到了拍卖房子还能找律师吗，律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引（下）

　　第120条　律师为承租人提供法律服务的业务

　　在履行阶段，律师应提醒承租人，按照房屋租赁合同的约定全面、正确地履行合同。律师在提供服务过程中须协助承租人做好以下事项：

　　120.1关于租金、保证金、定金等费用的支付

　　120.1.1律师应提醒承租人，按约定时间支付租金等有关费用， 支付租金等有关费用时应当要求出租人出具发票等财务凭证，现金支付的还应当要求出租人出具收条。

　　120.1.2律师应提醒承租人，定金的性质且定金以实际交付为生效条件，在出租人不履行合同时，应要求出租人双倍返还定金。

　　120.1.3律师同时应对电费、水费、物业费等有关费用的计算基数查表确认，由承租人承担的应取得相关支付凭证。

　　120.1.4律师应当提醒承租人，保证金扣除一般是对违约责任的约定，并不以实际交付为生效条件，出租人可以在合同履行过程中要求承租人支付。

　　120.1.5如承租人拖延支付租金时，律师应当提醒承租人有无抗辩事由，主要审查是否存在以下情形：

　　（1） 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁房屋使用、收益的；

　　（2） 因不可归责于承租人的事由，致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失的；

　　（3） 租赁房屋存在质量、安全隐患而出租人未及时修复的；

　　（4） 出租人未及时履行维修义务导致承租人生活、生产受到严重影响的；

　　（5） 法律、法规规定的其他可以减少或拒付租金的情形。

　　如律师审查后认为符合上述五个条件且满足《合同法》三大抗辩条件的，则可行使三大抗辩权，否则，应当告知承租人如拖延支付租金的行为构成违约，将承担违约责任，甚至出租人有权解除合同。此种情况下，应提醒承租人积极与出租人协商解决。

　　120.2关于租赁期间、房屋交付及返还时的注意事项

　　120.2.1律师应提醒承租人，按照房屋租赁合同约定的房屋交付日期接收房屋，如出租人拖延交付房屋的，应及时通过函告或公证等方式予以固定证据，并要求出租人按实际交付日期计算起租日或者通过减免实际租期减少期间的租赁费用。

　　120.2.2在交付房屋时，律师应协助承租人审核确认房屋是否符合合同约定的交付条件。如出租人是单位的，应要求出租人的经办人员提供单位授权委托书，并认真核对授权期限和权限。

　　120.2.3办理房屋交付时，应办理书面移交手续，即对于房屋的基本情况应进行核实确认、对室内设施及其状态进行书面明确（交付表格参见40.13），必要时可通过摄像等方式固定交付时的基本事实。交付时应重点审查以下方面：

　　（1） 房屋坐落、地址是否与房屋租赁合同约定相符；

　　（2） 房屋面积是否与约定相符，尤其是没有产权证的情况下，如房屋租赁系单独分割租赁，应对面积进行实测；

　　（3） 房屋的设施、设备应当予以审查确认，如果是商铺租赁或工业厂房租赁的，对于相关配套设施都应当予以审查确认。

　　如出租人交付的房屋及附属设施不符合房屋租赁合同约定的，应及时提出异议并要求出租人在合理期限内添置，同时可考虑依据合同的约定或法律的规定追究违约责任。

　　120.2.4如承租人承租的是违法建筑物的，或者承租的是临时建筑，其租赁期间超过临时建筑的允许使用年限的，应提醒承租人，房屋租赁合同会面临无效或部分无效的法律风险，承租人可要求出租人尽快补办相应的准许使用的文件，以确保房屋租赁的合法性。

　　120.2.5房屋租赁合同到期，承租人继续使用租赁房屋，出租人也继续接受租金的，律师应当提醒承租人及时续签房屋租赁合同；否则，视为不定期房屋租赁合同，出租人有权随时终止该合同。

　　120.2.6房屋租赁合同终止时，承租人应当按照合同要求及时腾空房屋并返还给出租人。如承租人不及时返还的，应承担逾期腾房的占有使用费，除合同另有约定外，一般参照约定的租金标准计算；承租人向出租人返还房屋时，同样应当办理书面移交手续。

　　120.3关于房屋的使用及维修的处理

　　120.3.1在取得租赁房屋的使用权后，应提醒承租人，应妥善保管使用租赁物，尽到一个善意使用人的义务。如承租人对租赁房屋进行改建或扩建的，应事先征得出租人的同意，并办理合法建设手续；如果未取得出租人同意，费用则由承租人承担，承租人还有可能被要求恢复原状或承担由此给出租人造成的损失，出租人甚至可依约定解除合同。如出租人对出租房屋所在物业进行改建或扩建的，应事先征得承租人的同意，承租人可要求减免相应的租金或延长相应的租赁期限，如改建或扩建给承租人正常使用和营业造成影响的，承租人对造成的损失可提出补偿要求。

　　120.3.2若是需供暖地区，律师须为承租人把握好供暖期、供暖时间、供暖方式、供暖的温度标准、供暖的设备以及供暖费用等事项是否符合合同约定或国家、地方标准，以避免发生供暖纠纷，具体可以参考各地相关供暖管理办法。

　　120.3.3如果在使用过程中需要出租人进行维修的，提醒承租人应及时按房屋租赁合同约定的方式催告出租人维修，并配合出租人进行维修；如确实因房屋质量或第三方侵权导致房屋租赁目的在一定期限内无法实现的，可向出租人提出减免租金的请求，律师可协助承租人与出租人进行谈判。

　　120.4关于装饰装修的处理

　　120.4.1装饰装修前应当取得出租人的同意，尤其是合同中没有明确约定的，承租人更应当取得出租人的书面同意。

　　120.4.2装修之前，承租人应当将房屋原状进行拍照并由出租人确认。一旦发生争议，在出租人要求恢复原状时有比较参考的依据。

　　120.4.3承租人装修时，应注意房屋租赁合同对房屋租赁期限届满后装饰装修价值是否有特别约定。如果没有特别约定，按照《房屋租赁合同司法解释》第12条的规定，租赁期满后，对于装饰装修的价值，承租人无权要求出租人补偿。因此，承租人应当结合租赁年限自行考虑装修价值，使得装修价值与租赁年限相匹配。

　　120.4.4承租人应当按照房屋租赁合同的约定将装修设计方案、施工合同等提交出租人审查或备案，如果合同未作此类约定的，承租人应当注意保存好此类依据，以在双方发生争议时作为装修价值的评估依据。

　　120.4.5装饰装修物区分形成附合与未形成附合，并适用不同的处理规则。一般而言，墙壁粉刷油漆、墙纸、地板、吊设天花板属于形成附合，而其他照明设施、空调管道等属于未形成附合，双方在装饰装修完成时可以对此进行进一步确认。

　　120.4.6在房屋租赁合同履行过程中，一旦房屋租赁合同被确认无效，对于已经形成附合的装饰装修物，根据《房屋租赁合同司法解释》第9条的规定，由出租人和承租人按导致合同无效的过错分担现值损失。如过错在于承租人，律师应提醒承租人，尽量与出租人协商解决装饰装修，若由出租人继续利用，则承租人可取得折价补偿，否则，损失由承租人自行承担；如过错在于出租人，则承租人可以将出租人愿意的折价补偿价值与装修现值进行比较后，采取合理的方式行使救济权。

　　120.5关于转租的处理

　　120.5.1转租的规则

　　转租是房屋租赁合同纠纷中常见问题之一。依据《房屋租赁合同司法解释》的规定，律师在为承租人提供法律服务时，应提醒承租人注意以下几项规则：

　　（1） 依据《合同法》第224条的规定，转租需要出租人的同意，未经出租人同意的，转租无效，出租人可以解除合同。

　　（2） 出租人同意转租的，其转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人的剩余租赁期限的转租行为无效。

　　（3） 如出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认为转租合同无效的，人民法院将不予支持。因此，如出租人不同意转租的，应在知道转租事由后6个月内提出。

　　（4） 转租合同的次承租人，可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

　　（5） 因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同时，次承租人可以代承租人支付租金、违约金等费用作为一个合理的抗辩理由，在代为支付的同时，应请承租人对支付行为以及金额先行进行确认，以避免将来发生纠纷。次承租人就超出其应承担的租金和违约金数额，可向承租人追偿或折抵租金。

　　（6） 房屋租赁合同因届满、解除等原因而使租赁关系消灭后，次承租人有义务将房屋腾出，否则将支付逾期腾房的占有使用费。

　　120.5.2出租人同意转租的情形

　　在出租人同意转租的情形下，律师应提醒承租人注意以下事项：

　　（1） 承租人与次承租人所订立的房屋租赁合同内容不得侵犯出租人的合法权益，也不得违背出租人的意志。必要时，承租人可在转租合同中设立出租人同意转租的条款，并征得出租人的签字同意，以确保转租合同的效力。

　　（2） 由于转租的法律关系基于原房屋租赁合同关系，因此，转租合同的内容不能超出原房屋租赁合同规定的范围，如超出原房屋租赁合同内容的范围，须征得出租人的同意。

　　120.6关于违约行为的处理

　　律师应结合合同的有关约定，提醒承租人有关双方的违约情形及责任，并提醒承租人应严格按照房屋租赁合同履行义务，否则会承担相应的违约责任。如发生出租人违约情形时，应及时固定出租人违约的有关证据，并以书面函告的形式督促出租人予以解决，并协助承租人与出租人进行谈判，必要时可通过诉讼等途径予以追究。

　　120.7关于争议的解决

　　如承租人在履行房屋租赁合同的过程中，与出租人就合同有关内容产生了争议，律师应提醒承租人，可根据合同约定的解决方式予以解决，并结合法律规定，根据双方的实际争议情况，将各种解决方式的利弊向承租人说明，供承租人决策，并协助承租人与出租人谈判解决该争议。

　　第121条　律师为承租人提供法律服务的重点内容

　　121.1承租人的优先购买权

　　参见第二编第六章。

　　121.2律师为承租人在"一房数租"问题上的重点服务

　　出租人对于同一房屋订立两份以上房屋租赁合同的属于多重租赁。如果几份合同均有效，且承租人均要求出租人履行合同的，对于租赁权的取得应依据《房屋租赁合同司法解释》进行认定。该解释第6条对"一房数租"的处理原则作了如下规定："出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一） 已经合法占有租赁房屋的；（二） 已经办理登记备案手续的；（三） 合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。"

