租房合同要不要找律师，租房 黑中介

单位｜恒都商业诉讼法律中心

作者｜合同与担保专业组 李琳

编者｜恒都微信运营团队

2018年6月28日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中国共产党中央委员会宣传部、中华人民共和国公安部、中华人民共和国司法部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会七部委联合发布了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》[1]，决定于2018年7月初至12月底，在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。其中特别点出将打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”。

7、8月正值高校毕业季，据统计，今年有820万应届毕业生即将涌入职场，租房市场也将迎来一年中最火爆的局面。面对“黑中介”盛行的现象，此次住建部等七部委的专项行动，可以说是给广大租房者尤其是刚刚走出“象牙塔”的应届毕业生以及缺乏租房经验的人们带来了“一丝福音”。

一、常见的“黑中介”行为有哪些？

套路一：发布虚假房源

《工人日报》曾发布过一则案例：刚来北京工作的小安与朋友3人准备在北京天通苑地区租房，其在租房网站上看中一套三居室，便通过网站与中介取得联系。网站上房屋显示的是“简装”，通过中介传来的图片，小安看到房屋基本配置齐全，价格合适，便与中介约定看房。可事实上，小安所见到的房屋，仅仅是毛坯房，水电未通，内部装修与图片所示相差较远，且并不符合网站所标示的地理位置。[2]

相信这样的情况不少租房者都有遇到过，尤其是在新春伊始或者毕业高峰期等房屋相对紧俏时租房，各路租房者都是“八仙过海，各显神通”，通过各种APP来寻找合适的房屋，但由于网络信息庞杂，网站上显示房屋的照片未必是真实的实际情况，好不容易看到价格合适、位置合适、大小合适的房子却被现实打脸。what？就仅仅只是个“房子”，地板未铺、水电未通……

套路二：租房合同处处有“陷阱”

比如：“黑中介”往往在租赁合同中不明确约定或设立不合理的押金扣留条款，当退租时，常常以房屋受到污损、设施设备家具损坏丢失、水电气欠费等为由强行扣留押金；或者签订“阴阳合同”，无故增加其他收费的项目等等。

套路三：暴力恐吓强制搬离不退租金、克扣押金

隔断不能租、房东提前收房或者在租赁期间内无理被要求搬离，以上情况，都是被要求在极短的时间内搬走，根本没有“提前通知”或“缓冲期”。针对未搬离者，“黑中介”轻则恶语相向、各种威胁，重则断电断水、各种骚扰等，同时针对已经缴纳的租金不予退还。“看人下菜”，房屋中介就是利用租房者多一事不如少一事的心理，才不予退还租户的押金或者租金。

二、针对“黑中介”盛行的情形，签署租房合同应注意哪些？

面对“黑中介”盛行的情形，作为租房者，应该如何防范呢？首先，明确什么房屋可以出租；其次，在与房产中介或房东签署合同时谨慎小心，为防止出现纠纷，对一些必要的证据进行保存。

（一）何种房屋可以出租

《商品房屋租赁管理办法》第六条和第八条对于适租的房屋都有相关规定，但北京市住房和城乡建设委员会联合其他各部于2017年9月28日发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》规定更详细：出租人应当为房屋所有权人或者合法使用人，并确保出租住房符合以下条件：1.建筑结构和设备设施符合建筑安全、消防等方面的安全条件，且满足基本使用功能；2.以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；3.厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；4.人均居住面积不得低于本市规定的标准。出租人承担出租住房设施设备维修责任，出租住房设施设备出现损坏影响正常使用的，出租人应当及时维修，但当事人另有约定或者承租人不当使用导致的情形除外。[3]

因此，作为租房者的我们，在租房前首先要看看作为租赁合同“客体”的房屋是否符合法律、法规的规定：大小是否符合最小出租单位、房间是否符合出租的条件等等。

（二）签订合同应该注意什么？

1、确认身份

签订合同时，应明确合同相对方是谁。如若通过房东直租，需要出租人提供身份证及该房屋的房产证等；如若通过中介，则应该查明是否有房屋所有权人的委托授权、中介公司的营业执照及房管局颁发的资质文件等。对于这些资质文件，笔者建议可以拍照留底保存以防万一。

2、中介做出的承诺一定要落实在书面合同中，以免后期遭反悔。

3、合同审查仔细

对于房租租赁合同，一定要审查仔细，尤其是租金的支付方式及时间、押金的退还条件、其他费用（包括但不限于采暖费、物业费等）的约定、租赁期间、双方的权利义务、违约条件及违约金、争议的解决方式等涉及切身利益的条款要慎之又慎，同时对于涉及重要部分的谈话可以进行录音。

4、合同尾页的盖章，一定要核对公章或者合同章与中介主体是否一致。

5、对于房屋的租金等一切费用，都要有收据，且中介公司出具的收据要有财务的章，且名称一致。

针对“黑中介”盛行的情形，作为租房者，签订合同时注意上述问题是为了避免后期的纠纷。如若真遇到类似情形，确定协商无果，一定在确保人身安全和财产安全的前提下，对涉及自身利益的证据进行取证，之后可以采取诉讼的手段维护自己的合法权益。

[1] http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201806/t20180628_236583.html

[2] http://house.qq.com/a/20180802/009592.htm

[3] http://bj.bendibao.com/news/2017930/245030.shtm