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宅基地买卖,农村宅基地上房屋买卖协议无效的后果

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-10-31 04:50:07

城镇居民小明,从某村民老王手中购买了一处宅基地房屋,经过一番装修后,一家人住在里面;

多年后,房子增值或面临拆迁,老王便起诉到法院,要求认定合同无效,还要小明一家搬离。。。

小明需要搬家吗?

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

一、对外出售宅基地房屋所签订的《房屋买卖合同》是否有效?

宅基地,是集体分给本村农民的地。

经审批后,村民可以在这块地上盖房子,但是没有产权证,只有使用证。

所以宅基地并不是村民“买”来的,村民只有使用权,无权将房屋出售。

也就是说,将宅基地房屋售予城镇居民的合同无效

上海市一中院 -(2020)沪01民终5775号

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

二、买卖合同被判无效后,买方是否必须返还房屋?

首先,合同无效这件事儿是确定无疑了,但是买方是否需要返还房屋,这个却并不一定!

法院主要看以下几点:

(敲黑板!!!本文重点)

1、是否已形成「稳定居住」事实及「返还房屋」在客观上是否可行?

主要从房屋添附+居住年限+用途这几点去考虑。

根据(2020)沪02民终6533号的判决来看,修缮+使用十余年=无需腾退

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

根据(2020)沪02民终8963号的判决来看,买方在房屋内居住了十余年,对房屋进行了改修建,均是为了生活需要,所以修缮+使用11年=无需腾退

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

从上面两个判决来看,买方在房屋内居住了11年,对房屋进行了改修建,均是为了生活需要。

但是,如果居住的时间很短,法院一般会要求返还房屋。根据(2020)沪01民终5775号的判决来看,2018年购买,2019年起诉,法院认为刚刚签订买卖合同,卖方就要求其退房,仅仅1年时间,尚未形成“稳定生活”事实,所以支持返还房屋。

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

2、买方主观是否善意?即:买方在购买时是否明知违反法律规定。

如果买房明知无效而购买,必须返还房屋。根据(2020)沪02民终3402号判决:返还房屋。

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

上述案例中,买方自作聪明,找到法律服务工作者来见证,企图利用法院“维护稳定”的这一判决倾向,达到永久使用宅基地的目的,法院自然不会容忍这种行为的发生!

找法律服务工作者见证就推定:买方对交易无效风险明知。

3、卖方是否有「无房居住」问题?

既然法院能够援引“维护稳定”这一原则,来突破法律关于“恢复原状”的规定的,那么,很关键的一个问题就是,维持现状,是不是更利于社会稳定。

假如卖方出售宅基地后,一直处于居无定所的状态,驳回卖方要求返还房屋的诉请,会使得卖方居住困难,反倒更不利于社会稳定,那么买方将面临腾房返还的风险。

所以作为买方或买方律师,应诉前最好调查好卖方的居住状况,不打无准备之仗!

根据(2020)沪02民终3402号判决:卖方父子均有其他稳定住所,买方无需腾退

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

法院着重查明,宅基地使用权人父子二人,父亲经村委调解,另建造房屋居住,儿子常年在贵州生活,已购房,而买方对系争宅基地房屋已经装修入住,所以腾退房子不利于社会稳定。

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三、买了宅基地房屋,被起诉“返还房屋”,买方该如何应诉?

1:证明自己没有违约(支付了房款)

2:证明自己一直居住(稳定生活)

3:对房屋进行了翻建或装修(有实际投入,恢复原状比较困难)

4:卖方出售宅基地后,已经解决了居住问题

5:卖方的行为,违反诚信

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

四、如果遇到拆迁,拆迁利益怎样分割?买方可以得到多少赔偿/补偿?

(包含:装修费、翻建费、建造费等)

关于宅基地拆迁后补偿款的归属,有约定的按照约定,无约定的,由购房人与出卖人按比例取得补偿款。具体按照何种比例分割由法院裁量,《意见》中给出考虑的比例为7:3,购房人可以分得70%的拆迁补偿款。

根据(2017)沪01民终6452号判决,交易已完成,买方居住多年,卖方分得30%拆迁利益。

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五、最后,再引申一下合同无效的其他后果

除了拆迁外,还有拆除(违章搭建),还有装修翻建(经审批后)。这里可能涉及到建造成本问题,还有合同无效导致的买方其他损失,这些又该怎么处理呢?

农村宅基地《房屋买卖合同》被认定无效后,买方要搬走吗?

买方购买集体代建房(集体土地性质),后房屋增值,卖方反悔,主张合同无效

卖方需赔偿增值部分的70%。买方买地建房,被拆除,卖方承担建房成本的60%。

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来源:法律公开课

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