　　当承租人未获租赁权时，律师可从以下几方面帮助承租人进行救济：

　　（1） 合同法上的救济。主要是依据《合同法》第94条和第113条的规定，请求解除合同，并在解除合同的同时要求出租人承担违约责任，赔偿所受损失。

　　（2） 侵权法上的救济。对出租人多重租赁的侵权行为的索赔，主要是赔偿债权损害所造成的间接损失，即受到损害所造成的可得利益的损失。

　　第122条　律师为承租人提供法律服务的风险提示

　　在房屋租赁合同履行过程中，律师应提醒承租人特别注意以下风险：

　　122.1承租人不按时交纳租金，出租人有权解除合同并追究违约责任。

　　122.2承租人不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构，否则将承担解除合同与赔偿责任；承租人不得擅自装修或扩建，否则将承担恢复原状或赔偿损失的责任。

　　122.3承租人未经出租人许可不得擅自转租，否则将导致转租合同无效，承租人可能向出租人与次承租人均承担违约责任。

　　122.4承租人应按约定或房屋的规划用途使用房屋，否则将可能无法实现租赁目的。比如房屋的性质是居住用房，承租人不得将其用作经营性用房。

　　第123条　律师为出租人提供法律服务的业务

　　在履行阶段，律师须为出租人提供的法律服务业务可参考第120条，以避免出租人自身的法律风险。

　　第124条　律师为出租人提供法律服务的重点内容

　　在房屋租赁合同履行过程中，律师应重点告知出租人关于房屋扩建费用的正确处理方式。要弄清房屋扩建费用的正确处理，须提醒出租人注意以下两个方面：

　　124.1未经同意的房屋扩建费用的处理

　　《合同法》第223条规定："承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。"《房屋租赁合同司法解释》第13条规定："承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。"因此，未经同意的房屋扩建，所发生的费用由承租人负担，承租人必须在出租人要求的合理期限内恢复原状，否则，出租人可以依据《合同法》第219条的规定解除合同并要求恢复原状、赔偿损失。

　　124.2经同意的房屋扩建费用的处理

　　（1） 对扩建费用有约定的按照约定处理，当事人可以依据私法自治原则约定费用的处理方法。

　　（2） 对扩建费用的处理没有约定并办理合法扩建手续的，扩建添附已构成房屋的一部分，是对出租人所有权的扩展，扩建费用应当由出租人承担。

　　（3） 对扩建费用的处理没有约定且未办理合法扩建手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。若是单纯由出租人的过错造成的，扩建费用应当由出租人承担；若未办理扩建手续单纯是由承租人过错造成的，扩建费用由承租人承担；未办理合法手续，双方都有过错的，依据双方过错程度承担扩建费用；在双方均无过错情形时，则按公平原则，由出租人、承租人分担。

　　第125条　律师为出租人提供法律服务的风险提示

　　根据《民法通则》、《合同法》与《房屋租赁合同司法解释》的相关规定，律师应提醒出租人，履行房屋租赁合同时的风险主要有：

　　125.1在租赁期间，如果出租人将房屋出让或与抵押权人协议折价、变卖、委托拍卖时，则应在合理期限内向承租人履行告知义务，承租人在同等条件下享有优先购买权（关于优先购买权问题，参见第二编第六章）。

　　125.2如因第三人主张权利，致使承租人不能对房屋使用、收益的，承租人可以要求减免租金或者不支付租金，并可要求出租人承担违约责任或赔偿损失。

　　第126条　律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

　　参见第15条、第31条。

　第二节　房屋租赁合同的变更（包括情势变更等）　

　　第127条　一般规定

　　所谓房屋租赁合同的变更，是指在合同履行过程中，经当事人双方协商一致或根据法律规定，对房屋租赁合同的具体内容进行修改和补充。因此，房屋租赁合同的变更是合同关系的局部变化（如标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化），而不是合同性质的变化（如租赁变为赠与，合同关系就失去了同一性）。房屋租赁合同变更后使变更后的合同代替原合同，因此，合同变更后，当事人应按变更后的合同内容履行，但同时合同的变更并不影响当事人要求赔偿的权利。因此，提出变更的一方当事人对对方当事人因合同变更所受损失应负赔偿责任。

　　第128条　律师为承租人提供法律服务的业务

　　在房屋租赁合同的履行过程中，律师需依据法律以及出租人与承租人订立的房屋租赁合同，根据租赁房屋使用收益状况的变化与客观条件的变化为承租人控制合同变更时的风险。

　　128.1律师在为承租人提供法律服务时须注意，房屋租赁合同的变更主要因法定或约定的事由发生，主要有下列情形：

　　（1） 因房屋买卖、继承、赠与、互易等，导致房屋所有人发生变更。在此情况下，承租人应变更原出租人，与新的房屋所有人成为租赁关系的当事人；

　　（2） 因房屋的数量、租金、用途等发生变化，双方当事人同意继续出租、承租的，应对合同有关条款变更。

　　128.2房屋租赁合同当事人变更的事由发生时，律师应及时提醒承租人与新的出租人重新订立合法有效的合同，确保承租人的租赁权。

　　律师应提示承租人，房屋租赁合同当事人变更的主要事由有：

　　（1） 当事人姓名、名称的变更。在房屋租赁合同履行过程中，出租人的名称或姓名发生变更的，应当变更房屋租赁合同，将姓名或名称变更后的个人或单位作为房屋租赁合同的出租人。

　　（2） 租赁房屋所有权转移。一是出租人因房屋买卖、继承、赠与、互易等，导致房屋所有人发生变更，房屋租赁合同的出租人应变更。二是出租人因婚姻关系或合伙行为而形成或终止共有关系，出租单位分立、合并或联营，都可能引起出租人或出租单位的变更。原合同继续有效，其权利和义务由变更后的出租人享有和承担。

　　128.3律师接受承租人的委托后，应结合法律规定与房屋租赁合同的约定，就房屋租赁合同中内容变更的事由进行分析，并向承租人出具书面的法律意见，在发生变更事由时，协助承租人与出租人及时进行变更，保证承租人的合法权益。

　　律师应提醒承租人房屋租赁合同内容变更的主要事由：

　　（1） 租金的变更

　　租金是承租人使用、收益租赁物的对价。在房屋租赁合同履行过程中，双方当事人可以约定或者根据法律规定变更租金：

　　① 当承租人对租赁房屋的使用、收益状况发生变化时，将影响其支付能力，此时双方当事人可以协商决定增加或减少租金；

　　② 当出现明显不利于承租人使用、收益出租房屋的状况时，承租人可以根据法律规定要求减少或不支付租金。

　　（2） 租赁期限的变更

　　房屋租赁是有期限的，一般房屋租赁期限是由租赁当事人协商确定，最高不得超过20年。房屋租赁期限届满，租赁当事人可以续订房屋租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　（3） 租赁房屋用途的变更

　　承租人可以与出租人协商一致改变房屋的用途，并变更合同内容，如双方当事人可以协商一致将居住用房用作符合法律规定的经营场所。但变更房屋规划用途的，须取得有关政府部门的批准，尤其是"住改商"的，还须取得有关利害关系人（利害关系人是指本栋建筑物内的其他业主和建筑区划内、本栋建筑物外受到或者可能受到不利影响的其他业主）的同意。

　　第129条　律师为承租人提供法律服务的重点内容（情势变更原则的适用）

　　在房屋租赁合同的有效期内，律师须重点提醒承租人注意情势变更情形对自己权利义务产生的影响。律师应协助承租人依据情势变更的状况及时变更合同，以保护承租人的权益。

　　129.1情势变更的概念

　　所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，故需对房屋租赁合同相关内容作出变更。

　　129.2提醒承租人适用情势变更原则必须遵守以下几项前提条件：

　　第一，在合同履行过程中须有情势变更之事实。

　　所谓"情势"，系指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实。包括政治、经济、法律及不属于商业风险的种种客观状况，具体如国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值、国内和国际市场运行状况等。该事实是否构成情势变更，应以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系障碍为判断标准。

　　第二，情势变更须发生在房屋租赁合同生效以后，履行终止之前。

　　这是适用情势变更原则的时间要件。只有情势变更发生在合同生效之后，合同关系消灭之前，才能适用情势变更原则。在订约时，如发生情势变更，当事人不得主张适用情势变更原则。

　　第三，情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质。

　　这是适用情势变更原则主观要件的一个方面。情势变更是否属于不可预见，应根据当时的客观实际情况及商业习惯等作出判断。当事人事实上虽然没有预见，但法律规定应当预见或者客观上应当预见，则不能适用情势变更，因为当事人对自己的主观过错应当承担责任。如仅有一方当事人不可预见，则仅该当事人可主张情势变更。

　　第四，因情势变更而使原合同的履行显失公平。这是适用情势变更原则的实质要件。

　　我国现行《合同法》虽没有明文规定情势变更原则，但我国司法判决却在运用情势变更原则，《合同法司法解释（二）》第26条也明确了情势变更原则。

　　根据上述条件，在房屋租赁中，如2003年的"非典"影响或者2008年的金融危机影响，可按照情势变更原则提出减少租金。但是，律师应当充分注意到最高人民法院相关通知和指导意见中指出的，应严格适用情势变更原则。因此，律师在提供法律服务时，应谨慎适用情势变更原则，并提醒承租人，如仅以情势变更为由诉请变更租金，其请求可能无法得到法律上的支持。

　　第130条　律师为承租人提供法律服务的风险提示

　　130.1告知承租人房屋租金变更的法律风险

　　承租人应依照合同约定的金额、方式及地点交付租金，不得随意减少租金或改变租金交付的地点、方式等，除非征得出租人同意或者有情势变更的情况出现。

　　130.2告知承租人提前退租的法律风险

　　如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。

　　130.3告知承租人房屋用途变更的法律风险

　　承租人应按照合同约定使用房屋并收益，不得随意变更合同内容，不得擅自对原房屋租赁合同中约定的房屋用途作变更，否则将承担违约或赔偿责任。

　　第131条　律师为出租人提供法律服务的业务

　　131.1房屋租赁合同的变更因法定或约定的事由发生，一般须经双方当事人的合意。律师应提醒出租人，遇有下列情形之一的，应当变更合同：

　　（1） 原承租人死亡，与其共同居住的家庭成员需继续承租的，应变更承租人；

　　（2） 承租人因工作、生活需要，经出租人同意与第三人互换房屋租住的，应变更承租人；

　　（3） 因房屋的数量、租金、用途等发生变化，双方当事人同意继续出租、承租的，应对合同有关条款变更。

　　131.2房屋租赁合同当事人变更的事由发生时，律师应及时提醒出租人与新的承租人重新订立合法有效的合同，确保出租人的权益。

　　131.3律师接受出租人的委托后，应结合法律规定与房屋租赁合同的约定，就房屋租赁合同中内容变更的事由进行分析，并向出租人出具书面的法律意见书，在发生变更事由时，协助出租人与承租人及时进行变更，保证出租人的合法权益。

