征收房产税，房产税真的要来了!其实并没有想象中可怕

2020年，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

2021年下半年，“世界500强”恒大“暴雷”，一些高负债，触碰“三条红线”的头部房企们都陷入“危机”。

“衣食住行”，不管是准备投机、投资或是买来住的人，排名第三的“住”一直牵动广大人民群众的心。

那是相当地纠结。

国人心态，追涨不追跌，如果房价真的是出现了轻微的回落，相信更多的人都是处于观望的状态，谁也不想看到自己购买的房产出现价格回落的情况。

房价缩水那是双刃剑。

有房的人不愿意看到自己的财富缩水；没买房的人，由于收入分配的原因，你还是买不起。

还有人坚信房价会上涨吗？答案还是有的。

根据第三季度城镇储户调研报告发现，对于第4季度房价的态度，有55.8%的人认为，房价并不会存在太大的波动，足以证明很多人看待房地产更多的都是向“稳”的趋势看好。

为确保房地产 “稳”中趋好，在国家层面已经在做相关的调节工作，这也是弥补地方政府因房地产市场的低迷逐渐失去“土地财政”的损失。

2021年前9个月，全国卖地收入为5.39万亿，占到全国财政收入16.4万亿的32%地方财政收入8.75万亿的61%，占全国税收14.07万亿的38%。

喊了多年的房产税和房地产税，这两匹“狼”可真的都要来了。

慌不？

01

看得着 够不着 买不起

房产税是什么？

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。也就是说是以房屋为对象的一种税费。

相较于大家与房屋相关的熟知的契税、个税，这属于“交易税费”，而房产税属于“持有税费”，如果房屋登记在你名下，且一直持有不发生转移，那么每年都需要向你征收房产税。

2021年12月31日，重庆市住房和城乡建设委员会官网公告。

2020—2021年中心城区新建商品住房成交建面均价的2倍为25820元/平方米，落款时间为2022年1月1日。这意味着2022年重庆市对个人新购的高档住房征收房产税起征点为25820元/平方米。

重庆房产税征收试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等主城九区。

贝壳找房App数据：

新房：2021年12月9日-12月22日的两周时间，渝中区解放碑商圈新房成交均价为26083元/平方米。以合景泰富天銮住宅为例，单价约33000元，主力户型在115平方米-236平方米之间，总价约每套在420万-770万元。此外，江北区新房成交均价为17798元/平方米，环比下跌4.5%；沙坪坝区新房成交均价为14974元/平方米，环比上涨2.8%。

二手房：近一周（2021年12月24日-12月30日）在渝中区解放碑附近的二手房成交均价为11593元/平方米，江北区二手房成交均价为15388元/平方米，沙坪坝区的二手房成交均价为12410元/平方米。

这几年重庆房价一直上涨，房产税标准也一直上涨（统计口径都是建面）：

2011年为9941元/平

2012年为12152元/平

2013年为12779元/平

2014年为13192元/平

2017年为13941元/平

2018年为15455元/平

2019年为17630元/平

2020年为19587元/平

2021年为22106元/平

2022年为25820元/平

25820元一平方米的房子，对于很多市民就是天价，看得着够不着，一句话买不起。

对于这个起征价格，大多数人够不着的。

因为买不起豪宅，大多数人能买得起的只有刚需盘，而且是价格比较便宜，位置比较偏，跳起来有希望摸得着的那种。

中心城区，先莫想，继续奋斗。

02

富者恒富，穷则恒穷

我们要明白一个概念，重庆房产税的征收对象是个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。

按照《重庆市人民政府关于修订<重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法>和<重庆市个人住房房产税征收管理实施细则>的决定》（市人民政府令第311号），自2017年1月14日起，重庆首批纳入征收对象的住房为：

1．个人拥有的独栋商品住宅。

2．个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

2020年，重庆主城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到19587元/平方米及以上的住房。

《决定》明确，应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。应税住房用于出租的，按规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。

