违约金上限，延期交付的赔偿标准

继金隅凤栖家园被质疑存“霸王条款”后，近日北京海淀区又一共有产权房项目被质疑存“霸王条款”。瑞泽家园的多位购房人反映，交了定金、首付款等款项后，发现预售合同中存在很多“霸王条款”， “开发商要求只有签了合同才能往下谈，根本就不给我们协商的余地。”

合同作为双方达成一致的产物，只有通过平等协商才能订立，要求签了合同才能往下谈，不给顾客表达意见和协商的余地，违反合同订立之道。这样的合同有“霸王条款”是必然的。

合同规定，购房人逾期付款，90日内按累计应付款的2%支付违约金。90日外，开发商方不解除合同的，购房人按日支付逾期应付款万分之一的违约金。“可开发商延期就不这么赔了。”而是逾期90日内，按日支付已付购房款万分之一的违约金；超过90日购房人有权解除合同，开发商30日内无息退还已付购房款，并按已付房款的2%支付违约金。若不解除，自约定交付期限届满次日起至实际交付日止，开发商按日向购房人支付已付购房款万分之一的违约金，但违约金总额不超过已付购房款的2%。

双方责任确实不对等，也没道理。抛开为何开发商延期交付的违约责任“封顶”、顾客的违约责任不封顶不说，仅仅购房人逾期付款90日内就按累计应付款的2%承担违约责任，开发商则在90日内按日计算违约金，90日外才支付已付款2%的违约金，就极不公平。那会使顾客出现逾期付款行为，不管是哪笔款，仅仅逾期几日就应支付累计应付款2%的违约金，开发商逾期交房则每日只须承担万分之一的违约金，90日内无论如何迟延都不会超过千分之九，远远低于2%，与顾客的“延迟责任”是严重不对等的。

不仅平等、对价是民事活动与合同行为的基本原则，民法典与原合同法也规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。否则，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任，该格式条款无效，签了也是白签。

不仅仅是见于房屋买卖合同或预售合同，包括房屋买装修合同等很多经营者提供的格式合同，都有不合理地免除或者减轻自己责任、加重对方责任而使双方权利义务不对等、甚至严重不对等情况。为了糊弄顾客，让其签订对其不利的合同，经营者不仅不按要求对顾客进行说明、解释，而是采取“先签合同才能往下谈”、无谓使合同繁琐、冗长等种种伎俩，使顾客在不知情的情况下签订合同。

据报道，涉事开发商近日已按政府要求与客户沟通、商谈，还望在对这种格式合同加强监管的同时，顾客也在发现猫腻后勇于维权、曝光。也只有此，才会倒逼着经营者走上诚信、依法经营之路。

作者：吴元中

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