　　131.4如房屋租赁合同约定的房屋在租赁期间改建、扩建或拆除重建，致使租赁房屋的面积、部位发生变化的，出租人应与承租人协商一致，变更房屋租赁合同内容（其他房屋租赁合同内容的变更参见第128条）。对房屋租赁合同部分条款的变更会引起权利义务的变更，因此，律师应为出租人控制好这些风险，避免出租人的义务增多。

　　第132条　律师为出租人提供法律服务的重点内容

　　律师在为出租人提供法律服务时，应注意提醒出租人，在房屋租赁合同履行期间，如承租人的主体发生变更，应及时变更房屋租赁合同，使原房屋租赁合同的租赁关系得到延续。律师为出租人重点服务的情况主要有以下几方面：

　　132.1提醒出租人：承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原房屋租赁合同租赁该房屋的，应当变更房屋租赁合同。

　　132.2提醒出租人：首先，原承租人死亡的，与承租人长期共同居住而他处无住房的家庭成员要求继续承租的，经出租人审查符合承租人条件的，可以成为新的承租人。新承租人必须履行原承租人交纳房租和偿付原承租人欠租的义务，但须进行房屋租赁合同的主体变更。其次，《租赁管理办法》第12条第2款规定："承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。"根据该规定，租赁期限内居住用房承租人死亡并不一定导致房屋租赁合同的终止。如承租人共同居住人愿意继续承租，双方则进行合同变更后继续履行原房屋租赁合同的权利义务。

　　132.3提醒出租人：承租单位分立、合并或联营引起承租单位变更的，应当变更房屋租赁合同。承租单位进行分立、合并或联营后，新设立的单位继受原单位的权利义务。出租人应根据新设立公司的工商资料进行合同变更。否则，若出现纠纷，在诉讼中将因主体不同而无法保障出租人的合法权益。

　　第133条　律师为出租人提供法律服务的风险提示

　　133.1租金变更的有关风险

　　避免承租人以变更租金标准或是租金计算依据的方式变更租金。如果合同中没有规定，承租人就必须事先征得出租人的同意。如果出租人不同意，承租人就不得变更合同。

　　133.2租赁期限的有关风险

　　房屋租赁期限未满，一般不允许随意收回房屋，否则将承担违约责任。因出卖、赠与、继承等原因，将出租房屋的所有权转移的，新的房屋所有权人即新的出租人，除有正当理由可以准许收回房屋外，承租人在原租赁期限内有继续承租的权利。

　　133.3避免承租人改变房屋用途。由于改变房屋用途会在不同程度上对房屋的使用寿命造成影响，从而降低房屋的价值，因此，出租人应严格限制承租人擅自改变房屋的用途。

　　第134条　律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

　　商铺租赁合同因期限较长，一般会涉及租金变更，变更时应明确约定变更的幅度、起算时间等。

　第三节　房屋租赁合同的转让（包括承继问题、买卖不破租赁问题）

　　第135条　一般规定

　　135.1房屋租赁合同的转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。

　　135.2房屋租赁合同的转让不同于转租，两者的法律性质是不同的。转租是指在房屋租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。

　　第136条　律师为承租人提供法律服务的业务

　　136.1房屋租赁合同转让实质上也是合同承租人的变更，选择适格的受让人及征得出租人的同意是房屋租赁合同转让的前提。受让人继承了原房屋租赁合同的权利义务，必须是一个合格的承租人，否则会导致合同无效。

　　136.2向承租人明确法律规定合同可以转让的情形：

　　（1） 我国《租赁管理办法》第12条第2款规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　（2） 承租人因工作或生活需要，经出租人同意，与第三者互换所租房屋使用权而引起的承租人变更。

　　（3） 原承租人死亡或外迁，与承租人长期共同居住而他处无住房的家庭成员要求继续承租的，经出租人审查符合承租人条件的，可以成为新的承租人。

　　（4） 承租单位分立、合并或联营，会引起承租单位的变更。承租单位进行分立、合并或联营后，新设立的单位继受原单位的权利义务。

　　第137条　律师为承租人提供法律服务的重点内容（承继问题及买卖不破租赁问题）

　　137.1针对房屋承租人承继问题的法律服务重点

　　根据《租赁管理办法》第12条第2款的规定，租赁期限内居住用房承租人死亡并不一定导致房屋租赁合同的终止。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。当然，如果承租人共同居住人明确表示不愿承租，则原房屋租赁合同终止。《租赁管理办法》之所以这样规定，是为了维护承租人的合法权益，维护正常的房地产市场秩序。

　　137.2针对买卖不破租赁问题的服务重点

　　《房屋租赁合同司法解释》第20条规定了"买卖不破租赁原则"的适用问题。此原则的规定主要是在出租人出卖房屋后维护租赁关系的效力。本指引中"买卖不破租赁"指的是在承租人与出租人的租赁关系成立后，出租人将房屋的所有权转让给第三人的情形下，原先在该房屋所有权项下的承租人仍然可以根据其与原出租人之间的租赁关系向新房屋所有人主张继续享有房屋租赁合同的权利。

　　137.2.1买卖不破租赁的法律效力

　　第一，承租人与受让人之间的法律效力。出租人将房屋的所有权转让给受让人后，原出租人与承租人之间的房屋租赁合同仍然有效，此房屋租赁合同关系基于相关法律规定在承租人与受让人之间继续，可以改签合同，但房屋租赁合同法律关系与原来的不变。由于房屋租赁合同关系在受让人与承租人之间的当然存续，因此并不需要承租人知悉。

　　第二，承租人与原出租人之间的法律效力。原出租人基于买卖合同将房屋所有权转让给第三人时，虽然不必征得承租人的同意，但承租人享有优先购买权，出租人须在约定或合理期限内履行通知义务，即将出租房屋的交易事项告知承租人，否则出租人将承担因怠于履行通知义务而对其产生的不利的法律后果。

　　137.2.2买卖不破租赁原则的例外

　　《房屋租赁合同司法解释》规定了该原则的两种例外情形：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定："抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对于出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。"这条是对先押后租的法律规定，依该条规定，抵押权优先于承租权，承租人不得以租赁关系的存在对抗抵押权实现情况下的买受人。

　　律师应当提醒承租人，虽然存在上述例外情形，承租人的租赁关系不得对抗抵押权实现情况下的买受人，但如果出租人没有书面告知承租人抵押情形，则承租人可以要求出租人赔偿损失。

　　第138条　律师为承租人提供法律服务的风险提示

　　138.1房屋租赁合同转让须在合同约定的情形出现时，或征得对方的同意，否则不得将合同权利义务概括转移给第三人。

　　138.2合同转让后，承租人退出房屋租赁合同关系，所有的权利义务都由受让人承担。因此，承租人应避免在转让合同后，又以自己的名义向出租人履行义务，如以自己的名义交租金，则可能与转租行为混淆，面临承租人将被认定为转租人的风险，可能引发法律纠纷。

　　第139条　律师为出租人提供法律服务的业务

　　出租人若同意合同转让，对其来说是重新选择合同相对人，即新的承租人，为了使合同目的实现，律师提供的服务主要有以下几项：

　　139.1严格审核受让人是否适格。如是居住用房的，受让人必须把租赁房屋用途作为居住用房、受让人是否符合法律规定的合同权利义务的受让人等，只有适格的受让人才能使出租人出租房屋的目的实现。

　　139.2严格审核转让合同的内容，房屋租赁合同转让只是承租人的变更，原承租人将合同权利义务概括转移给了新承租人。因此，如果转让合同修改了原房屋租赁合同的内容，则有可能侵犯出租人的利益。

　　139.3严格审核合同转让的性质，如果转让的不是租赁权而是转租行为，则法律关系与法律责任完全不同。

　　第140条　律师为出租人提供法律服务的重点内容

　　140.1律师在房屋租赁合同转让中同样要注意法律规定该合同转让无须经出租人同意的情形：一是住宅用房承租人在租赁期限内死亡；二是承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡的。

　　140.2须明确转让合同的性质是房屋租赁合同转让而非租赁房屋转租。如果是租赁房屋转租，并不改变房屋租赁合同关系中出租人与承租人的权利义务关系，承租人依然按合同约定对出租人负责。但转租的同时又增加了新的租赁关系，承租人与次承租人建立了租赁关系。根据合同相对性原则，两个合同关系的当事人之间发生权利义务关系。因此，出租人若不同意转租的，应避免此情况的发生，在实际中，会给自己造成管理麻烦以及发生纠纷后可能产生难以解决的情况。

　　140.3房屋承租人的承继与买卖不破租赁问题（参见第137条）。

　　第141条　律师为出租人提供法律服务的风险提示

　　141.1出租人若同意合同转让，应严格审核新的承租人的主体资格（包括自然人与公司），以防合同无效。

　　141.2出租人应审核合同受让人是否有履约能力，以防合同目的不能实现。

　　141.3受让人是公司的，须明确其受让房屋租赁合同及履行房屋租赁合同的权利义务都是公司行为而非个人，以避免主体瑕疵而导致合同无效或者发生纠纷难以向公司追究责任的情况。

　　141.4承租单位进行分立、合并或联营后，新设立的单位继受原单位的权利义务的，出租人应审核相关工商变更资料及新设单位的工商资料，以保证转让合同的效力。

　　第142条　律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

　　营业性用房租赁时，因单位还没有注册成立，故往往先以股东名义作为承租人签订房屋租赁合同，待单位注册成立后，才将承租人变更为单位，因此，应当及时签订变更后的房屋租赁合同。律师为承租人提供法律服务时，应当要求原承租人及股东承担连带保证责任。承租单位分立、合并或联营，会引起承租单位的变更。承租单位进行分立、合并或联营后，因新设立的单位转让了原房屋租赁合同的权利与义务，故新设立的单位继受原单位的权利义务。

　第四节　房屋租赁合同的解除与终止　

　　（包括违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，房屋被司法机关或行政机关查封后签订的房屋租赁合同等）

　　第143条　一般规定

　　143.1房屋租赁合同解除的概念及性质（参见第二编第二章第七节）。

　　143.2房屋租赁合同的终止，是指房屋租赁关系因一定的法律事实的出现而归于消灭的情形。房屋租赁合同必须具备合法的原因并经过法定的程序才能终止，终止的原因主要有租赁期届满、房屋租赁合同解除（包括约定解除与法定解除）、租赁的房屋灭失等。租赁期届满，原房屋租赁合同关系消灭，承租人可以续租，更新租赁关系。

