北京链家地产高斌刑事判决书（链家 高军）

长租公寓市场已经成为房企的竞技场。有消息称，在中国排名前30的房企中，已经有1/3进入长租公寓领域。尽管目前盈利尚早，但在各方资本的竞相角逐之下，原有的市场秩序开始得以重构。

碧桂园加速布局长租公寓

9月11日，碧桂园集团发布公告：截至2017年8月31日，公司共实现合同销售金额约人民币3806.7亿元，同比增长112%，超去年全年3088亿元的销售总额。

值得注意的是，碧桂园在公告中强调，其已开始探索购租并举的实现路径，在一线城市及周边布局长租项目，目前已在上海、广州、深圳、厦门等城市布局15个长租项目，还有一批项目即将落地。事实上，8月22日，碧桂园总裁兼执行董事莫斌在香港举行的半年报发布会上已经表示：“未来，碧桂园将在重点城市大力发展长租公寓，目前已经在部分一线城市设立长租公寓事业部。”

今年5月，碧桂园集团上海区域对外透露，已经成立了长租公寓管理部和产城发展部，并在沪拓展业务。彼时，碧桂园集团上海区域总裁高斌表示，长租公寓管理部、产城发展部、商业管理部的组织架构已开始搭建，上海区域多业态试水势在必行。

“深入长租公寓，一来积极响应管理层号召，参与民生改善工程，二来直击租赁市场痛点，围绕租客的需求，我们会呈现一个与众不同的长租公寓。”碧桂园上海区域长租公寓事业部总经理蔡红梅告诉澎湃新闻记者，上海区域作为集团进驻长租领域的首开区域，在市场上强调“轻重并举”，包括自持部分，目前已有11个项目落位，会在年底开始陆续投入市场。而公司操作长租公寓的思路包含两种：一种是直接利用碧桂园旗下的物业，一种是大面积租赁外面的物业，改造完成后再统一对外出租。

蔡红梅并未透露公司对规模的具体计划，不过，其向澎湃新闻记者透露，碧桂园上海公司要求，“首批项目为15年租期，计划于5年内回正，进入盈利期；对长租的回报率要求为IRR（内部收益率）在25%之上，1/3租赁周期内回正”。

暂难达到回报率目标

抢滩长租公寓市场的不仅仅是碧桂园，近几年来，包括万科、远洋、中骏、龙湖等在内的一些品牌房企，在“租售并举”政策推动和自身转型的需求之下纷纷进军长租公寓市场。

例如，截至今年6月底，万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”已在全国22个城市累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间；将长租公寓品牌“冠寓”正式列为地产、商业、物业三大业务之外的第四大主航道业务的龙湖，截至今年7月底，已在7个城市运营了10个项目，计划2020年收入达到20亿元，2017年底开业房间数达1.5万间；今年8月，中骏置业管理层在中期业绩发布会上透露，目前中骏置业长租公寓已有7000多间，计划在三年做到5万间；而将长租公寓作为多元化布局方向之一的旭辉，旗下长租品牌“领寓国际”目前已有上海、苏州、杭州、南京等地的20多个项目正在筹建中，今年准备入市2万间房源，未来五年有希望达到20万间规模。

“目前政策利好，很多开发商都涉足长租公寓这个领域来，市场需求量非常大，目前还是蓝海的状态。”龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石对市场前景颇为看好。

近几年来，政策层面大力倡导进入存量时代的房地产实行“租售并举”。而随着房地产行业新政的出台，新出让地块的自持物业部分也明显增加，这些都促成长租公寓成为房企自持物业重要的去化途径之一。

相比此前的机构、资本、投行等运营主体，品牌房企在房源方面具备先天优势。加之雄厚的资金实力与运营优势，尽管进入的时间不算很早，房企们已经在长租公寓市场占据了一席之地。但由于长租公寓产品投入大、利润低、回报周期长等问题，也让房企们的盈利问题受到了业内的广泛关注。

公开数据显示，开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。不过，入市不久的开发商们暂时还达不到这个数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上坦言，万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率，他就已经很满意了。而韩石表示，龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年。2020年之前，龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求，主要考虑的是品牌和规模。旭辉领寓CEO张爱华甚至直言，“70年自持物业，不能用10年、6年回本的逻辑来算”。

不过，尽管盈利尚早，但一些业内人士仍然坚持，品牌房企们让长租公寓市场的运作模式发生了改变。它们所带来大量的资金和新的市场规则，也在重构租赁市场的秩序。

“目前租房市场格局是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的自如等长租租赁机构。”链家研究院院长杨现领分析指出：“未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。”