限价房买卖，南宁房价限购政策

南宁市民苏女士购买的限价房已达到转为普通商品房年限，欲另购住房，但因南宁未出台限价房转商品房细则，她无法办理限转商手续，买房受限。去年4月份以来，南宁市龙凤首缘小区不少限价房业主遭遇“限转商”难题。连日来，南国早报记者调查发现，除了龙凤首缘小区，南宁另一个限价房小区达到转商年限的200多套房也有相同遭遇。1月7日，南宁市保障住房资格审核和管理中心表示，去年12月29日，限转商办理流程已出台，两大类情况共6种情形可以办理限转商。按政策规定，用于自住的限价房，即使年限到了且有房产证，仍不能“转商”。

遭遇：奔波大半年时间 仍无法办理“限转商”

2013年4月20日，苏女士签订购房合同，买了龙凤首缘小区一套约89平方米的房屋，2016年取得房产证。随着自身经济条件的改善，她打算置换一套面积更大的房子。

按《南宁市限价普通商品住房管理办法》（南府发［2013］46号，以下简称《办法》）有关规定，限价房自签订购房合同之日起满5年并取得房屋所有权证后，购房人需另行购买其他住房的，缴纳相关价款后可转商。

苏女士告诉记者，从去年4月份开始，她就“限转商”问题多次向南宁市住房保障部门咨询怎么缴纳差价、去哪里办理相关手续，但一直没有得到明确答复。“去年10月初，虽然南宁住房局回复称按《办法》规定转商，并补交价款，但细则和具体流程都没有。直到去年12月份，我都无法办理手续，不能把正在住的限价房转为普通商品房，也就不能再买房”。

调查：细则迟迟未出台 业主遭遇“解限”难

龙凤首缘小区还有不少业主，同样遇到“限转商”难题。

业主卢先生说，2013年他买限价房时刚结婚。如今5年过去，有了两个孩子后，为照顾孩子，老人也过来住在一起，房子不够住。他现在想上市交易换一套房子，“但不知道去哪里办理及如何缴款，心里非常着急”。

业主孙女士是婚前买的限价房，购房时间是2013年9月份。婚后，她于2017年交首付买了第二套房。当时去南宁市住房局查档，明确名下有龙凤首缘的房产。到税务局按第二套房交了契税后，第二个月银行很快放贷。但过了不久，她接到开发商的电话通知称无法备案。原来，她名下的限价房必须转为商品房后，才能买其他商品房。

近几年因工作调动、子女上学等原因，不少业主需要换住房或另买房。到去年12月份，该小区共有800多套限价房达到转商条件。想办理限转商的业主分为三种情况：一是不买卖，到期了想早点补交钱，因为房价上涨较快，越晚补差价需要缴纳的钱越多；二是想要上市交易置换一套房；三是想另买一套房。

记者采访了解到，除了龙凤首缘小区，南宁市另一个限价房小区——昌泰尊府，也有约200套限价房达到转商年限。由于同样的原因，该小区业主也无法办理转商手续。业主们希望主管部门尽快出台限转商的细则和办理流程。

回应：具体办理流程已出炉 各类情况要求有别

采访中，不少业主提出疑问：《办法》已出台了好几年，为何限转商操作细则和办理流程迟迟未出台？

去年12月28日，记者就此给南宁市住房保障和房产管理局发了一份采访函。

1月7日，南宁市保障住房资格审核和管理中心相关工作人员接受记者采访时表示，关于限转商的问题，去年已经接到不少业主的咨询。经过前期的调研、完善，去年12月29日，南宁市限价房上市交易或转为商品房业务流程正式出台。有两大类情况共6种情形可以办理上市交易或限转商：一类是签购房合同满5年且取得不动产权证，购买其他新建商品房的；另一类是对于因继承、离婚析产、法院判决或裁定、重大疾病和意外事故等5种情形，需将限价房上市交易或转为商品房的。每一类情况的办理要求不一样（详见业务流程表）。

该工作人员介绍，现在该中心一楼服务大厅业务已有办理限转商业务的窗口。转商时需要提交什么材料、注意哪些事项，都有了专门的宣传材料供业主查阅。业主如果有疑问，可以到服务大厅向工作人员咨询，或拨打业务咨询电话0771-5705842。

疑问：为何与“经转商”不一样？

一些细心的业主提出疑问，同样是保障性住房，经适房只要满足年限、补差价之后，即可办理转商手续（以下简称经转商），转为完全产权，并且没有“必须有买卖需求”的额外附加条款要求。为何用于自住的限价房不能转商？

“虽然都是保障房，但经适房与限价房的管理政策是有区别的。”该工作人员进一步解释，业主所说的“经转商”是转为全产权，年限到了，无论是否上市交易，都可办理。而限价房不一样，《办法》明确，签购房合同之日起未满5年，因继承等非购买方式取得他处住房，或者签购房合同满5年且取得房产证，购房者需另买其他住房的，缴纳相关价款后，才可以将限价房转为商品房。

此外，限价房上市交易转商有明确规定，签购房合同满5年且取得房产证后需上市交易，或者签购房合同未满5年，因继承、离婚析产、法院判决或裁定等具有法律效力的文件规定，确需发生房屋所有权转移，或者限价房购房者因重大疾病、意外事故等原因，导致经济特别贫困，需要将限价房提前上市交易，才能转商。因此，限价房转商并非如“经转商”一样，单一地转为全产权。

政策：补缴相关价款须一次性缴纳

有业主提出，龙凤首缘2013年和2014年的毛坯限价房价格是4100元，和周边的房价相差并不大。但近两年来南宁房价上涨较快，平均交易价格也是水涨船高。这意味着，越晚转商，限价房业主需要补缴的价款就越多。因此建议办理转商缴纳相关价款时，能否提供银行贷款方式或者分期付款的方式，减轻业主负担。

上述工作人员表示，办理上市交易或转商时补缴的价款，要按届时同地段、同类存量住房平均交易价格20%的比例，向主管部门缴纳。因为办理限转商时所缴纳价款是缴入南宁市财政专项账户，纳入财政资金统一管理，要一次性缴完。所以，目前暂无法通过银行贷款和分期付款方式缴纳。

来源丨南国早报客户端记者 徐庆成

值班编辑丨欧阳美荣