　　143.3合同解除与合同终止的区别

　　根据定义来看，二者极为相似，即都发生债权债务关系归于消灭的效力。但是二者还是有区别的，主要有以下两点：

　　（1） 二者的效力不同。合同的解除既能向过去发生效力，使合同关系溯及既往地消灭，发生恢复原状的效力，也能向将来发生效力，即不发生溯及既往的效力。而合同的终止只是使合同关系消灭，向将来发生效力，不产生恢复原状的效力。房屋租赁合同作为继续性合同，一般不发生溯及既往的效力。因此，房屋租赁合同解除和终止在效力上是等同的。

　　（2） 二者适用的范围不同。合同解除通常被视为对违约的一种补救措施，是对违约方的制裁，因此，合同的解除一般仅适用于违约场合。合同的终止虽然也适用于一方违约的情形，但主要适用于非违约的情形，如合同因履行、双方协商一致、抵消、混同等终止。由此可见，合同终止的适用范围比合同解除的适用范围广。

　　143.4房屋租赁合同解除的事由

　　143.4.1承租人可以解除合同的主要情形有以下几种：

　　（1） 承租人依约定事由单方面解除合同。可以事先在合同中约定解除合同的条件，当条件成就时，合同即告解除。《合同法》第93条第2款规定："当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"该条是关于约定解除合同的规定（参见第二编第二章第七节）。

　　（2） 承租人依法定事由单方面解除合同。在合同履行过程中，法律规定的事由出现时，承租人有权不经出租人同意而单方面解除房屋租赁合同。根据《合同法》、相关司法解释及有关规定，承租人可以行使解除权的情形有：

　　① 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，承租人可以随时解除合同；

　　② 因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的；

　　③ 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；

　　④　租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用的；

　　⑤　租赁房屋权属有争议导致租赁房屋无法使用的；

　　⑥ 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；

　　⑦ 因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；

　　⑧ 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；

　　⑨ 法律、法规规定可以解除的其他情形。

　　（3） 与出租人协商一致解除合同。《合同法》第93条第1款规定："当事人协商一致，可以解除合同。"合同既然是当事人通过相互协商而订立，也可以通过协商而解除。合同的解除应发生在合同有效成立之后、履行完毕之前。在协商解除的情形下，房屋租赁合同终止是双方当事人的共同意思，是当事人协商一致的结果，体现了契约自由原则。

　　143.4.2出租人可以解除合同的主要情形有以下几种：

　　（1） 出租人依约定事由单方面解除合同。正如承租人单方面解除合同一样，当出现双方在房屋租赁合同中约定的解除事由时，尽管承租人未提出解除合同，甚至不同意解除合同，出租人都可自行解除合同。但出租人单方面解除合同的，应当通知承租人，为承租人腾房提供必要的条件（参见第二编第二章第七节）。

　　（2） 出租人依法定事由单方面解除合同。根据《合同法》、相关司法解释及有关规定，出租人在租赁期间遇有下列情形之一的，可以通知承租方提前解除房屋租赁合同：

　　①　 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。出租人可以随时解除合同但应在合理期限内通知承租人。

　　②　 因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的。

　　③　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，可以解除合同。

　　④　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的。

　　⑤　法律、法规规定可以解除的其他情形。

　　（3） 与承租人协商一致解除。

　　第144条　律师为承租人提供法律服务的业务

　　144.1律师应提醒承租人，在房屋租赁合同成立、生效后，应严格按照合同的约定履行合同，确保按房屋租赁合同的约定支付租金，妥善使用、保管租赁物，否则可能面临被出租人解除或终止合同的风险。必要的情况下，应出具法律意见书，以书面形式提醒承租人在合同履行过程中尤其应注意的问题。

　　144.2如发现出租人存在143.4.1所列情形时，律师应提醒承租人及时进行书面催告，并要求出租人签收或保存邮寄送达的凭证；经催告后，如果出租人在约定的时间内仍未能及时按约履行合同，应提醒承租人可以行使合同解除权以维护自己的合法权益。在提醒承租人行使解除权的同时，律师应根据事实和法律，对整个事件进行详细的分析，并列明行使解除权的利弊、风险所在，以供承租人决策时参考。

　　144.3在出租人提出解除或终止合同的请求时，律师接受承租人的委托后，应及时对出租人请求的依据进行实质性的审查，并及时回复，协助承租人与出租人进行友好协商，将承租人的损失减少到最低限度。

　　《合同法司法解释（二）》第24条规定："当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。"

　　按此理解，承租人应当在约定的异议期限内提出异议并向人民法院起诉；如当事人没有约定异议期间，应当在解除合同通知到达之日起3个月内向人民法院起诉。否则，承租人关于解除合同的异议权将无法获得支持。

　　144.4参与双方解除或终止合同的谈判，确保维护承租人的合法权益。

　　第145条　律师为承租人提供法律服务的重点内容

　　145.1律师须提醒承租人，在非法律规定或约定可以解除房屋租赁合同的情形下，一般为双方协商解除，协商解除时应对租金等费用的结算、房屋的返还等作出明确约定。

　　145.2律师须提醒承租人，房屋租赁合同解除后，尚未履行部分不再履行，因出租人的过错造成合同解除的，出租人应承担违约责任；双方均有过错的，应根据各自的过错程度承担违约责任；若因不可归责于双方当事人的事由导致房屋租赁合同解除的，应根据公平原则进行处理。

　　第146条　律师为承租人提供法律服务的风险提示

　　146.1合同解除或终止履行后，承租人应将租赁房屋腾出返还出租人，并保证返还的租赁房屋为约定的状态或房屋性质使用后的状态，应在返还时做好交接单（该交接单应与出租人交付时的附表一致）；如出租人拒绝接收的，应通过公证等方式留存送达等凭证，以证明退还不能的原因不在承租人一方。

　　146.2在出租人提出解除或终止合同的请求时，承租人应按照《合同法司法解释（二）》第24条的规定行使异议权（参见144.3）。

　　第147条　律师为出租人提供法律服务的业务

　　参见143.4.2、第144条。

　　第148条　律师为出租人提供法律服务的重点内容

　　参见第145条。

　　第149条　律师为出租人提供法律服务的风险提示

　　在承租人提出解除或终止合同的请求时，出租人应按照《合同法司法解释（二）》第24条的规定行使异议权。

　　第150条　律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

　　律师提供营业性用房租赁法律服务的，当合同解除或终止后，应办理相关注销手续等。在营业性用房的租赁过程中，承租人往往会依据自己的经营特点对房屋进行必要的装修或扩建，如双方提前终止合同的，应重点处理好装修费用的分担与扩建费用的补偿等。

　第六章　优先购买权问题　

　　第151条　一般规定

　　151.1概念及性质

　　151.1.1我国《合同法》确认了承租人的优先购买权。承租人的优先购买权指的是出租人出卖承租人租赁的房屋时，承租人在同等条件下依法享有优先于他人而购买租赁房屋的权利。

　　151.1.2承租人的优先购买权属于法定权利，是由法律直接规定产生，而不是根据当事人之间的约定产生的，且具有专属性，除承租人外其他人不能享有。我国《合同法》第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"

　　151.2承租人行使优先购买权的条件

　　151.2.1房屋租赁合同合法有效是承租人享有优先购买权的前提，因为承租人的优先购买权是基于房屋租赁合同而享有的一项法定权利。因此，承租人优先购买权的产生是以房屋租赁合同的有效成立为基础的。此观点参见***主编、最高人民法院民事审判一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《理解与适用》），人民法院出版社2009年版，第295页。

　　151.2.2优先购买权是承租人的一项法定权利，除承租人自愿放弃外，出租人不得加以限制。出租人出卖房屋应履行通知义务，即通知承租人房屋所有权将被转让的事由。依据《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。另外需要注意的是，承租人必须在一定的时间内行使优先购买权。根据《房屋租赁合同司法解释》第24条的相关规定，出租人履行通知义务后，承租人应在15日内明确表示购买，否则视为放弃。

　　151.2.3承租人享有优先购买权是同等条件下的优先权。所谓"同等条件"，主要指价格条件。

　　151.3承租人行使优先购买权应注意的问题

　　151.3.1承租人基于租赁关系的优先购买权不同于基于共有而产生的优先购买权，这两种优先购买权在效力上有差异。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值；而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。

　　151.3.2出租人违反法定义务侵害了承租人的优先购买权时，根据《房屋租赁合同司法解释》第21条的规定，承租人可以采取要求损害赔偿的救济方式但不能宣告前手买卖合同无效；如果出租人和买受人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人不仅可主张认定合同无效，还可请求损害赔偿。

　　151.3.3在租赁房屋实现抵押权时，出租人依照《担保法》第53条的规定，以协议折价、变卖租赁房屋实现抵押权的，应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的，依照《房屋租赁合同司法解释》第22条的规定处理。

　　151.3.4出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，出租人或拍卖行应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。在拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表示以最高价购买的，依照《合同法》第230条的规定处理。

　　151.3.5根据《房屋租赁合同司法解释》第24条的规定，对抗承租人行使优先购买权有以下四种情形：第一，房屋共有人行使优先购买权；第二，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；第三，出租人在履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的；第四，购买房屋的前手即第三人出于善意并已办理了房屋买卖登记手续的。

　　第152条　律师为承租人提供法律服务的业务

　　152.1律师在为承租人提供法律服务时，应该提醒承租人其享有优先购买权的条件（参见151.2）并及时维护自己的权利。

　　152.2律师在为承租人提供法律服务时，如遇到承租人的优先购买权受到侵害的，应提醒承租人向出租人追究责任。出租人侵害承租人的优先购买权主要表现为：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者其他侵害承租人优先购买权的情形。承租人对出租人侵害优先购买权的救济方式主要是请求出租人承担赔偿责任。

　　第153条　律师为承租人提供法律服务的重点内容

　　153.1提醒承租人需及时行使优先购买权。承租人应当在收到出租人的通知后15日内，明确答复在同等条件下是否购买房屋，承租人在答复中不得对购买条件提出异议。如果是出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人应当参加拍卖，即与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金并到场参加拍卖，在拍卖过程中明确表示是否行使优先购买权；如承租人未参加拍卖的，将视为承租人放弃优先购买权。

　　153.2《房屋租赁合同司法解释》第24条规定了优先权的四种例外情形，但是应当注意，其中第（4）项情形即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，此种情形下承租人虽不得主张优先购买权，但仍可以主张损害赔偿。

　　153.3侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任

　　《房屋租赁合同司法解释》第21条的规定："出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持……"对该条的理解，应注重以下几个问题：

　　153.3.1次承租人是否享有优先购买权

　　次承租人是否享有优先购买权，对这一问题存在争议。但是在《理解与适用》一书中，明确提出次承租人不享有租赁房屋的优先购买权，理由是承租人应理解为房屋租赁合同关系中出租人的对方当事人。房屋租赁合同和转租合同虽是两个紧密相连的合同，但在房屋租赁合同中，次承租人不是合同当事人，其地位不是出租人的承租人，因此，次承租人不享有租赁房屋的优先购买权（参见该书第290页）。

