历史总是惊人的相似，但不是简单的重复。

以2008年金融危机政府救市为起点，以2018年新一轮调控指向住房必须回归居住属性为终点，这十年，是中国经济增速换挡的十年，是房地产市场变化频繁的十年，更是普罗大众受房价牵绊的十年。

在这十年，限制、放开等各种政策伴随着房价的涨跌而循环变化，不变的是以房地产投资来拉动经济增长。

在这十年，唱主角的房企们面貌各异，历经跑马圈地、高周转、高杠杆、高负债的粗犷发展后，千亿已成为房企竞争的基础门槛。

改革从来不是某一年、某一时的问题，而是持久恒新的。在“房住不炒”的新定位下，多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，已经成为不可逆转的选择。

偏离居住属性的房地产投资化热潮，已基本得到抑制，“调结构”让整个行业加速形成新局面。伴随对长效机制的探索，中国的房地产行业已然迈入新一轮制度变革中。

苗野丨文

地王崛起 “限”速中前行

房地产行业的快速发展，是改革开放以来中国经济高速增长的一个缩影。过去十年交织的音符就像一部时光机，带我们穿梭在时光的隧道中。

2008年，美国次贷危机引发全球金融危机，中国也未能幸免。危机发生后的半年内，北京房价累计跌幅达13.6%，广州60%以上的楼盘降价，深圳房价从1.6万元跌至1.1万元。

这一年，万科率先在全国降价15%至30%，其他开发商无奈跟进。随后，珠三角出现“退房潮”并波及全国，流拍退地纷纷上演……

面对低迷的楼市，各地政府纷纷出台救市措施，从减免税到经适房新政；从“国十条”到取消二套房贷限制；从政府抑制房价到出手救市，房地产业的“各路诸侯”你方唱罢我登场，整个行业开始步入“盘整期”。

2008年11月，提振整个房地产行业的“四万亿”救市计划正式推出。央行开闸放水，房地产成为拉动投资与消费的救急稻草，市场随即被催火起来。2009年的房地产行业出现空前的繁荣，并一路高歌到今天。国家对房价调控的表述也由“稳定房价”转变为“遏制房价快速上涨”。

从2008年到2017年，短短十年间，国内房地产投资从2.53万亿元猛增至11万亿元，累计总投资高达74万亿元。

大规模的投资，催生了一大批房地产巨头。2009年万科销售额突破600亿元，一年后突破1000亿元，成为领跑者。与此同时，恒大在港交所成功上市，并在接下来的2010年，将土地储备量增加至9600万平方米，比2008年翻了一番。这一年，绿城以531亿元的销售额，夺得榜眼位置，意气风发的宋卫平再出豪言壮语：3年破千亿，销售超万科。

在2010年全国“两会”上，房地产成为人大代表、政协委员们有史以来最为关心的话题，几乎人人话地产。但在“两会”落幕的最后一天，首都的另一个地方却爆了一个冷门，远洋地产为北京大望京村1号地开价40.8亿元，地王就这么不期而至。

最终，这个地王彻底引爆了北京乃至全国的土地市场与房产市场。随后，该地块周边乃至全北京房价应声而涨，地王也在全国市场多点开花。老百姓的质疑声、强烈的调控呼声也随之纷至沓来。

这宗地王成为了全国房产调控的典型。中央政府重拳出击，酝酿出炉了当时可以称为“史上最严”的“4.17房产新政”。

2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共3次加息，6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”，致使房地产市场流通全面受阻。全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。

2012年恰逢始于2003年房地产市场调控十周年。这十年中，历经四轮调控，除2008年末至2009年中为刺激性的调控外，其余三轮均为抑制性调控。历次调控内容主要围绕土地、金融、财税、行政等方面展开，且三轮抑制性调控无一不是将矛头直指“房价过快上涨”。

2010至2012三年间，全国新建住宅销售量平均增幅跌至6%，显著低于房改以来平均20%的年增幅水平。这也是自1998年房改以来，第一次连续三年出现全国新房销售量增幅下滑的趋势，标志着转折的拐点已经出现，历时十五年的中国房地产行业的高增长时代或已终结，一个均衡增长的时代正在开启。

房住不炒成宏观调控主基调

市场低迷，政策辅助；市场火爆，调控加码。无论是过去抑或现在，房地产调控始终在“稳增长”和“控房价”之间辗转，既要避免过热也要防止过冷。

2013年，是一个政府换届时刻依然激荡飙进的房地产年份。万达、绿地、碧桂园等龙头房企走出海外，实现多元扩张；“日光与地王齐飞，中秋连国庆热卖”成为了2013年重点城市楼市的真实写照；北京农展馆每平方米7.3万元的楼面价成全国单价新地王；再融资开闸；“京七条”面世。在未来北京房价要到每平方米80万元的口水战中，房地产又走到了该不该调控的关口。最终，习总书记的一句“坚持市场化改革”，安定了行业人士的心。

2013年四季度的十八届三中全会拉开了新一届政府的改革大幕，也开启了新一轮房地产深化改革的序幕。

2014~2018年的故事注定精彩，这四年是房地产调控史上重要的四年。经历了从刺激到收紧两种调控方向，也经历了从“全国一盘棋”到“因城施策”，探索建立长效机制，构建住房制度的转变过程。这是调控思路的重大转变，也是调控水平的升华，刺激和收紧两种调控方向，涵盖了“防止过冷”和“避免过热”两个调控目标，也几乎涉及了调控政策工具箱里的所有工具。

