天津二胎政策，天津入学新政对学区房的影响

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天津楼市政策在犹抱琵琶半遮面多日后，昨日终于等来了官宣。很多教育、地产等各类自媒体们都对天津楼市政策给予了极大的关注，对此并不难理解，因为天津的楼市深度关联着天津的教育，而天津各区域教育质量的高低又决定着各区域楼市的价格水平，一句话就是区域教育的门槛是购房，核心是学区。

首先分析下这次天津楼市新政中对于落户转学、跨区择校等的积极影响，有如下几点：

1、新市民、大学毕业生购房个税或社保门槛由2年降低至6个月。

2、增加购房落户积分，对购买新建商品房的，购房当年一次性分别可加：市区15分、滨海新区30分、环城四区20分、新五区20分。

分析：这两点变化，对于外省市家长想来天津落户求学的绝对是个有利的因素，购房增加积分易于落户，且购房的门槛大大降低，从之前购房需要耗费2年时间积累社保或个税，现在只需要6个月，时间大大减少利于家长们不错过转学节点，而购房是转学的必备条件之一。

举个例子：之前因为自身条件原因，需要通过购房并花费2年半左右的时间才能攒够积分从而落户，而现在以滨海新区为例，通过购房可以加到30分，而今年的指导分数是110分，剩下的80分最多在一年至一年半内就可以获得，这样前后所花费时间加起来，总共也就在一年半至两年的时间，省了不少的时间。

3、将二套房首付比例从6成降低为4成。

4、对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，增加1套购房资格。

分析：这两点变化，对于本市家长考虑跨区择校的较为有利，一来降低了再次购买教育强区学区房且兼顾居住的难度，比如可选择河西区或南开区品质不错的二手房；二来增加了购房的资格，如果只是为了转学择校，那就可以再不卖现有房子下选择一套低总价和平区“老破小”，满足上学需求即可。

5、实行“认房不认贷”政策，对已结清购房贷款且在本市无房的居民，按首套房贷款利率执行。

6、房贷利率执行国家底限标准，即首套房利率LPR-20bp，二套房利率LPR+60bp。

分析：这两点变化，对于所有购房群体都是利好了，目标就是降低购房的资金成本，降低在津购房的花费。这就让更多的本地和外地家长群体，获得了在天津转学求学的可能。

可以预见，新政出台后将对计划让孩子落户转学和跨区择校的家庭产生不小的影响，这种影响或许并不是这么“简单”！

在教育资源的加持下，天津教育强区的房价还是颇为坚挺，甚至还有“迎风上扬”，所以即使有新政的支持，能否在教育强区买到合适的房子，比拼的还是自身实力，毕竟优质教育资源的稀缺性，是无法短期内改变的（师资、生源和家长理念很难一同改变）。接下来就看一看，近期天津各区的成交房价，如下：

由上表可见，和平区的房价如山巅般的存在，远远高于其他各区，而河西区、南开区价格不足和平区的一半，只是在半山腰。更为让人惊叹的是，和平区在房价下行的趋势下，竟然逆势而动，比去年同期上涨了8.9%，不得不服气教育资源的绝对优势在这个过程起到了很大作用，否则和平区的居住体验是不能支撑起这个价格的。

除此之外，河西区和南开区在也不算低的均价下，与去年同期相比仅是微跌，也再次验证了教育附加值对于区域房价的影响，是可以起到相对保值作用的。很有可能的是，这次新政发布后，对于南开区和河西区的房价会有更大向上推动作用，毕竟门槛降低后，获得资格或能力的新转学家庭，这两个区的房价相比和平区的高不可攀，会更容易接受。

最后对于学区房的保值，还在于稀缺性，这也是和平区在实行六年一学位、小学入学需要三年房产政策下，房价不降反升的道理。一所房子同期只能满足一个孩子上学（二胎情况除外），不能一入学就卖房，从而在市场上流通的学位就少了，那么供给减少了，需求还在增加，那价格肯定要水涨船高了。这样情况下，会有利于学校教学管理水平的稳定，有利于和平区继续保持高水平教育，当然也有利于稳定房价在一个高水平，让教育水平与房价都与其他区保持一个较大差距，但这样的话，河西区和南开区不会跟进么？南开区已开始摸索六年一学位了，后面会与大家分享。

2022年和平区各小学新生统计情况如下，整体数量有所减少，各校情况差距很大，大家可以作为转学参考：

综上所述，购房与学区相关，学区又与教育紧密相关，未来无论如何进行学区改革，也不能全市统筹安排学位，毕竟要就近入学；同时天津教育的特性就是三个教育强区实力绝对强，所以在各区内如何统筹如何调配学区，区与区之间的差距是改变不了的，而楼市新政给了更多家庭获得优质教育的机会，如有需求要把握时机。

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