　　153.3.2承租人优先购买权受侵害时是只能主张损害赔偿请求权，还是可以对损害赔偿请求权与强制缔约请求权选择行使？

　　根据《房屋租赁合同司法解释》第21条的相关规定，出租人损害承租人优先购买权时，承租人请求出租人承担损害赔偿责任的，人民法院应予支持。但是对于是否可以选择要求出租人订立房屋买卖合同没有明确规定。

　　《理解与适用》一书中认为，优先购买权是法律规定的特定权利，该权利受到侵害时，损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一，但并非唯一权利。《房屋租赁合同司法解释》对于是否可以选择要求出租人订立房屋买卖合同虽然没有明确规定，但是从第22条和第23条规定看，应该予以肯定（参见该书第291、292页），即可以同时要求出租人订立房屋买卖合同。

　　第154条　律师为承租人提供法律服务的风险提示

　　154.1承租人接到出租人出卖租赁房屋通知后，如想行使优先购买权，应当以可证明的方式告知出租人，例如公证通知、采用邮件特快专递通知等，否则，可能因为无法举证而丧失有关权利。

　　154.2出租人履行出卖租赁房屋通知义务后，承租人如果有意行使优先购买权，则应在收到通知后15日内明确表示购买，否则视为放弃。

　　154.3出租人违反优先购买权的规定，造成享有优先购买权的承租人损害的，应当要求出租人承担损害赔偿的责任，而不是要求宣告前手买卖合同无效。

　　第155条　律师为出租人提供法律服务的业务

　　出租人是优先购买权的义务主体，律师在为出租人提供法律服务时应注意以下内容：

　　155.1律师代理起草和修改房屋转让合同时，注意优先购买权条款的设置。

　　155.2房屋所有人出卖出租房屋，应在合理期限内提前通知承租人，以便承租人主张优先购买权。律师为出租人提供法律服务时，应注意：

　　（1） 及时提醒出租人通过可证明的方式，例如公证通知、邮政特快专递等方式，告知承租人在同等条件下是否愿意购买该房屋；

　　（2） "合理期限"一般认定为提前15日，提前15日的意思是指承租人收到通知之日起满15日；

　　（3） 通知应当明确房屋转让的主要条件：包括房屋价款、支付方式等；

　　（4） 承租人是否行使优先权的答复的方式、期限及相应的法律后果。

　　155.3律师为出租人审查承租人主张优先购买权是否符合"同等条件"的约定。

　　第156条　律师为出租人提供法律服务的重点内容

　　律师在为出租人提供法律服务时，应重点注意以下内容：

　　156.1实现抵押权时的优先购买权

　　根据《房屋租赁合同司法解释》第22条的规定，出租人依照《担保法》第53条的规定与租赁房屋的抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的，依照《合同法》第230条的规定处理，应当保障承租人的优先购买权，没有保障承租人的优先购买权的为侵权，应当承担赔偿责任。

　　156.2房屋拍卖时的优先购买权

　　根据《房屋租赁合同司法解释》第23条的规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，应当视为承租人放弃优先购买权。

　　第157条　律师为出租人提供法律服务的风险提示

　　157.1律师为出租人提供法律服务时，应提示出租人，通知承租人是否行使优先购买权必须采用可证明的方式进行。

　　157.2如果出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人；如与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋实现债务清偿时，也应在合理期限内通知承租人。

　　157.3出租人出卖房屋没有按照规定通知优先购买权人的，将认定侵害承租人的优先购买权，应承担相应的赔偿责任。

　第七章　诉讼、仲裁前的和解与调解　

　　第158条　一般规定

　　158.1定义与区别

　　158.1.1房屋租赁合同纠纷在进入诉讼或仲裁程序之前，双方可参照本指引的规定在合同中约定，或合同签订后进行和解谈判或者共同选择调解人进行调解，以达到快捷、高效、低成本地解决纠纷。

　　158.1.2和解是当事人之间自愿协商，达成协议，没有第三者参加；诉讼前的和解，指发生诉讼以前，双方当事人互相协商达成协议，解决双方的争执。这是一种民事法律行为，是当事人依法处分自己民事实体权利的表现。和解成立后，当事人所争执的权利即归确定，所抛弃的权利随即消失。和解一经成立，当事人不得任意反悔要求撤销。但是，如和解所依据的文件在事后发现被伪造或涂改但当事人于和解时不知情的，或者当事人对重要的争执有重大误解而达成协议的，和解事件即使已为法院判决所确定，当事人仍可以要求撤销和解。

　　158.1.3调解与和解不同，调解则是在第三者（可能是群众或者群众组织，也可能是人民法院、律师）主持下成立的，即双方当事人以外的第三者，以国家法律、法规和政策以及社会公德为依据，对纠纷双方进行疏导、劝说，促使他们相互谅解，进行协商，自愿达成协议，解决纠纷的活动。

　　158.2房屋租赁纠纷诉讼、仲裁前的和解与调解业务分类

　　房屋租赁纠纷案件在进入诉讼或仲裁程序之前，双方可根据合同约定或共同协商进行和解、调解。而这一过程中的律师调解业务，主要可以分为以下两种类型：

　　（1） 租赁纠纷律师代为调解业务：指在租赁纠纷发生后，经当事人一方的委托和授权，律师代表委托人与对方当事人就纠纷的解决进行协商和谈判，最终促使对方当事人和己方当事人达成一致的纠纷解决方案的律师代理业务。

　　（2） 租赁纠纷调解人调解业务：指争议双方按照合同约定或协商确定，选择调解人进行调解，以快捷、高效、低成本地解决纠纷。

　　第159条　租赁纠纷律师代为调解业务

　　159.1租赁纠纷律师代为调解业务的适用情形

　　从经济效益上来说，相对于诉讼、仲裁而言，调解要求律师付出的时间成本更高，所以并非所有的案件都适合进行调解或者说都有可能调解成功。在租赁纠纷中，因其标的通常较小，事务繁杂，在遇有下列情形时适合积极进行调解：

　　（1） 作为主张权利方代理律师，从基本的案情及掌握的证据出发，发现证据上存在严重瑕疵，进一步取证存在困难或需要花费较高成本的情况（在这种情况下，律师也可以在调解的同时对己方证据进行完善、补强）；

　　（2） 作为主张权利方代理律师，从基本案情及掌握的证据出发，发现虽然胜诉的可能性很大，但是在日后的执行方面存在困难的，或者说调解更有利于债权的快速实现的情况；

　　（3） 诉讼后易导致租赁双方合作关系恶化，不利于当事人日后商业利益的情况；

　　（4） 由于涉及利益冲突而不便代理诉讼或仲裁，但双方当事人同意代理律师斡旋调解的情况；

　　（5） 其他诉讼代价较大、成本较高的情况。

　　律师在上述第（4）种情形下代为调解时，需注意涉及利益冲突的情况要经过争议双方书面同意。

　　律师在调解过程中可能会自认某些过错行为，为避免在之后可能的诉讼中处于不利地位，在调解过程中要注意声明所有的自认行为及不利于己方的表示均只在调解过程中有效。

　　159.2租赁纠纷律师代为调解业务的种类

　　租赁纠纷律师代为调解业务按不同的分类标准可以分为以下种类：

　　（1） 按业务的独立性，可分为"独立的代为调解业务"、"诉讼、仲裁业务中附随的代为调解业务"。前者指当事人仅委托律师提供代为调解服务，后者指当事人在委托律师提供诉讼或仲裁代理服务的同时，一并赋予律师协商、调解的职权；

　　（2） 按不同的案件阶段，可分为"诉（仲裁）前代为调解"、"诉（仲裁）中代为调解"、"诉（仲裁）后代为调解"。

　　159.3租赁纠纷代为调解业务的承接

　　159.3.1直接承接代为调解业务的情况

　　租赁纠纷案件中，律师直接承接代为调解业务的，应着重注意以下三点：

　　（1） 在对案情作出分析并了解委托人所能接受的底线的基础上，应根据专业知识就调解作出可行性分析，将调解后可能涉及的所有风险做客观分析，并让委托人知晓，最好有书面文件为证；

　　（2） 在取得委托人的授权后，应与委托人签订协议并就委托人的底线、调解的期限及相关风险作出约定；明确约定的期限内若调解失败，该如何处理；

　　（3） 律师代为调解租赁纠纷虽为非诉讼业务，但为保证手续上的完整性，应要求委托人签署授权委托书，明确律师的代理权限。

　　159.3.2诉讼、仲裁代理业务中附随的前期调解业务的承接

　　在租赁纠纷双方已进入诉讼或仲裁阶段时，委托人要求律师就纠纷进行调解。此时的调解最好明确委托人进行调解的目的，并明确告知其可能涉及的所有后果，且应重点明确调解期限，避免双方尚处于调解过程中，而法院已作出判决的情况。律师在该阶段承接调解业务亦应有单独的授权委托书。达成一致意见后，应由委托人签署调解协议。

　　159.4律师提供租赁纠纷代为调解服务的前期准备工作

　　159.4.1审阅资料、了解和分析案情

　　对于租赁纠纷案件，律师在进行调解前，应先了解案件的事实情况（如房屋的产权情况、出租方与承租方的主体资格、发生纠纷前双方的履行情况、产生纠纷的原因等），并收集与租赁纠纷案件相关的材料。

　　要注意的是，除了听取当事人关于租赁情况的陈述外，还应当要求当事人提供相关资料如产权证、授权委托书、双方的主体资格证明、房屋租赁合同、租金和物业管理费的支付凭证、双方的来往函件等。由于当事人在法律方面知识的欠缺，其陈述的内容也许会与案件材料所记载和体现的情况有所不同，必要时律师还应当亲自向相关部门调查与案件相关的证据材料。

　　律师在收集完毕材料后，应对案件材料进行全面的审阅，了解出租方与承租方的合同权利、义务，理清案件所涉及的法律关系。

　　159.4.2诉讼、仲裁结果的分析和预估

　　为了有利于租赁纠纷案件调解工作的顺利进行，律师在审阅完毕与租赁纠纷相关的全部材料，理清案件所涉及的法律关系后，应对该租赁纠纷案件的案情进行分析，并根据纠纷产生的不同特点进行法律研究。虽然暂不进行诉讼，但律师也应事先对案件的诉讼或仲裁结果进行分析和预估。因为调解方案的最终依据不外乎根据法律、法规的规定、合同的约定及当事人所掌握的证据材料，分析出租方和承租方各自所处的有利和不利之处，便于使代理人对案件调解不成而致诉讼或仲裁的结果了然于心，有利于向当事人和对方当事人分析利弊，选择适当的调解方案；即便调解不成最终进入诉讼或仲裁程序，也会对可能产生的结果有所把握。

