闲置土地管理办法，当土地闲置时 不可列入

■本文作者：王子诚 北京在明律师事务所

我国现行行政法律制度的“闲置土地”处置制度，是为了遏制土地资源闲置的社会问题，应当被理解为《宪法》第10条“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”的具体表达。

虽然行政法体系中闲置土地处理的法律制度已经初步完善，但是其实践运行的效果尚不太理想。在实践中，经常出现审查不严，审查不细，侵害当事人合法权益的情形。

在此介绍两个此类案件，政府随意应用闲置土地处置制度，对当事人的合法权益造成了严重的损害。

2004年12月23日，杭州某通讯设备有限公司与xx市政府街道办事处签订50亩园区土地确认合同，通讯设备公司据此缴纳了款项。

后因土地指标等原因，市国土资源局同意先为30亩土地办理相关手续，通讯设备公司取得该30亩土地使用权后，积极进行动工建设，同时在等待办理剩下20亩土地的相关手续。但有关部门一直未作出明确的表态。

反而于2011年5月3日，向通讯公司邮寄送达了收回国有土地使用权告知书。根据《土地管理法》第三十八条（现行）、《城市房地产管理法》第二十六条和原国土资源部《闲置土地处置办法》第三条、第四条规定，因政府或政府部门原因造成土地闲置的，不应予以收回。

另外，双方签订的国有土地使用权出让合同书也明确约定：“受让方同意取得建设用地批准书之日起6个月内开始动工建设，在动工后18个月内建设完工并投产，因不可抗力或政府原因的除外。”

而国土资源局未履行行政协议，违背了行政法上的信赖利益保护原则，也是导致通讯公司未能及时开发利用涉案土地的原因。

通讯公司存在免责事由，国土资源局作出被诉行政行为，缺乏事实和法律依据。此外，因政府或政府部门原因造成的土地闲置，在计算闲置期限时应当予以扣除或作必要的考虑。综上，法院最终判决撤销了涉案收回国有土地使用权决定书。

而在另一起案件中有着类似的情况。2010年9月11日，烈山文化产品有限公司与被告xx县政府签订《投资办厂合同书》。

约定原告的旅游文化产品综合开发项目入驻xx县九龙工业园，项目投资6000万元，被告为原告提供项目用地总面积38亩，其中商业用地约1700平方米，工业用地约20000平方米。

被告在合同生效后18个月内将《国有土地使用权证》办理完毕，原告在取得《国有土地使用证》后向被告付清全部价款余额。

2012年，烈山公司作出综合楼项目规划设计方案，报县规划局审批，但未获批。2010年至2015年9月18日，烈山公司共计缴纳土地价款120万元。

2015年9月23日，政府为烈山公司办理了国有土地使用权证，地类为工业用地，面积为20000余平方米，但未为烈山公司办理1786平方米的商业用地土地使用权证，烈山公司也未在案涉地块上建设，造成了土地闲置。

法院经过审理后查明，烈山公司已经在交地前缴纳土地出让款120万元，基本履行其协议内容，县政府虽已为烈山公司办理了类别为工业用地的面积为22989.4平方米的土地使用权证，但未为其办理类别为商业用地的面积为1786平方米的土地使用权证，违反了协议约定。最终法院判决县政府另行为烈山公司办理类别为商业用地的国有土地使用权证。

综合上述两个案件可以看出，闲置土地处置制度，是为了遏制土地资源闲置的社会问题，其出发点是为了促进社会资源的合理利用。但是政府在收回土地时，必须严格按照《土地管理法》和《闲置土地处置办法》的相关规定，严格审查国有土地使用权人是否具有法定免责事由。

动辄以当事人闲置土地为由予以强制收回，实则是对自身诚实信用的严重透支，当事人一定要在专业律师的指导下及时针对收回国有土地使用权的决定提起复议或者诉讼，争取将其依法撤销。

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