地。土地始终未改变性质和用途，未进行非农建设，国家和集体利益也未受损害，其中并不存在纠纷，更不存在敲诈勒索。

2月22日，上游新闻记者致电兴达公司一位马姓负责人，对方表示，上述敲诈勒索案并不是兴达公司报的案，具体谁报的案并不清楚，具体情况可以问公安部门。

随后记者致电三河市公安局相关负责人，其表示，案件仍在侦办中，不便透露相关情况。

2月21日，记者从赵文东、赵文生、赵文福三人的多位家属处了解到，他们已联名向河北省、廊坊市检察院联名反映称，当年兴达公司大范围收地，完全是积极、主动、自愿地进行交易，合同条款和价格也都是兴达公司主导确定的，村民们不可能也没有能力敲诈兴达，实际上当时不卖都不行。兴达始终享有交易的自主权、选择权和定价权，其损失是正常的政策、商业风险所致，与村民们无关。村民们的行为没有违法、非法性，不具社会危害性。即使有经济纠纷，双方也完全可以通过民事诉讼解决。

赵文东等人的家属已联名向河北省、廊坊市检察院反映称，当年兴达公司大范围收地，完全是积极、主动、自愿地进行交易，村民们的行为没有违法、非法性。图片来源/受访者供图

典型的土地“以租代征”协议 律师认为不构成犯罪

5年前，燕郊多家开发商收购了几百户村民的土地承包经营权，总交易或达几百亩、数十亿元。其他开发商和广大村民都在观望本案的最终走向，案件结果将起到强烈的示范作用。

中央财经大学预防金融证券犯罪研究所高级研究员、北京市京师律师事务所许浩律师认为，此案不适认定构成敲诈勒索罪。

《刑法》规定，敲诈勒索罪指行为人以非法占有为目的，采取恐吓的方式迫使对方基于恐惧交付财物或者处分财产上的利益，数额较大（贰仟元）或者多次敲诈（二年内三次以上）的行为。

首先，构成敲诈勒索罪必须要求行为人有非法占有的目的。这赵文生等人与兴达公司签订了《承包地经营权流转合同》，该合同在未经司法机关撤销或认定合同无效前是合法有效的，难以认定赵文生等人非法占有的目的。

其次，要有证据证明赵文生等人采取了恐吓的方式迫使对方基于恐惧交付财物，否则不能认定其构成敲诈勒索罪。

赵文生等人与兴达公司签订了《承包地经营权流转合同》，属于典型的土地“以租代征”协议。 所谓“以租代征”，即房地产公司通过租用农民集体土地进行非农业建设，扩大建设用地规模。 随着城市建设的飞快发展，房地产价格快速上涨，靠近城区农村城市化进程加快，农村集体土地价格也上涨。但是农村集体土地只有通过政府征地后，再经招拍挂程序才能卖给房地产企业。

为了抢占市场，很多房地产公司采取“以租代征”方式，获取农村土地进行房产开发。房价上升时期，“以租代征”模式有利于农民收入提高，有利于推进地方政府城市建设，也有利于提高房地产企业的经济效益。但是房价下跌时期，大量土地积压在房地产企业手中，导致房地产企业高额负债甚至破产，所以房地产企业此时经常要求解除租地协议，甚至主张协议无效。这种“以租代征”是房地产公司自愿签订的，不可能是被对方恐吓胁迫签订的，如果将这种模式认定为犯罪，不但违反刑法规定，也违背生活常识。

此外，河北省纪委监委官网2月17日发布消息，廊坊市委常委、统战部部长，大厂县委书记谷正海被查。谷正海在2009年至2016年12月期间担任燕郊开发区管委会主任，三河市委副书记、市长，案件是否牵涉当年的燕郊房地产开发乱象，目前尚未可知。

上游新闻记者 沈度

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