　　诉讼或仲裁的分析与预估是律师提供调解方案、当事人对调解方案进行决策的最根本的依据。所以，律师对纠纷案件的诉讼或仲裁结果的分析和预估，有利于当事人根据分析和预估作出是否调解及相应的调解方案的判定。

　　159.4.3拟定并同客户确定调解方案

　　律师在充分考虑案件事实、法律和法规的规定、合同约定、交易习惯以及遵循平等互谅原则等情况下，对租赁纠纷案件的诉讼或仲裁结果进行分析和预估后，应向当事人出具书面的案件分析报告，提出相应的调解方案。调解方案可以有多种，律师应针对每一种调解方案说明合同及法律依据、可能产生的结果，有利于当事人作出相应的判断。

　　但现实中，有可能会产生不能一次性全部及时调解完毕的情况，特别是涉及关于房屋租赁合同解除方案的纠纷，导致房屋租赁合同解除存在多方面的原因，如双方长期达不成一致意见而拖而不决的情况，对双方当事人都不利。对出租方而言，不能及时再行出租；而承租方则可能面临虽不使用租赁房屋但仍要支付租金的情况，故在处理此类纠纷时，可以建议当事人事先就房屋租赁合同的解除问题达成一致意见，其他纠纷可以另行协商处理，以避免损失的不断扩大。对于该部分的争议事项，可以就该部分事项拟定单独的调解方案，以供当事人选择，也有利于案件的解决。

　　如当事人根据律师书面的分析报告，最终同意或选择一种调解方案的，律师应要求当事人对于调解方案进行书面确认，以防止之后律师按调解方案进行调解达成协议后，当事人不认可或反悔的情况。事实上，要求当事人对调解方案的书面确认有利于律师对自身的保护。

　　值得注意的是，律师应与当事人商定在提出诉讼或仲裁前最长的调解期限，防止久调不决而损害当事人的利益。

　　159.5律师代为调解工作原则

　　因为代理一方当事人从事调解的特殊性，所以律师的工作原则较之调解人调解更为严格，一般来说，要遵循以下原则：

　　（1） 真诚地促成双方当事人的和解是最为重要的原则，无论调解结果如何，只要双方当事人自愿接受，在充分维护己方当事人利益的情况下，代理律师应尽力促成，既不能因自身的利益如风险收费减少原因阻挠调解的成功，也不能因担心自己工作量增大而促使己方当事人无原则让步。

　　（2） 严格遵守职业道德和执业纪律，明确自己作为一方代理人的身份。在代理调解的案件中，对方当事人往往认为既然没有进入诉讼和仲裁程序，代理律师比较容易沟通，往往可能采用请客吃饭、送礼乃至提出请代理调解的律师担任常年顾问、代理其他案件等进行物质利诱。此时，作为委托方的代理人，原则上不应接受对方当事人的任何物质利益特别是不能接受聘请担任律师，如因谈判需要，与对方当事人在餐饮等场所见面应事先向当事人通报并事后报告谈判结果，且相关费用应由代理律师本人承担，或在己方当事人同意的情况下由其承担。如此类面谈较多的话，也可视情况和对方当事人轮流承担。

　　（3） 谈判过程中不被人情所左右，不畏恐吓。对方当事人往往可能因为感到谈判形势对己方不利，会想方设法找到有关的关系向代理律师说情，也可能对代理律师进行威胁。代理律师只要确认自己所代理的调解是为了促成双方的和解，为实现和谐社会而合理、合法地从事非诉讼调解，就应向说情方阐明事实和理由，如受到威胁，亦应无所畏惧。当然，一旦受到威胁，从自我保护角度讲，应及时向有关部门报告。

　　（4） 如代理律师能取得己方当事人的充分信任并对自己的调解能力有充分信心，建议代理律师与双方分别谈判--至少在未达成初步协议时尽量避免双方当事人直接面谈，这种"背对背"的调解方式有助于促成调解，因为当事人双方已存在矛盾，往往不愿意见面或担心见面时陷入僵局，或虽愿意见面但面谈时情绪激动而导致谈判不成。

　　（5） 代理非诉讼调解取得成功的关键，在于取得对方当事人的信任，作为一方的代理人，必须真诚地为对方当事人着想，自己做到并动员己方当事人换位思考，力求在中立立场考虑问题，但必须掌握平衡，以免引起己方当事人的误解或不满。

　　159.6与对方当事人首次沟通的方法

　　由于代理一方当事人向对方当事人提出调解，往往很难取得对方当事人的信任，因而调解成功与否往往取决于首次和对方当事人的沟通。

　　（1） 沟通方式：首次沟通宜采用电话方式，因电话较之信函、邮件的优点是能直接感知到对方当事人的反馈，较之面谈又有较多回旋余地。但首次电话沟通对代理律师的应变能力要求较高，如果对方当事人一旦挂断电话或以"找我的律师去谈"拒绝谈判，基本上该调解将会以失败告终。

　　（2） 通话对象：如对方当事人系自然人则宜直接与当事人本人通话；如对方当事人系法人宜直接与法定代表人通话，如因无法取得法定代表人的电话号码或法定代表人并不实质性参与管理的，也可以与该法人的分管租赁事宜的有决定权的分管负责人通话。

　　（3） 通话态度：应不卑不亢，用语礼貌。

　　（4） 通话内容：电话接通后应先确认对方姓名（应尊称职务或先生、女士），并问其是否方便接听电话。如对方问及"请问你哪位"时要回答"某某，您好，我是××的法律顾问，我姓×。

　　提示：此处不宜自称是××的律师或某律师"，称自己是法律顾问会减弱对方当事人的戒备、敌视心理，有助于促成调解。

　　然后要非常快速而开宗明义地向对方表示："听说您和××有关某某事宜存在一些分歧，现在××委托我来处理，我认为这件事无论对您还是对××来说，最好的解决方案莫过于调解，对簿公堂只会是两败俱伤，××也同意（接受）我的观点，我想您也会同意调解吧?"

　　提示1：在自我介绍结束后，一定要在对方还没有作出判断前迅速切入主题，切勿顾左右而言他，一旦引起对方反感，谈判将会难以持续。

　　提示2：不要问对方"不知您是否同意调解"或类似的选择性问题，几乎所有的当事人都不愿意被告上法庭，但若让其选择，有的人会因为没有充分思想准备而拒绝接受调解。

　　提示3：有的当事人会立即表示同意调解，但无论是否明确表示同意接受调解，大部分人都会问"那你或××是什么打算？"也有人会因思想准备不足而回答"我现在正忙，我们晚点再联系"。无论对哪一种回答，代理律师都必须告知对方"我虽然身为××的律师，但既然大家都觉得同意调解，我也不能只考虑一方的利益，我想先听听您的想法"，如果针对后一种回答还要追问一句"那您看我们何时通话方便？"

　　提示4：为打消对方当事人的顾虑，可以向对方表示一下自己在业界的身份和荣誉，并表示并非所有的律师都主张对簿公堂，自己并非是来取证的，不会对电话进行录音。

　　159.7代为调解的方法

　　159.7.1调解过程中无论与己方当事人还是与对方当事人沟通都应注意方式方法，充分获得对方当事人的信任和己方当事人的认可，以便促成调解。

　　159.7.2首次通话成功后可以在第二次或第三次沟通时，采用邮件、信函或面谈等方式，与对方当事人明确争议事项的具体范围，如有可能，可以通过书面方式确认。

　　159.7.3代理律师必须对案件的诉讼或仲裁结果了然于心，并向对方当事人阐述选择调解是对其损失最小的，努力说服对方当事人选择将时间花在主业上而不是对簿公堂上。

　　159.7.4及时将已达成一致意见的事项作成会议纪要等书面文件，要求一方或双方予以确认。

　　159.7.5为促成调解，让对方当事人充分感知己方当事人和代理人的诚意，尽可能不采用录音等取证方法。当然，如发现对方当事人在故意拖延时间，也可以在数次协谈未果后采用此方法，以便为计划进入诉讼或仲裁程序做准备。

　　159.7.6调解过程中，代理律师会逐渐深入了解对方当事人拥有的证据和理由，也有可能逐步完善己方证据，故要时时注意调整自己对诉讼或仲裁结果的预估，时时调整己方调解方案，在此过程中及时与客户沟通。

　　159.7.7调解中的态度：调解中代理律师始终应遵循不卑不亢、有礼有节的态度，如遇对方当事人的威胁或利诱，应义正词严地拒绝。

　　159.8调解协议注意事项

　　159.8.1调解协议一般建议由主动提起调解的代理律师起草。

　　159.8.2代理律师在起草调解协议过程中要充分考虑双方的心理感受，切忌一面倒。

　　159.8.3代理律师在起草调解协议时要充分考虑己方当事人的利益，对对方当事人不履行的情形要约定明确的违约责任。

　　159.9其他：如果调解不成，应适时与当事人协商进入诉讼或仲裁程序。

　　第160条　调解人调解

　　160.1调解人的确定

　　160.1.1调解人可以在省级律师协会建筑与房地产业务委员会专家库、省级或所在地市级律师协会常务理事、民事业务委员会或者消费者协会推荐的专家中选择，双方可选择由一名调解人进行调解或者三名调解人组成调解小组进行调解。

　　160.1.2由一名调解人进行调解的，该调解人由双方共同在专家库中选择确定。双方选择由调解小组进行调解的，则各自选择一名专家，再由双方共同选择一名专家作为调解小组的组长，由公证处在双方在场的情况下抽签确定。

　　160.1.3如果合同中已经包括备选调解人名单，除有人不能或不愿接受作为调解人外，双方应从备选名单中选择调解人。

　　160.1.4若双方在合同约定或者双方商定的时间内未能就调解人的选择达成一致意见，或者双方共同选择的调解人拒绝履行职责或不能履行职责后14日内，双方未能重新达成一致意见，则按合同约定双方调解程序终结，或者一方或双方按合同约定请地、市级律师协会建筑与房地产专业委员会指定一名专家，此项指定是最终的、决定性的，双方各自将支付该专家报酬的一半。

　　160.1.5调解人的报酬，包括涉及调解的其他费用，应在双方选择调解人时商定，原则上各自承担上述报酬和费用的一半。

　　160.2调解准备

　　调解人或调解小组组长事先应根据案件具体情况，筹划进行调解的时间、范围、参与人员及议题的先后顺序。调解双方事先应准备好相关资料，以备展示或查阅。

　　160.3调解程序

　　160.3.1调解由调解人或调解小组组长主持，可参照仲裁庭审理程序进行调解。双方应对争议事项进行充分阐述后，参照法律规定、合同约定、交易习惯，以平等、互谅的原则寻求调解方案。

