通州找房屋转让纠纷律师咨询电话，还敢买吗？男子购买通州农村房子，被法院判败诉

农村宅基地并不能自由买卖，但在符合特点条件的情况下，是能够完成“交易”，只是确实没有想象中的简单。那么如果想要购买农村宅基地，到底需要符合哪些条件，要注意些什么呢？

一、如何购买农村宅基地

农村土地都是归集体所有的，土地管理法中有明确的相关规定，农村集体的土地是禁止转让、买卖。如果双方均为同一经济组织村民的，经村委会允许的，可以有条件的转让，但需要符合三大原则：

1、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记

《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。

需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。

2、宅基地购买者的资格有限制

宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制。

宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

3、转让后原则：一户一宅

《土地管理法》明确规定，宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。

如果宅基地数量超标，以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，超过部分需归还集体经济组织。

二、购买宅基地注意事项

农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。

农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，农村宅基地使用权有以下特点：

1.农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。

2.农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。

3.农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。

三、宅基地使用权的转让法律效力

1.宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2.宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

四、宅基地买卖中常见法律纠纷

1.房屋升值，卖方拒绝出售

这是宅基地转让古城中经常出现的一种纠纷现象，尤其是房屋转让正处于房屋面临征收、拆迁等节点时期

2.非本村户口购买宅基地

之前有很多城镇户口或者农村居民急于在农村买地建房，结果宅基地上的房屋是建好了，但是却因为不清楚农村宅基地买卖要求，最后房屋与宅基地不能实现正常过户，因此更加无法展开确权工作。

这种情况如果买卖双方没有经济矛盾其实还好，一旦以后面临征地拆迁，或者卖家反悔，迟早都会发生纠纷。

【通州区关于农村房屋买卖合同纠纷最新案例案例】

【案情简介】

张某、王某于1997年签订合同，约定张某将位于北京市通州区漷县镇某村XX号院落及房产出售给王某，价款36000元。合同由曹某（已故）代书，王某持有，中间人赵某为证。

张某认为，王某并非北京市通州区某村农民，故双方的买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效合同。遂于2018年提起合同无效之诉。并要求赵某腾退。

王某认为，合同签订是双方真实意思表示，且购买时张某已为城镇户口，而王某是失地农民，且签订合同在1997年，是在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国发办[1999]39号）出台之前订立的，合同应属有效。

【争议焦点】

1、张某与王某的合同是否无效

2、张某与王某签订的《立卖房合同》被认定为合同无效后的法律后果问题。

【法院认为】

焦点一：张某与王某的合同是否无效

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。本案中，张某将涉案房屋转让给王某，必然导致非本村集体经济组织成员占有使用本集体组织的宅基地，违反了法律强制性规定。故对张某请求确认双方于1997年3月22日签订的《立卖房合同》无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对王某所述意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。

焦点二：张某与王某签订的《立卖房合同》被认定为合同无效后的法律后果

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

首先，张某与王某签订的合同因违反法律、行政法规效力性强制性规定被确认无效。故双方应各自承担返还或者补偿的义务。如果对于合同无效双方均负有责任的，应当各自承担相应的责任。

本案张某与王某对农村房屋买卖合同的无效均有过错，故因合同无效产生的法律后果有两个：一是王某负有腾退涉案房屋并将其返还给张某的义务，张某负有向王某返还购房款的义务；二是张某还应承担王某对房屋进行重置成新、附属设施以及宅基地区位补偿所产生的损失进行与其过错程度相适应的赔偿责任。

其次，本案张某承担赔偿责任的确定，有赖于对涉案房屋的评估。现评估依据的《北京市通州区人民政府关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知》（通政发[2004]21号）已经被北京市通州区人民政府于2012年8月7日印发的《关于进一步规范通州区集体土地房屋拆迁工作指导意见》所废止，且诉讼过程中涉案房屋所在区域尚未出台有关集体土地房屋拆迁宅基地控制面积及区位补偿价标准，故目前不宜对涉案房屋宅基地区位补偿价值进行评估，亦无法合理确定王某因此造成的损失及张某应承担的责任。

再次，腾退义务与赔偿义务同时履行有利于纠纷的解决。避免因涉案房屋腾退后，权利人对涉案房屋进行拆除、出售等事实或者法律上的处分，致使涉案房屋丧失了再行评估的条件。因此在张某尚未返还购房款并承担赔偿责任时，仅要求王某单方予以腾退，明显存在利益失衡，亦可能衍生新的矛盾。进而言之，即便对合同效力的审查，属于人民法院裁判权的范围，但也应在保障各方当事人权益的同时，维护社会诚信，以构建良好的社会秩序。

故，对张某要求王某腾退涉案房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。双方当事人可待条件具备时再行主张。

律师点评：非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地必然导致合同无效。但是无效后基于对买方信赖利益损失的赔偿应当计算出现在房屋的重置成新、附属设施以及宅基地区位补偿价，一般北京地区现行标准是区位补偿价70%补偿给购房人，重置成新及附属设施赔偿要看买房人是否翻建。

五、关于宅基买卖合同常见问题

如果拟定了买卖合同，出现以上纠纷后通过法律途径能否进行维权？

1.只要买房一方中任何一位家庭成员具有购房所在村集体的户口，双方买卖合同协议生效

2.卖房者拥有房屋产权但户口已经迁出本村，双方买卖合同被视为无效

3.房屋尽心多次转手，只要最终买房者为本村户口，转让合同与转让行为视为有效

如果双方买卖交易被视为无效，发生纠纷后的责任如何分配？

一般买房者承担30%的责任，卖房者承担70%责任。如果买房者在宅基地上已经建造了房屋，同时买房行为和买房合同被视为无效，那么卖房者需要按照房屋建造过程的所有花费的70%估价赔偿给买房者。

律师建议：

一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：

1.转让人拥有两处以上的农村住房；

2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；

3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；

4.转让行为已征得集体经济组织同意。