税率方面，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。

对于应纳税额的计算：

（一）个人住房房产税应纳税额的计算：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率（应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积）。

（二）免税面积的计算：扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在《决定》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

《决定》同时规定，对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。

其实，从重庆新房和二手房均价来看，大多数人基本达不到征收范围。

所以，试点十年来，很多人对房产税无感，不慌，这是说得过去的。

那是你没有资格被征税。

富者恒富，穷则恒穷。

至少在重庆，房产税主要是针对富人的。

当然，如果我是富人，买得起独栋别墅、高档住房，难道还在乎那点税吗？

03

试点适度，没有下猛药

2011年1月28日，上海、重庆正式推出房产税试点，据现在已经10年了。

上海在房地产税上执行如何呢？

有数据表明，上海的税收逐年递增，个人房产税规定10年未变。

综合上海近10年房产税收入来看，呈现逐年上升的趋势。上海市税务局1月26日发布的《上海市2020年税收收入统计情况》显示，2020年上海市房产税收入为198.7479亿元（未精确到个人住房房产税）。

有专家表示，房地产税立法的目的，并不是降房价，而是改变现有税赋重流转、轻保有的现状，达到优化房地产税制效果。甚至房产税可能因为限制了房屋交易，变相减少了存量房供应；或者由于本应卖房者承担的税赋被转嫁到买房者，会变相刺激房价提升。

但房地产税与土地出让金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行为，通过房地产税收则变成长期现金流，细水长流的方式更能让地方政府着眼于长远。

根据《通知》，上海对部分个人住房征收房产税试点，是以0.6%的适用税率定进行征税，即：应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率。若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

但房产税并非针对所有人和房，也即是说，不是每户上海居民家庭都要交房产税。

根据《通知》，上海房产税的征收对象为“上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房”(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及“非本市居民家庭在上海市新购的住房”。

同时，上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。

值得一提的是，按照《通知》，对部分住房暂免征收房产税。

具体包括：上海市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房，超出国家及本市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按暂行办法的规定，计算确定房产税征免面积；上海市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。

我们发现，作为全国两个房产税试点城市的重庆和上海在各自试点都有自己的不同的地方：

重庆：针对房屋单价和房租属性，即独栋商品住宅、个人新购的高档住房。没有免税住房面积。

上海：规定了第二套免税住房面积。但没有去单独界定独栋商品住宅、个人新购的高档住房。

我们看得出，上海还是重庆试点房产税都是适度，没有下猛药，都是循序渐进的。

从上海年度征收的金额和其他税种相比那是很低的。

至少从这两个城市而言，没想把当地的房地产一棍子打死，毕竟房地产行业关联上下游几十个行业，看看鹤岗这样的城市。

不管你高不高兴，承不承认，一个城市房地产好不好，还真是一个城市的经济好坏的晴雨表。

04

最快 今年第一季度“靴子”落地

我们看到，无论是上海的二套房免征面积，还是重庆针对的特殊房型，大多对刚需者都影响不大。

房产税主要针对的还是炒房者，有钱有闲的那群人。

实事求是地说，按照上海的免征每个家庭每人60平方米免税面积看，三口之家就有180平方米免税。其实，三口之家，180平方米已经足够宽敞了。

其实，现在很多三口之家根本就达不到180平方米。

如果按照上海或者重庆试点的方案，今年后全国推开，对大多数老百姓而言，没有多少问题。

所以，我说，房产税出来，一般刚需者不要慌，不用慌，你根本达不到起征线。

个人觉得，真正算一匹“巨狼”的是研究几十年准备试点的房地产税。

中国人民银行公开数据显示，2020年，住房占我国城镇居民家庭户均总资产比重近七成，房产已成为我国居民家庭的主要资产。因此，房地产税的改革势必牵动着人民群众的心。

这个税种出台，基本无人幸免了。

因为房产税只是房地产税中的一个税种之一。

2021年10月23日第十三届全国人大代表常务委员会议上，正式通过部分地区开展房地产税试点改革工作的决定，房产税试点年限为5年，满期后6个月可以提出继续授权的要求，这个政策明显的就是鼓励各大城市努力地尝试房地产税的推进，根据不同城市的状况做出不一样的房地产税试点政策。

