房屋转让营业税，开发商房子以旧换新营销

中国消费者报报道（记者孙蔚）买家电、手机等以旧换新不是新鲜事，但房子也能以旧换新却鲜有耳闻。近日，深圳一楼盘传出“以房换房、以旧换新”的消息，这到底是怎么回事？换房需要什么条件？如何保障换房价格的公平性？是否存在一些消费隐患？记者对此进行了调查采访。

房子也能以旧换新

不久前，多地开发商推出创新营销活动，用小麦、大蒜、西瓜、水蜜桃等农产品换房，吸引了人们的眼球。如今，深圳一楼盘的开发商推出了“以旧换新、以房换房”的海报，直接在记者的朋友圈刷了屏。

“这家开发商为了卖房也算是拼了”“怎么换？合适吗”“价格怎么算”……记者看到，在朋友圈发布的海报下面置业者们纷纷留言。

记者注意到，该海报显示：“普通住宅换尊贵大平层总裁私域！换商务公寓！换临街商铺！交换原则：以旧换新、等价交换、多退少补。价值认定标准：新房价格以项目现场公布为准，旧房价格以房产所在小区半年内成交的均价为准（若半年内无成交，以一年内成交均价为准）。”

《中国消费者报》记者致电发布该海报的深圳弘基翰林九锡项目，其销售人员表示：“我们只接受用住宅换房。”

该销售人员告诉记者：“我们的项目为商办产品，不限购、不限贷。如果您的房子是位于深圳的住宅，可以委托给我们全权处理，您就不用管了，由我们负责找买家，我们肯定会尽快卖出去的。如果换房成功，在2023年收房入住之前，您租房的租金也由我们公司承担。”

“来咨询换房的人还挺多的，目前已经有10套换房成功的，还有十几套正在操作流程中。”该销售人员说，“至于活动持续到什么时候，需要等公司通知。”

换的新房是商务公寓

《中国消费者报》记者在深圳房地产信息平台查询获悉，深圳弘基翰林九锡项目备案名为弘基翰林大厦，开发商为深圳市中住房地产开发有限公司、深圳市留仙洞投资发展有限公司。

该项目去年10月拿到预售证，共有232套办公、217套商务公寓以及65套商业，此次预售房源均为毛坯交付，可以选精装套餐包。销售价格方面，其建筑面积约343—550平方米的大平层总裁公寓均价约10万元/平方米，建筑面积约35—98平方米的公寓均价约7.3万元/平方米。

针对开发商以旧换新的做法，有网友评论称：“用公寓换住宅，开发商真是太聪明了，赚大了。”还有的网友表示：“别冲动，先问清楚，世界上没有无缘无故的爱。”

“特别需要提醒消费者，换的新房是公寓，住宅和公寓还是有差别的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示。买公寓之前一定要搞清楚几个问题：一般来说，公寓只有40年产权，而住宅是70年产权。公寓无法拥有对应学区的学位，这是其相比住宅最大的短板。公寓的水电费用比住宅的贵，未来转让税费也会比较高。公寓尤其是小户型公寓，居住体验通常比住宅差，非核心地段公寓出租或转手难度不小。

58安居客房产研究院分院长张波对《中国消费者报》记者表示，以房换房，本质上是开发商花样促销的手段，只是一种噱头，能快速提升楼盘知名度，预计最终真正换房的比例会很小，“住宅跟商务公寓性质截然不同，建议消费者要理性”。

商办市场去化压力较大

“住宅好变现，以房换房等价交换，相当于全款买房了，开发商一些创新自救的努力还是值得尊重的。”严跃进表示，但这也从一个侧面表明了深圳商办市场销售压力较大。

来自贝壳研究院的统计数据显示，今年上半年，深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。从成交细分来看，商务公寓类占比约18%，成交4481套，环比下跌32%，同比下跌36.5%。二手房市场成交量同样处于低谷，上半年深圳二手房住宅成交套数共计9965套，同比下降约65%。

而深圳商办市场供应量并不小，上半年，深圳共有57个项目取得预售证，除大鹏板块外，其他区域均有新盘项目获批，合计供应新房26228套，同比去年上半年下降3.2%，环比去年下半年下降59.2%。截至6月末，深圳新房非住宅可售套数为53223套，去化压力较大，去化周期上升至39.2个月。也就是说，目前深圳的商业公寓类产品，至少要3年多才能卖完。

“不可否认，深圳二手房市场近期有一定复苏。”严跃进表示，深圳房地产市场成交量的下跌，总体与全国市场大环境相匹配。6月深圳二手房价格指数止跌企稳，反映市场在缓慢回升中。

明源不动产研究院首席研究员艾振强分析认为，在当下的市场环境，房子的金融属性被弱化，居住属性愈发突出，人们对房子本身的品质会更加重视，开发商的营销创新更多是锦上添花。

记者孙蔚

来源： 中国消费者报