静安刑事案律师如何收费的（上海静安区律师事务所咨询电话）

想要捡漏法拍房？清场难、税费高，前方高能风险请注意！

随着新冠肺炎疫情对经济、生活影响的减弱，上海法拍房市场正在复苏。

根据上海国拍的统计，5月份上海法拍住宅房合计成交110套，较4月上升约44%；7月份成交172套，较6月上升约72%。

在上海工作多年的毕恭因为法拍房价格比一般二手房便宜不少且不限购，持续关注法拍房市场。

“法拍房的价格一般比普通二手房便宜20%。我从几年前开始关注法拍房，但之前贷款很不方便，所以一直没下手。据我观察，现在的情况好多了，我在拍卖网站浏览法拍房信息的时候，直接可以在页面上看到哪些法拍房能贷款、哪些银行能贷款、能贷多少。”毕恭说。

法拍房的来源主要是银行贷款纠纷、民间借贷纠纷、国家没收、财产无主而产生的房源。法拍房因为价格普遍低于市场价格，在一些城市又没有购房资格的限制，近年来受到不少购房者的青睐。那么购买法拍房到底合不合算？有哪些法律风险？

法拍房不是白菜价

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(下称《网拍规定》)，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。如果流拍，二次拍卖时在第一次流拍价的基础上最多可以再打8折。因此第二次拍卖的房子起拍价可能是市场价的5.6折。

在北京、上海、广州、深圳四个特大城市中，上海是目前唯一一个法拍房完全不限购的城市。

但实际上，在上海，想捡漏法拍房的概率正在变低。

上海国拍的统计显示，法拍房5月成交价在评估价以下的标的占成交总量的32%，超过68.18%的标的以高于评估价成交；7月超过68%的标的以高于评估价成交。

蓝鲸法拍创始人、国家注册拍卖师王胜蓝告诉第一财经记者：“从今年3月下旬开始，上海法拍房溢价严重，500万元以下的法拍房基本溢价5%~20%。据我们统计，平均一套房子8个人参拍，最多的一套50多人参拍，原以为能捡漏的法拍房，如今大多超过市场价才能买到。”

为什么法拍房会在疫情后出现溢价的情况？

法拍房市场是上海二手房市场中比较小众的市场。2019年上海市二手房市场交易数量约24万套，而法拍房市场中的交易数量为1703套，仅占二手房成交数量的0.7%。

王胜蓝告诉第一财经记者，越来越多的刚需用户想买法拍房，一是因为疫情让很多人认清房子的重要性，有些在上海打拼的外地人回沪后急于买房。二是因为疫情让不少客户的孩子没法去海外，不少江浙的客户就近来上海买房。

“此外，受疫情影响，法院迟迟没有开门，处理案件的速度会变慢。去年上海法拍房上架3000多套，成交1700多套，疫情也导致今年法拍房上架的数量会少一些。”王胜蓝表示。

法拍房的坑

毕恭迟迟没有下手法拍房还有一个顾虑是，担心法拍房会有后续的法律纠纷。“如果住房已有人落户的话，需要购房者自行解决，拍卖网站上也不会详细说明情况，这个就很烦了。如果上一家执意不迁走的话，说不定还得再打一场官司。”毕恭说。

法拍房不是拍脑袋就可以拍的。王胜蓝告诉第一财经记者，以她的估算，上海30%~40%的法拍房或多或少有一些问题。

吴伟曾在几年前拍下上海宝山区的一套法拍房，没想到遇到了清场问题。

“当时的房主因为套路贷被骗钱，把房子抵押出去了，房子被拍卖后，房东赖在里面不走。法院不负责清场，他欠款的小贷公司也时常来骚扰。”吴伟告诉第一财经记者。

直到2019年年底，吴伟通过各种渠道，也借着扫黑除恶的春风，终于收回了房子。

“收回房子后我做了个简装，转手卖掉了。幸好当时买入的价格低，我算了一下，本金还没亏，但这几年的租金亏进去了。”吴伟说。

法拍房如果存在长期租赁备案，拍卖公告中会显示“带租拍卖”，但私下签订的租赁合同一般没有租赁备案。王胜蓝提醒法拍房购房人，在拍卖成交前，一定要调查清楚法拍房的承租情况，如果拍卖成交之后再与承租人协商清房，一旦承租人坐地起价，对于买受人来说风险太大。

