物业管理法，物业管理法2022年新规定

物业和业主的纠纷屡见不鲜。10月24日，湖南长沙，网传图片显示，某小区物业制作的表格上某栋的业主被填有“刁民”“群内负面发言多”、“各种不满意”等备注，引网友关注。后管家在业主群中表示自己不小心错发，恳请大家原谅。这个备注不禁让人联想给业主备注“刁民”的物业将自己摆在什么位置上，对物业服务不满意又该如何维权？

物业与业主在法律上是什么关系？

物业与业主是合同关系，一般受到物业服务合同约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位跟物业公司签订的前期物业服务合同对业主是具有法律约束力的，不过，如果物业服务公司将服务区域内的物业服务委托给了他人，或合同当中免除了物业公司应尽的责任跟义务的，可以请求法院确认合同无效。

根据《物业管理条例》、最高人民法院相关司法解释，业主有以下权利和义务。

权利：

（1）建议权（业主大会、业主委员会议事规则制定、小区管理规约制定、召开会议）

（2）知情权、监督权（公用部分使用、业委会工作、物业公司服务、专项维修资金使用）

（3）投票、选举、被选举权利（业主大会、业委会相关成员的）

（4）接受物业服务的权利

（5）撤销权（业主大会、业委会决定违法，侵害业主合法权益的）

义务：

（1）交费（物业服务、维修资金）

（2）遵守规章制度、管理规约、执行业主大会、业委会决定

备注“刁民”是否违法？

“刁民”是一个贬义的词汇，那么给业主这样备注是否构成违法呢？根据《民法典》第一千零二十四条 【名誉权】民事主体享有名誉权。任何组织或者个人不得以侮辱、诽谤等方式侵害他人的名誉权。名誉是对民事主体的品德、声望、才能、信用等的社会评价。也就是说如果物业的备注行为造成了该业主的品德、声望、才能、信用等的社会评价降低那么则可能构成对名誉权的侵犯。而业主可以要求物业赔礼道歉、恢复名誉并赔偿相应的损失。

细数物业与业主的常见矛盾

1.以不居住为由拒交物业费

《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

但各地地方性规章或物业管理办法可能会允许业主在长期未居住的情况下，按一定比例少交物业费。

2.因对物业服务不满拒交物业费

对物业服务不满并不是拒交物业费的理由，但如果物业服务存在重大瑕疵，物业费可以适当减免。

今年4月广丰法院审理了一起物业合同纠纷案件。业主因物业公司未完全尽到物业服务合同的管理义务而拒绝交纳物业费，而物业公司因收不到物业费而起诉至广丰法院。法院对小区进行实地考察走访，发现该小区物业管理不到位，依据相关法律，结合《上饶市住宅物业管理条例》第五十条第二款规定，物业服务企业提供的服务未达到合同约定标准的，应当承担相应违约责任。根据案件实际情况，酌定业主交纳尚欠物业费的70%。

3.用停水、停电等方式催缴物业费

《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

4.物业擅自将地面停车位对外出租

业公司未经业主大会通过授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，出租经营协议无效，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

5.对违反物业相关规定的业主罚款

根据《行政处罚法》只有执法单位和相关执法人员才拥有罚款的权利，物业并没有对业主罚款权。对于违反物业相关规定的业主可以要求承担相关的违约责任，但不可以罚款。

业主与物业发生矛盾怎么办？

物业公司与业主纠纷，可以通过协商、调解仲裁或者诉讼的方式解决，其中如果能协商解决是最好的，对双方来说都节约时间和精力。协商不成的，业主可以找居委会或者人民调解委员会申请调解。起诉的话，则应当在纠纷发生后三年内到法院办手续。

物业与业主应当是平等的契约关系，不应成为互相伤害的对手，物业公司不能把业主分为三六九等，只好好服务看得顺眼的，而业主也应选择正确的方式沟通和维权。

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