镇江住建治理方法论
江苏省物业管理条例有规定,小区不具备成立业主大会的条件,或虽具备条件但无法成立业主大会的,街道办可以组建物业管理委员会,代行业委会和业主大会职责。
这里有两个问题。
第一,业主大会已经成立的小区,业委会任期届满,在长期无法选出新业委会的情况下能否成立物业管理委员会?从法条的字面意思来看,不行。因为业主大会不存在第几届,一旦成立就一直存在,直到业主大会自己决定解散,或者是小区被拆迁。但现实中,很多物业管理委员会都是在业委会换届失败的情况下成立的。
第二,物业管理委员会十个人不到,为什么能代行业主大会职责,代替全体业主做决定?2017年9月,小编曾提出立法审查建议,认为该条规定违反上位法——物权法。全体业主共同决定的事项,不能被几个人决定,况且物业管理委员会里不全是业主。法理上说不通。
2021年8月,镇江住建局在征求过省厅后,出台了一个关于物业管理委员会的说明。该说明明确:1.有业主大会但业委会换届失败的小区,可以成立物业管理委员会;2.物业管理委员会代行业主大会职责的,应依法征求业主意见,形成业主共同决定。也就是说,物业管理委员会代行业主大会的职责时,仍然要组织业主共同决定,不能代替全体业主做决定。事实上扮演的是业委会的角色。
江苏省物业管理条例,《物业管理法规》简述业主委员会的职责
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