过户和税费问题也是法拍房购买者常遇到的坎。

蓝心2017年拍中一套位于上海虹桥区域的法拍房，拍下后发现实际面积比公告面积少了2平方米，加之拍卖时约定税费全部下家承担，而原来的房主只办理了预告登记，而没办理正式的产证，二次过户成本高出很多。

在上海法拍房购买过程中，一般情况下是税费各付，买受人只需要承担契税，原房东承担个人所得税、增值税及印花税。但在个别法拍房的上拍公告中，也会有“税费全部由买受人承担”的情况。

“这套房子的税费全部是我付。需要办理第一次被执行买房时候的契税，第二次拍卖交易的增值税、个人所得税。”蓝心说，“如果被执行人不出面的话，税务局会将第一次的契税默认按照最高缴纳系数3%来征缴，如果被执行人出面证明这套房子是他家庭的唯一住房，那契税只需要缴纳1.5%，会产生10多万元的成本差异。更要命的是，增值税会按照全额5.35%征收，这是很高的成本。”

为了解决这一系列问题，蓝心好不容易找到当时开发商的集团公司，又几经折腾把被执行人找来处理后续问题。

“为了避免出现法拍房过户难的情况，购房者在拍卖前要仔细阅读上拍公告，确认税费负担情况，最好能够查询房产历史交易记录和产调信息。”王胜蓝表示。

王胜蓝提醒法拍房购房者特别要注意一些无法过户的房屋类型：市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户；有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的，过户条件很苛刻；历史保护建筑未经批准不可以发生买卖、交换、赠与等行为；土地性质是集体土地的房屋，即“小产权房”都是没有产证的。

盈科律师事务所房产、金融律师郭韧也认为，法拍房有很多陷阱，税费很可能是大坑，特别要关注拍卖中“所有税费买家承担”的情况。

“我们一个客户曾经看中静安区一套办公房，比市场住宅便宜200万~300万元，做完尽调后，我们发现这个房子不能买。最大的不正常是：18年前，房东当时的购买价是20万元，差价达580万元；因为是办公性质，房东方须缴纳税费是差额的60%，也就是缴纳300多万元的税费。因为约定所有税费买家承担，如果拍下，这个房子和市场上的住宅房价格差不多，而且以后再出售税费也高，没有任何投资价值。”郭韧表示。

法拍房与税费相关的坑，还可能涉及补地价。郭韧介绍，一位买家拍下一套商铺后到交易中心办产证时发现买家需补高额的地价，因为这个房子也是商业用房，补地价后才能正常进入市场流通。

如何为司法拍卖保驾护航

目前主要的网络司法拍卖平台为：公拍网、淘宝网(阿里拍卖)、京东网。拍卖网站会列明很多购房参考的重要信息，比如房屋类型、拍品现状、权属状况、是否带租、是否占用、户口情况、税费承担方式、欠费情况等。但拍卖公告上通常标有：本院不承担标的瑕疵担保责任。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。

司法拍卖可不像普通网购一样可以7天包退。《网拍规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

对于高风险的法拍房，法律将如何为购房者保驾护航？购房者如何规避风险呢？

对于法拍房的清场和交房问题，上海市浦东新区人民法院执行局法官赵力锐表示，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

最高人民法院多次要求：执行法院不得在拍卖公告中表示法院不负责清场，即原则上应先清场后拍卖。如果案外人或被执行人在拍卖房屋过户交付以后，侵害买受人的居住利益和占有权利，买受人可以依法起诉或报告执行法院，人民法院将追究相关人员的法律责任。

此外，法院对拍卖还提供全程的拍卖辅助工作，包括但不限于推介、看样、竞买人登记、协助注册报名、办理过户、税费缴纳等，并不收取任何中介费。

“上海有40多家拍卖行入围法院辅助机构，由法院摇号决定由哪家拍卖行来负责哪个拍卖项目。辅助法院做一些拍卖方面的工作，拍卖公告中的信息一般都是由这些辅助机构制作，法院确认；辅助机构还负责带看房、接听客户咨询电话，但一般不会去解释和调查公告以外的内容。”王胜蓝告诉第一财经记者。

“拍卖网站也会提供律师尽调、委托看样、过户办证、税费测算等第三方拍卖服务，至于是不是真的能帮购房者避开风险，还要看服务商的专业能力和资源。”王胜蓝说。

(应受访者要求，毕恭、蓝心、吴伟为化名)

作者：孙维维

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