在“稳增长+去库存”诉求下，2014年9月30日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。

这一年万科实现2000亿元规模毫无悬念，但其并没有守住江湖第一把交椅，绿地以2408亿元的销售额成为2014年房地产行业的规模一哥。宝能系展开了对万科股权的收购大战，阻击战在多企业间展开，引发了经济和工商界的大注目。在万科展开阻击之时，张玉良带领一众绿地集团的高管，在上交所敲响了上市钟声，借壳金丰投资。绿地完成了A股交易金额最大的一次“借壳”，也是新一轮上海国资改革的“第一枪”。绿城第二次被逼到“卖股求生”的境地，融创趁机出手成为绿城中国的买家，宋卫平、孙宏斌两人从相爱到相杀。

经过2014年全年调整后，中国房地产行业降速进入“新常态”。次年，宽松加码，随着2015年“330”、“930”，以及12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。

2016年是房地产市场发展最为特殊的一个年份。一方面“去库存”大规模展开，大力鼓励购房，超过150个城市出台去库存新政，降低首付、松绑住房公积金、减税、鼓励农民工进城买房，以及各地风起云涌的首付贷等各类金融杠杆直接点燃了年初沉寂的房地产市场，地王频出、房价飙升，三四线楼市回暖，部分一二线楼市走向过热。

一方面又执行“史上最严调控”，9月30日之后北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向，“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧，并对违规房企和中介展开“最强执法风暴”，让狂奔的楼市刹车，继而稳步向前。

这一年，中央政府首次清晰定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，要建立房地产发展的长效机制。楼市调控新政到12月份产生明显成效，从国家统计局数据看，一线城市房价环比基本持平；二线城市房价环比涨幅进一步回落；三线城市房价总体较为稳定。

在最高决策层按下调控按钮后，2017年各地的调控政策频繁加码，一轮紧过一轮。全国楼市进入了“五限”时代，过去的高增长不再，各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。

2018年，随着加快住房制度改革与长效机制建设成为年内要着力抓好的一项重点工作后，房地产行业迎来了第二轮周期性的政策调整，住房租赁市场建设全面开展，共有产权深入探索，房地产税改革正在路上。新一轮制度变化的深度，堪比1998年的住房体制改革，“住有所居”的愿景，成为满足“人民日益增长的美好生活需要”的重要内容。

舞象之年，只问初心。

从宏观上看，改革开放四十年积累的社会财富，给国民经济带来了持续近20年的房地产大牛市，造成了房地产市场的持续高增长。但展望未来，市场和政策面的支撑因素都在发生改变。可以预见，2019年房地产市场依然精彩。而下一个十年基于中国房地产市场而言，必将是“改革与创新同在，机遇与挑战并存”的再一次蜕变。

2008救市政策频出金融危机席卷全球，中国经济回落，中央推出“四万亿计划”；降低购房门槛；支持房企合理的融资需求；央行连续5次降息4次降准。2009调控逐步收紧增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设（国四条）；用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造；二套房首付及利率政策出台。2010遏制房价快速上涨政策利好海南楼市，泡沫严重；国十一条、新国十条、9·29新政相继颁布；商业银行暂停发放第三套房贷款；北京、深圳等城市率先出台限购政策。2011调控松紧互现强化差别化住房信贷政策，多次上调基准利率和存款准备金率；二三线城市加码限购；开始房产税试点；万科宣布2010年实现销售额1081.6亿元，成为全国首个千亿房企。2012深度调整期二套房首付提至六成；税收、信贷等政策达到有史以来“最强力度”；央行两次下调存贷款基本利率；全国商品房销售面积、房地产开发投资迅速增长。2013地王年45个城市共出现总价及单价地王67个，堪称“地王年”；新国五条出台，一二线城市限购和市场监管更严格，少数三四线城市松绑限购；加大棚改力度。2014房地产调控放松房企资金链紧缩，成交量急速萎缩，多家中小房企资金链断裂，陷入破产危机，部分大型房企借机并购；楼市库存严重，主要城市房价集体下跌，地方政府纷纷开始救市，除北上广深以外，各地取消限购。2015化解房地产库存住房保障逐步实行实物保障和货币化补贴并举；3·30新政出台，下调商业贷款和公积金贷款首付比例，购房成本下降，市场需求量加大；央行5次降息、5次降准。2016提高棚改货币化安置比例因城施策，化解房地产库存，提高棚改货币化安置比例；不限购的城市降低首套和二套房商贷首付比例；下调非一线城市房产交易环节的契税和营业税；房地产投资信托基金(REITs)试点稳步推进；北京推出“京八条”；首提“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017逾百城调控 发力长效机制再完成棚户区改造600万套，提高货币化安置比例；因城施策、分类调控，加快建立和完善房地产长效机制；超过100个城市发布楼市调控政策。2018房地产调控不放松坚持房住不炒，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制；强化金融监管，货币政策保持稳健中性；优化供应结构，加快租赁住房、政策性住房建设。

（此文章发表于中国房地产报1月7日17版）