外资银行管理条例，外资企业投资房地产的法律解读论文

【业务背景】

A外资企业在中国是一家专门经营皮制品的公司，2013年该公司股东决议在中国设立外资房地产公司，需要了解创立外商投资房地产公司的法律风险，为此法律顾问给出如下法律意见。

【法律意见】

致：A外资企业

时间：2013年10月10日

外商投资房地产应特别注意法律、政策中的条件性和前置性的特殊规定。我国对于外商投资房地产有特殊的规定。A外商投资房地产除需要防控内资房地产开发企业的法律风险之外，还应该特别注意我国法律、政策对于外商投资房地产的特殊规定。我国对于外商投资房地产的限制主要涉及发改委、工商、商务、税务、住建、外汇等主管部门，主要是投资领域、注册资本、投资回报、外汇业务、税收征管等方面的限制。这些限制大多数是条件性、前置性的规定，只有符合相关条件，才有可能在中国进行房地产开发经营。

外商进入房地产主要有新设和并购两种方式：

一、新设立方式的法律限制1.投资领域的限制

根据《外商投资产业指导目录（2015年修订）的规定》，国家限制

外商投资：

（1）加油站（同一外国投资者设立超过30家分店、销售来自多个供应商的不同种类和品牌成品油的连锁加油站，由中方控制）建设、经营；

（2）电影院的建设、经营（中方控股）；

（3）大型主题公园的建设、经营；

（4）国家禁止外商投资高尔夫球场、别墅的建设。

2.注册资本的限制

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第1条第2项、

《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》第3条的规定，外商投资设立房地产企业，投资总额在1000美元（含1000美元）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万元至1000万元的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万以下（含300万美元）的，其注册资本应不低于投资总额的70%。

3.投资回报的限制

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》第2条第8项的规定，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

4.外汇业务限制

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》第2条第7项的规定，外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不准予批准该企业的外汇借款汇结。境外机构和个人境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。

二、并购方式的法律限制

1.转让金支付的限制

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》第2条第5项的规定，境外投资者可通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权额，需妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。

2.投资额的限制

根据《关于外国投资者并购境内企业的规定》第19条的规定，外国投资者股权并购的，除国家另有规定外，对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限：注册资本在210万美元以下的，投资总额不得超过注册资本的10/7；注册资本在210万美元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍；注册资本在500万美元以上至1200美元的，投资总额不得超过注册资本的2.5倍；注册资本在1200万美元以上的，投资总额不得超过注册资本的3倍。3.外汇业务的限制

根据《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》第7条的规定，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或者收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。另外，外商投资房地产采用并购方式的，还应符合《城市房地产管理法》第39条、第40条的房地产转让条件。

以上投资法律依据仅供A投资公司参考，按照公司的实际情况，法律顾问建议最好以并购方式投资房地产领域，且要评估法律风险，权衡相应法律风险后再决定是否投资。

【手记】

我国对外商投资企业进入国内行业领域限制比较多，对外商投资房地产相关的法律、行政法规、行政规章很多，读者可以进一步查找相关规定，如《外汇管理条例》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》及通知、《外商投资产业指导目录（2015年修订）》《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》（商资函【2007】50号）、《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》、《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理意见〉有关问题的通知》等法律规定，请需要我国在房地产领域投资的外商注意这些法律规定。