　　160.3.2调解过程中，可选择一揽子解决双方全部争议事项，也可对部分争议事项先协商一致，其余争议事项留待后续解决。

　　160.4调解时间

　　调解人进行调解的时间一般以不超过56日为宜，防止久调不决而影响委托双方的权益。

　　160.5调解效力

　　160.5.1在调解过程中，应及时将已达成一致意见的事项制作成会议纪要、补充协议等书面文件，交双方授权人员签字或加盖法人公章或合同章。

　　160.5.2双方如无法对争议事项的权利义务分配达成一致意见，亦可对房屋租赁合同履行过程中的事实情况进行确认，以固定事实，有利于继续协商或进行诉讼。

　　160.5.3无论双方是否达成一致意见，调解人或调解小组应在约定的调解期限内作出调解决定，调解应对双方具有约束力，除非一方或双方在收到调解决定之日起14日内向对方发出不认可调解决定的通知。

　　160.5.4任何一方在收到调解决定之日起14日内向对方发出不认可调解决定的通知的，调解人或调解小组作出的调解决定对双方均无约束力。调解不成的，双方均有权按照合同约定向法院起诉或者申请仲裁。

　　160.5.5如合同约定调解是仲裁或诉讼前置程序的，任何一方如果未经调解而直接进入仲裁或诉讼，则可能会在仲裁或诉讼中被驳回请求。

　　160.6代理律师在调解人调解中的服务内容和注意事项

　　160.6.1律师在接受当事人的委托后，应先行审查房屋租赁合同中关于争议解决方式的约定。如未有明确约定的，出于快速解决纠纷的出发点，可建议当事人先行与合同对方当事人进行和解谈判，针对整个纠纷过程产生的事实等文件资料，提出相应的和解方案，并协助当事人进行和解谈判，制作和解协议；如和解谈判不成，律师应提醒当事人尽快选择后续的救济方式，以维护当事人的合法权益。律师应提醒承租人，进行和解谈判时应提供合法有效并且真实的文件材料，否则，如果事后出租人发现据以达成和解所依据的文件被伪造或涂改的，出租人可要求撤销该和解协议，承租人可能会因此承担不利的法律后果。

　　160.6.2如房屋租赁合同中明确约定调解是仲裁或诉讼前置程序，并约定了调解人选择范围的，律师应当协助当事人选定调解人，做好调解准备，即收集好与调解有关的资料并进行系统的整理和归纳，将整理的材料归纳成册提交给调解人，并协助当事人参与调解谈判。在调解过程中，应当归纳争议焦点并形成书面意见提交给调解人，参与制作调解协议等。在调解协议达成后，律师应提醒当事人严格按调解协议的约定履行相应义务，如发生对方当事人违反调解协议行为时，律师应提醒当事人及时采取救济措施。

　　160.6.3在调解过程中，律师应该提醒当事人严格遵照合同约定的调解程序及有关期限参与调解。在调解期限届满时，如双方仍未达成调解协议的，律师应当及时通知调解人终止调解，防止久拖不决，导致当事人的利益受损。必要时，应提醒当事人采取其他救济措施，并协助当事人收集相应的证据材料和撰写相应的法律文书。

　　160.7代理律师在调解人调解中提供服务的风险防范

　　160.7.1如合同约定调解是仲裁或诉讼前置程序的，律师应提醒当事人，如果未经调解而直接进入仲裁或诉讼，则该仲裁或诉讼请求可能会被驳回。

　　160.7.2律师应提醒当事人注意合同约定的有关期限，并严格按照合同约定的期限履行回复责任。如"房屋租赁合同中约定应在收到调解决定之日起14日内向对方发出不认可调解决定的通知，以及在56日调解期限届满后及时发出终止调解的通知，否则，视为认可调解协议的"，如当事人未能按约定时间作出相应不予认可的决定的，则可能会被视为认可调解决定或调解协议，将承担不利的法律后果。

　第八章　律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容

　第一节　法律服务委托合同的签订、履行及相关内容　

　　第161条　签订之前对委托方的审核和调查

　　委托人应当是与房屋租赁合同纠纷相关的权利义务人，包括出租人、承租人及次承租人（对出租人、承租人以及出租房屋的审核和调查中须注意的事项参见第二编第一章）。

　　第162条　利害关系的审查

　　律师应当根据《律师职业道德和执业纪律规范》、《律师执业行为规范》、《律师事务所管理办法》的规定，审查律师事务所及代理律师和委托方的利害关系。

　　162.1利益冲突是指同一律师事务所代理的委托事项与该所其他委托事项的委托人之间有利益上的冲突，继续代理会直接影响相关委托人利益的情形。

　　162.2在接受委托之前，律师及其所属律师事务所应当进行利益冲突查证。只有在与已有委托人之间没有利益冲突的情况下才可以建立委托代理关系。

　　162.3拟接受委托人委托的律师已经明知合同相对方或利益冲突方已委聘的律师是自己的近亲属或其他利害关系人的，应当予以回避，但双方委托人签发豁免函的除外。

　　162.4律师在接受委托后知道合同相对方或利益冲突方委聘的律师是自己的近亲属或其他利害关系人，应及时将这种关系明确告诉委托人。委托人提出异议的，律师应当回避。

　　162.5律师在接受委托后知道合同相对方或利益冲突方已委聘同一律师事务所其他律师的，应由双方律师协商解除一方的委托关系，协商不成的，应与后签订委托合同的一方或尚没有支付律师费的一方解除委托关系。

　　162.6曾经在前一法律事务中代理一方法律事务的律师，即使在解除或终止代理关系后，亦不能再接受与前任委托人具有利益冲突的相对方的委托，办理相同法律事务，除非前任委托人作出书面同意。

　　162.7曾经在前一法律事务中代理一方法律事务的律师，不得在以后相同或相似法律事务中运用来自该前一法律事务中不利于前任委托人的相关信息，除非经该前任委托人许可，或有足够证据证明这些信息已为人所共知。

　　162.8委托人拟聘请律师处理的法律事务，是该律师从事律师职业之前曾以政府官员或司法人员、仲裁人员身份经办过的事务，该律师和其所在的律师事务所应当回避。

　　162.9律师不得在同一法律事务中为双方当事人担任代理人。

　　162.10在委托事项尚未终结前，律师在未征得委托人同意的情况下，不得接受对方当事人的委托办理其他法律事务，但办结委托事项后除外。

　　162.11律师不得借提供法律服务的便利向当事人谋取"不正当"利益。

　　第163条　委托协议的签订

　　163.1原则

　　律师事务所应当确定"统一收案、统一收费、统一标准"的原则。

　　163.2收案条件

　　关于非诉讼法律服务案件的收案，律师应审查以下几个方面的内容：

　　（1） 首先应审查确认出租人或承租人的主体身份；

　　（2） 确认所出租房屋是否合法，产权是否清晰，是否能满足承租人的承租目的；

　　（3） 其他须审查的内容。

　　在审查完基本情况后，根据与委托人的协商结果，确定非诉讼服务的内容，再确定是否可收案；如收案，应及时向律师事务所上报立案。

　　委托人的要求和主张应符合《律师法》、《律师执业行为规范》的有关要求；如委托人的要求和主张存在违法情形，经指出不肯采纳律师的意见和具有违反《律师执业行为规范》的规定，不能接受委托的其他情形，不予收案。

　　163.3委托程序

　　（1） 接待律师审查委托人的委托资格；

　　（2） 填写《收案审批表》送律师事务所主任或主管律师审批，指定承办律师或按委托人的要求指定承办律师；

　　（3） 签订《委托代理合同》一式两份，委托人收存一份，承办律师附卷存档一份；

　　（4） 委托人按照《委托代理合同》的约定，交纳律师费；

　　（5） 办理收案登记，建立非诉讼案卷。

　　163.4明确界定非诉讼法律服务的范围和内容

　　律师在签订非诉讼法律服务合同时，应尽量明确和细化服务的内容和范围，使之具有可量度性，以避免产生纠纷。具体说来，为委托人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务时，一般可包括以下主要内容：

　　（1） 对合同相对方主体资格、履约能力以及承租房屋的尽职调查，并出具书面的尽职调查报告（具体内容参见第二编第一章）；

　　（2） 起草房屋租赁合同，并参与房屋租赁合同的谈判、修改，协助委托人做好合同的登记备案工作（具体内容参见第二编第二章）；

　　（3） 根据所签订的房屋租赁合同，做好合同交底工作，提示委托人相应的法律风险（具体内容参见第二编第四章）；

　　（4） 监督房屋租赁合同的履行，处理房屋交付、维修、腾退等法律问题（具体内容参见第二编第五章）；

　　（5） 其他专项法律服务，如涉及优先购买权的处理（具体内容参见第二编第六章）等。

　　163.5委托代理合同重点条款

　　163.5.1律师应当与委托人就委托事项的代理范围、代理内容、代理权限、代理费用、代理期限等进行讨论，经协商达成一致后，由律师事务所与委托人签署委托代理协议或者取得委托人的书面确认。

　　163.5.2律师服务费。具体参照司法部、国家发展改革委2006年12月1日颁布实施的《律师服务收费管理办法》。律师费用的收取应当遵循平等协商、合理公平的原则。律师事务所应当严格执行价格主管部门会同同级司法行政部门制定的律师服务收费管理办法和收费标准。另律师应当密切注意本地区价格主管部门制定的有关地方性的收费指引和规定。

　　律师收费应当考虑以下合理因素：

　　（1） 从事法律服务所需工作时间、难度、包含的新意和需要的技巧等；

　　（2） 接受这一聘请会明显妨碍律师开展其他工作的风险；

　　（3） 同一区域相似法律服务通常的收费数额；

　　（4） 委托事项涉及的金额和预期的合理结果；

　　（5） 由委托人提出的或由客观环境所施加的法律服务时间限制；

　　（6） 律师的经验、声誉、专业水平和能力；

　　（7） 费用标准及支付方式是否固定，是否附有条件；

　　（8） 合理的成本。

　　163.5.3律师收费方式依照国家规定或由律师事务所与委托人协商确定，可以采用计时收费、固定收费、按标的比例收费。在一个委托事项中可以约定一种或几种方式，但一定要明确无异议。

　　（1） 如采用计时收费的，应在委托合同中约定律师计费时间的计算方式（如通常约定每小时为一个计费单位），还应约定律师工作时间单的确认程序。

　　（2） 如实行风险代理收费的，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的20%。关于此节风险代理的限额，律师应当密切注意最新的法律规定和当地司法管理部门或律师协会的特别规定。