对于房产税的出台流程，财政部部长刘坤陈发文说过，房地产税将会面临着三个步骤进行全面地推开，立法先行、充分授权、分步推进房产税。对于深圳杭州这类型热门的城市，政策上应该更严厉一些，三四线城市整体的热度相对较低，出台的房产税政策应该也会相对低一些，这样才能平衡整个市场的稳定和发展。

区别1：概念不同?

房产税是指以房屋计税余值或租金收入为依据，向产权所有人征收的一种财产税。说的简单一点，就是已拥有房子的人，每年都要为自己房子纳的税。

房地产税是一个综合性概念，即与房地产有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括个人所得税、印花税、土地增值税、契税等。换而言之，房产税也是房地产税的一种。

区别2：概念定位不同?

事实上，在法律概念上，只有房产税，而没有房地产税。房地产税只是一种约定俗成的叫法，目前还在立法阶段，不过据说初稿已基本成形。

区别3：适用范围不同?

房产税适用范围仅限于经营性房地产（用于经营活动、非住宅房产），个人住房免税，因此对百姓生活基本没有影响。

而房地产税，范围更大，针对一切房产，与每位购房者密切相关。

区别4：征收对象不同?

房产税只以房屋为征收对象，而房地产税的征税对象是“房产+土地”。

房地产税，其实是个较为复杂的税收体系，主要涉及十多个税种，涵盖了开发建设、房产交易和保有三大环节。其中，开发建设环节主要涉及7个税种，交易环节亦涉及7个税种，保有环节涉及2个税种。

基于我国目前的房地产税收体系，虽然房产税是整个房地产税体系保有环节的重要组成部分，但在整个“开发建设+交易+保有”三大环节中占比较小。

历年《中国税务年鉴》数据显示：房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%，加上保有环节的另一项税收城镇土地使用税，整个保有环节税收贡献不超过5%。而营业税、企业所得税和土地增值税等的占比均在15%以上，其中营业税占比甚至达到30%以上。

有业内专家给出了一则征收建议，凡是达到特定要求的都要交钱。

在我国，个人所得税的征收是有一个起征点的，当前设立的起征点是5000元，超出这一部分的收入都需要缴纳相应的税款，按照工资收入的区间不同，缴纳个税的税率也是不同的。

比如，一个家庭有三口人，人均住房面积是60平，但是这一家人住的房子总面积达到了200平，那么超出的部分就是20平，这20平就需要按照特定的征收税率进行缴税。

报告明确提出试点期限为五年，实施日期自国务院试点办法印发之日起算。

也就是说，全国立法起码要在五年以后，最快得到2027年。这个时间，是不是比大家想象中的要久呢？

不过，要注意，这份报告的背景是两个月前第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议，加上“自国务院试点办法印发之日起算”的措辞，有理由相信房地产税改革试点方案已经万事俱备，只差公布最后的入选城市和细则了。

综上推测，房地产税改革试点最快会在今年第一季度落地。

问题来了，哪些城市可能成为率先开征的试点城市？

有人认为要成为试点城市，需要满足以下两个条件。

第一，必须是中心城市。只有楼市火热的中心城市开征，才能看到房地产税对于楼市调控的效果。

第二，必须是对土地财政依赖度较低的城市。

上海、重庆的房产税都试点10年了，如果选房地产税试点城市，这两个城市应该是当仁不让的。

那其他城市呢？大家认为，还有哪些城市能担当此重任？

一千多年前，诗圣杜甫写道：

布衾多年冷似铁，娇儿恶卧踏里裂。

床头屋漏无干处，雨脚如麻未断绝。

自经丧乱少睡眠，长夜沾湿何由彻!

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。

我们希望，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的场面早点到来。