房地产法律，什么情况下房产不能交易

#普法行动#

业主身份的审查

情景再现:

中介公司业务员刘某经办一起房屋买卖，签署房屋买卖合同时业主称，房产证在其老婆处，而其老婆又回了外省的老家省亲还没回，其自己的身份证前段时间被偷了，正准备补办。

中介急于促成交易，也未坚持要业主提供相关证件，甚至在买家表示担心以后还“安慰”买家:“没事， 我们认识他，他就住在交易的房屋里”

合同签订后，业主又以其老婆在老家动手术需要医疗费为由要求买家追加定金，否则，其老婆就不能回来办交易手续。无奈，买家先后打给业主定金及首期款30余万元。

交易拖了二个星期以后，业主突然消失了，电话也打不通了，经去房管部门查册后才发现业主仅仅是租客，不是真正的房东，收了定金后，早已逃之逃之天天。在无法追回30万楼款的情况下，买家以中介公司作为专业的经纪机构，理应对房屋的业主进行核查，现因其未尽核查义务造成损失为由，将中介公司诉至法院，要求中介公司赔偿30万元损失。

思考 1：在本案中，中介公司能否收取佣金？

答：中介公司作为“专业”的房产经纪机构，应具备中介活动应有的专业知识和防范意识，在居间过程中，中介公司没能尽到谨慎审查义务，该行为属于履行居间义务不当，不能收取佣金。

思考 2：中介公司是否需要赔偿买家的损失？

答：由于中介公司未能履行谨慎审查义务，且对买家做了不真实的陈述，是造成买家损失的主要原因，应承担主要赔偿责任。

法律依据：《合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

总结 3：业主身份的审查应注意哪些方面？

答：1、让业主出示身份证、房产证，审核房产证产权人是否与身份证一致；

2、要特别注意其身份证的照片是否与本人相符；

3、当事人没有携带身份证的，可以核对其驾驶证、护照、港澳通知证、回乡证、侨胞证、军官证等其他可以证明其身份信息的证件；

4、最好在签订合同前陪同业主一起去房管局查册或是让业主提供最近日期的查册表，证实房屋确实属于其所有。

5、碰到业主以身份证、房产证丢失为由无法提供相关证件的，中介公司应提高警惕，可以先签署合同，但在未核实其真实身份信息前，切勿转定或直接把定金转入业主名下的帐户或合同中约定，定金暂由中介公司代为保管，在业主方出具身份证、产权证等证件后再转付给业主