　　163.5.4委托代理合同中应明确约定律师费的计费办法、付款方式、付款时间、差旅费的承担问题等。

　　163.5.5委托代理合同中应约定双方相应的违约责任和提前解除合同的处理办法等。

　　163.6律师委托合同签订后应注意的事项

　　163.6.1律师不得私自收案、收费。委托人所支付的费用应当直接交付律师所在的律师事务所，律师不得直接向委托人收取费用。委托人委托律师代交费用的，律师应将代收的费用及时交付律师事务所。

　　163.6.2律师不得索要或获取除依照合同收取的法律服务费用外的额外报酬或利益。

　　163.6.3律师事务所收取的法律服务费用，应当在计入会计账簿后才可以按规定项目和开支范围使用。

　　163.6.4律师事务所不得向委托人开具非正式的律师收费凭证。

　　163.6.5律师事务所因合理原因终止委托代理协议的，有权收取已完成部分的费用。

　　163.6.6委托人因合理原因终止委托代理协议的，律师事务所有权收取已完成部分的费用。

　　163.6.7委托人无故单方终止委托代理协议的，应按约定支付律师费，并承担代理协议约定的有关违约责任。

　　第164条　委托代理协议的履行、转让、变更、终止

　　164.1律师应当谨慎、诚实、客观地告知委托人委托事项可能出现的法律风险并在必要时出具法律意见书交委托人签收。

　　164.2在委托合同履行过程中应定期书面报告委托事务的处理情况，包括已经处理完毕的法律事务及下一步工作计划；如出现签订委托合同时无法预料的问题，应及时提出意见、建议，并与委托人签订补充协议。律师应将工作记录和工作汇报按时间顺序装订成册备查。

　　164.3律师应当严格按照法律规定的期间、时效以及与委托人约定的时间，办理委托事项。

　　164.4律师接受委托后，只能在委托权限内开展执业活动，不得擅自超越委托权限。

　　164.5律师在进行受托的法律事务时，如发现委托人所授权限不能适应需要时，应及时告知委托人，在未经委托人同意或办理有关授权委托手续之前，律师只能在授权范围内办理法律事务。

　　164.6律师接受委托时必须与委托人明确规定包括程序法和实体法两方面的委托权限。委托权限不明确的，律师应要求委托人重新出具有明确授权的委托书。

　　164.7律师事务所签订委托合同后若出现确需转让、变更或者解除委托协议的情况的，律师应做好如下工作：

　　（1） 应当及时与委托人协商和沟通，征得委托人同意。

　　（2） 如系委托合同转让的，应由委托人、原承办该法律事务的律师事务所及受让的律师事务所签订转让协议，明确各方的权利义务，特别是涉及律师服务的风险界定和费用划分支付等问题。

　　（3） 如系委托合同变更的，应明确所涉变更内容及变更的时间节点。

　　（4） 如系委托合同解除的，双方应在补充协议中确认律师已完成的工作成果、应支付的律师费用金额和支付时间、律师非诉讼服务的风险界定等，并签订书面的委托终止协议。委托合同转让或解除后，原承办律师应同时将已完成的工作成果和相关资料移交委托人，双方办妥交接手续；原承办律师还应出具一份工作小节，陈述已完成的工作和尚需完成的工作内容，并提出需提请委托人注意的事项。

　　164.8未经委托人同意，律师不得将委托人委托的法律事务转委托他人办理。

　　164.9律师在接受委托后出现突患疾病、工作调动等情况，需要更换律师的，律师事务所应当及时告知委托人。委托人同意更换律师的，应取得委托人的书面确认意见，承办律师之间要及时移交材料，并通过律师事务所办理相关手续。

　　164.10非经委托人同意，律师不能因为转委托而增加委托人的经济负担。

　　164.11律师在委托权限内完成了受托的法律事务，应及时告知委托人。律师与委托人明确解除委托关系后，律师不得再以被委托人的名义进行活动。

　　164.12律师接受委托后，无正当理由不得拒绝履行协议约定的职责，不得无故终止代理。

　　164.13若委托协议约定的服务期限届满，或者终止条件出现，律师应当及时书面告知委托人委托协议终止，总结委托事项的履行情况，并做好有关文件资料交接的工作，办理书面交接手续。

　　164.14律师在办理委托事项过程中出现下列情况，律师事务所应终止其代理工作：

　　（1） 与委托人协商终止；

　　（2） 承办律师被取消或者中止执业资格，委托人不同意更换其他律师的；

　　（3） 发现不可克服的利益冲突；

　　（4） 承办律师的健康状况不适合继续代理，委托人不同意更换其他律师的；

　　（5） 委托人的要求不符合法律规定或律师职业道德和执业纪律要求的，律师继续代理将违反法律或者律师执业规范。

　第二节　律师为委托人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示

　　第165条　结合律师为房屋租赁合同当事人提供非诉讼法律服务的特点，律师在执业过程中应当遵守以下操作模式，避免工作疏漏而产生的执业风险：

　　（1） 参与委托人谈判和商洽时，律师应书面记录每次谈判和商洽的内容，以便备查。

　　（2） 起草或修改房屋租赁合同文本时，应保存每次双方合同内容和条款修改的往来记录，包括修改的具体内容、时间、修改原因和要求。

　　（3） 最后签订版本应与委托人进行确认，并结合法律、法规及司法解释的规定对房屋租赁合同签订、履行等过程中可能存在的风险再次书面提示并保存已作告知的记录。

　　（4） 律师在出具正式的法律意见时，要借鉴以往成功的经验与业绩，同时也要结合本项目的实际情况。特别需要注意的是，针对一个非常专业的项目，提出法律意见时要留有余地，以保护律师及律师事务所的利益。

　　（5） 对委托人提出的要求，要区分不同的情况与要求的性质，既要把握原则，又要表现充分的灵活性。原则问题，坚决不能妥协；操作方法，可以灵活处理。同时，要与委托人就此问题留下书面的证明，以表明律师及律师事务所的责任界限。

　　（6） 房屋租赁合同履行时，应当根据房屋租赁合同的内容，制定双方合同义务履行内容和时间的表格；并根据履约表格，在委托方合同义务履行期限届满前10日以书面《法律意见书》提示委托方履行义务的内容和时间，以及违约责任。

　　（7） 对方履约时，核查委托方履约行为是否全面并符合合同要求，记录履约不符的内容；对方未按时履约或履约不符时，及时代理委托人与对方交涉，并制作《法律意见书》告知相应的违约责任，敦促其按约履行。

　　（8） 收集、保存对方违约的证据，必要时进行律师见证或进行公证，提倡对证据进行公证。对对方的违约行为，及时制作《法律意见书》告知委托人对方相应的违约责任和进一步的法律行动的建议。

　　（9） 律师在一个非诉法律项目结束后，仍然要注意跟踪项目进展，以进一步提供后续的法律服务，以及提前了解项目可能遇到的法律问题，并自检本身是否有过失，同时要注意及时整理相关档案。整个项目及法律服务工作完成后，要组织相关参加人员互查有关文件及关键问题，以便及时发现漏洞或失误，并采取补救措施。

　　（10） 在处理委托人日常法律事务过程中，要保留来往文件与文字。对委托人要求提供法律服务的事项建立登记制度，以确定服务范围。针对一些特定的事项，必要时应与委托人签署谅解备忘录，以保障律师及律师事务所的权益。此外，在重大协议签署前，相关法律文件文本的编辑、打印、装订要遵循行之有效的程序。加强对法律文件的保管，与每一个项目相关的所有法律文件及来往信函（包括电子邮件）要按时间顺序或性质单独建立档案，并在明确的保管地点保管。同时，电子文档也应在服务器上设置专门的保存区域、审阅与修改权限。相关文件的原件、印章最好不要由律师事务所保管。

　　（11） 基于为委托人保守商业秘密的需要，律师在工作中要注意建立屏蔽制度。每个项目要确定固定的律师与助手参与，无关人员不得接触项目文件及案卷。参与人员未经主管合伙人批准不得向其他人（包括其他合伙人）披露与项目内容相关的情况，这也是律师执业纪律的要求。

　　（12） 基于房屋租赁合同的专业性以及涉及的法律、法规众多繁杂，律师在提供法律服务前，应学习研究相关规定，尤其对其中有关事项的限制性规定应熟记并灵活运用，在制作各阶段法律意见书时，尤其应注意向承租人或出租人提示如不在法律规定期限内行使相应权限的法律风险，并提醒其按规定及时行使权利。在为委托人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务过程中，尤其应注意以下法律风险的防范：

　　①　关于合同效力的把握。对于违法建筑物、超过临时建筑物使用年限等房屋租赁合同的效力以及合同无效后的损害补救（参见第二编第三章）；

　　②　关于房屋租赁合同签订、履行、终止后对装饰装修的约定及处理（参见第二编第二章、第三章、第四章、第五章中关于装饰装修的处理部分）；

　　③　转租合同的效力以及转租后出租人、承租人与次承租人关系的处理（参见第二编第四章和第五章）；

　　④　如涉及优先购买权情形的，一般情形下，出租人应在合理期限内通知承租人是否愿意在同等条件下购买，该合理期限一般为15日，如拍卖时，则应当在拍卖5日前通知承租人；同理，承租人应在收到出租人通知后的合理期限内明确表示是否购买，否则将丧失优先购买权的保护（参见第二编第六章）。

　　律师应特别注意《合同法司法解释（二）》第24条关于合同解除的异议期间及法律后果（参见143.3）的规定，如合同一方单方提出解除时，律师应提醒委托人在约定的异议期限内及时提出异议并向人民法院起诉；如当事人没有约定异议期间，应当在解除合同通知到达之日起3个月内向人民法院起诉；否则，委托人关于解除合同的异议权将无法获得支持。

　第三编　附则

　　第166条　本操作指引分为第一编（总则）、第二编（律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引）、第三编（附则）共三个部分。

　　第167条　本操作指引非诉讼部分的体例是：合同订立前的法律服务，合同的内容，合同的效力，合同的交底，合同的履行、变更、转让、解除与终止，优先购买权问题，诉讼、仲裁前的和解与调解，非诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容。该体例是经过反复推敲、斟酌确定的，主要以律师提供非诉讼法律服务的先后为顺序，具有可操作性。合同的交底虽然字数比较少，但实践中律师对合同的交底不够重视，故另起一章。优先购买权问题虽然是合同履行过程中的问题，但房屋租赁合同中的优先购买权比较特殊，发生纠纷也比较多，故另起一章。

　　第168条　本操作指引原则上从房屋租赁合同中的相对性来确定各方当事人，仅限于房屋租赁合同中的主体，并从各方主体展开（即承租人和出租人两方面）阐述，其他内容原则上不属于本操作指引所阐述的范围。

——END——