宅基地合作建房协议，农村村民之间,签订的宅基地互换协议,是否有法律效力

宅基地是农村村民才可以享受的一项福利性政策，其权属的稳定性、流转的安全性会对社会秩序及人们的生活产生重大的影响，在农村，村民之间置换宅基地的事情时有发生，还会经常因置换宅基地造成村民之间产生争议、纠纷，因此，国家才规定通过登记的形式，把这种特殊物权的存在与流转的过程记载下来，以向社会公示，用以预防和减少纠纷发生，便于土地主管部门进行监督和管理，这有利于保护当事人交易的安全，如果从物权变动的原因分析交换转让合同是物权变动的原因，而登记则是确定物权变动的效力，土地使用权未做变更登记，只产生所有权转移，不得对抗第三人的效力，但并不排斥转让交换合同的成立和效力，下面小编举一个案例来讲解一下：

某村村民姜某和刘某在2001年各自申请了一块宅基地，并同时办理了宅基地使用证，两块宅基地相邻、占地面积相同；在2002年3月，村民姜某要建新房，而刘某则不急于建房，于是两人商议后签订了一份《宅基地置换位置协议书》，协议书约定双方互换宅基地位置，双方宅基地的占地面积不变，签订该协议后，两人均未去当地土地管理部门办理土地使用证变更登记手续，

在2003年5月，姜某在调换位置后的宅基地上建起了一栋两层住宅，房屋建好后由于某些原因双方产生了纠纷；2005年4月刘某向当地县级人民法院提起诉讼，请求法院判令被告人姜某退出其被侵占的宅基地，赔偿购地款18万元以及利息1万元；

被告人姜某辩称:“《宅基地调换位置协议书》是双方均同意情况下签订的，没有到有关部门办理变更登记手续，只是手续欠缺，不能影响调换宅基地的效力，自己是在调换后属于自己的宅基地上修建的房，根本没有对刘某的宅基地造成损害，建房的过程中，刘某从未制止自己建房，也没有提出任何异议，因此要求法院驳回刘某的诉讼请求。”

当地人民法院审理后，根据《民法通则》54条，55条，57条，85条，88条第一款，《民事诉讼法》第153条第一款第二项以及《中华人民共和国土地管理法》第12条规定，作出判决:“判决上诉人刘某与被上诉人姜某的换地行为有效，在本判决生效之日起15日内，到当地土地管理部门办理各自宅基地使用权属变更手续，驳回上诉人刘某请求上诉人姜某赔偿购地款以及利息的诉讼请求。”

案情分析:

本案争议的法律问题主要是:农村村民之间签订的宅基地互换协议是否有法律效力？

根据《中华人民共和国合同法》合同效力的规则，当事人自愿达成的协议，只要不违背法律的强制性规，该合同就是有效；本案中姜某与刘某用于交换的宅基地办理了宅基地使用证书，因此双方都拥有各自宅基地的使用权，双方经过协商，将各自合法拥有的宅基地互相交换，并签订了《调换宅基地协议书》，这是双方自行处分其民事权利的行为，其行为未给国家、村集体或他人的合法权益造成损害，也没有违背法律强制性的规定，故其行为是有效的民事法律行为，因此双方签订的协议是有效协议。

对于该协议，双方必须依照诚实、信用的原则，自觉、全面地行使权利和履行义务，滥用权力违背义务；既然双方签订的换地协议有效，双方既应当履行合同义务。

对于此案小编认为，当地人民法院在该案实际处理过程中，完全可以裁定中止审理，并向当地土地行政主管部门提出司法建议，由当地土地行政主管部门作出决定书，责令姜某和刘某限期补办宅基地权属变更登记之后，由刘某自行撤诉；如刘某未在责令期限内补办宅基地权益变更登记，其宅基地使用权将不受法律保护，届时应恢复本案的审理，并依据土地行政主管部门作出的决定书，判定姜某与刘某的换地协议有效，并驳回刘某的诉讼请求。

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