普通住房和非普通住房，普通住房和非普通住房有什么区别

前不久，居民换购住房有关个人所得税政策的公告一发布，翅儿所在的群里、朋友圈到处一阵轰动，大家有没有看呢？

有小伙伴很激动哈！立马就去看自己能不能享受，结果发现自己根本不符合条件，一阵惋惜！

居民换购住房可以退税，想来大家对这个也很关注，毕竟买房事关个人钱包，即使不买房，也可以了解了解新政，万一自己临到跟前正好要用呢！

不过也有小伙伴在翅儿文章下方留言：“翅儿老师，我缺的是购新房的钱，可不是卖现房的税”。

那翅儿忍不住想要念叨几句了，咱们总得有梦想有目标吧，谁买房的钱也不是大风刮来的。

说真的，翅儿觉得：缺钱不是事儿，缺挣钱的思维、学习的能力，错过挣钱的机会，那才是大事儿了！

所以啊，翅儿就想着带着大家一起来学习一下这个政策的内容，咱也定个美好的小目标：一鼓作气努努力，争取在政策到期前也换一套自己满意的住房呗

首先，咱们来认真看看政策内容，看看换购住房退税到底需要满足什么条件：

划重点：

1、执行时间“ 自2022年10月1日至2023年12月31日”；

2、如果出售了现有住房的一年内，并且在同一城市，重新购买住房。（这里卖和买都指的是“住房”）还有2个关键词：一个是一年内，一个是同一城市。

这里翅儿可以专门给大家说明一下，其实呢，在买卖住房的环节还有这几个税种：

a、增值税（销售自建的住房免征）

销售购买的住房比较复杂

北京市、上海市、广州市和深圳市：

销售购买不足2年的住房按照5%的征收率全额缴纳增值税；

计算公式：应纳增值税=全部价款和价外费用/(1+5%）*5%

销售购买2年以上（含2年）的非普通住房差额按照5%的征收率缴纳增值税

应纳增值税=（全部价款和价外费用—购买住房价款）/（1+5%）*5%

销售购买2年以上（含2年）的普通住房免征增值税

北京市、上海市、广州市和深圳市以外的其他城市也要具体区分：

销售购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

计算公式：应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%

销售购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

翅儿这里也做了一张思维导图，方便大家更好的理解

b、城市维护建设税及附加费

城市维护建设税分别为市区税率为7%；县城、镇税率为5%；其他地区税率为1%）；

教育费附加3%；

地方教育费附加2%；

目前可以享受六税两费减半征收的优惠政策。

c、土地增值税

对个人销售住房，暂免征收土地增值税。

d、印花税

对个人销售或购买住房，暂免征收印花税。

e、个人所得税

属于“财产转让所得”适用20%税率，不含增值税收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。

很多地方个税有核定征收的政策，按照1%征收。

同时需要注意一下：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的，免征个人所得税。

大家看完这些要交的税就会发现：在这些税里面占比比较大的就是个人所得税了，来咱们举个例子：

如果一套200万的房子，个税按1%来征也需要交2万块钱，如果有换购需求的话使用这个国家税务总局公告2022年第21号新政受益还是比较大的。

当然有些实际去买过房子的小伙伴都知道，政策规定是由卖方来承担这个个税，后续可以享受退的政策，但实际操作过程中都是由买方来承担这个个税的，所以这个就需要咱们买方和卖方去做这方面的沟通，灵活处理，争取自己利益最大化。

那至于具体这个个税到底怎么退呢？翅儿带着大家一起来看一下：

第一种:新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；

退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。

第二种：新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

那退税时税局也是要核查各项资料的，在政策里有具体说明，大家点击阅读原文所附政策里面也有退税申请表：

为了咱们心仪的房子和生活，翅儿祝大家日日精进、越飞越高！