一、70年期限的是土地使用权不是房屋所有权

相信不少人买房的时候都有听说分70年产权和40年产权这个事情。这里会有两个疑问。一个是，70年产权和40年产权有什么区别？另一个是，真金白银买的房子还有期限？

当中介或者置业顾问这样和你介绍的时候，其实说的是房子的性质。“70年产权”对应的是居住性质的房子，就是用来住的房子。“40年产权”对应的是商业性质的房子，这里面比较多的应该是办公楼、写字楼或者大部分的Loft。而房子的性质不同，对应的银行贷款政策，税收政策，交易政策，甚至可能水电价格等都不同。

但其实，房子本身，或者说房子的产权是没有期限的。所谓的70年、40年，指的是房子对应的土地使用权。为什么是“使用权”而不是“所有权”。这和我们国家的土地制度相关，这里不具体展开。只需要知道，我们对土地只有使用权，而且这个使用权是有法定最高年限的。70年的是居住用地，40年的是商业用地。

70年产权房和40年产权房的叫法，只是易于沟通的通俗说法。具体是什么性质的房子，土地还有多少年的使用期限，还要看开发商手上的土地使用权证（或不动产权证）上登记的信息。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。

二、土地使用权年限期满的影响

根据规定，国家可以无偿取得已经到期的土地使用权和这幅土地上的建筑物、附着物的所有权。但同时也规定，在土地使用权期满前，可以申请续期，同意续期的，重新签订土地使用权出让合同、缴纳出让金并办理登记。所以正常来说，土地使用权到期之后重新交钱办理相关手续即可继续使用。

但是居住用地情况复杂且特殊，比如一栋楼可能就有上百套房子，同一个土地权属下的可能有很多栋楼，对于续期申请、缴费想要统一意见可能都会存在困难，而且“衣食住行”，住房关系着每一个老百姓的切身利益，涉及面广泛。所以居住用地续期就无法像其他性质用地一样的处理。

2009年公布的《物权法》中，规定了居住用地期满，自动续期。但对于“自动续期”是否等于“免费续期”并没有明确。

2016年《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出,要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

同年，原国土资源部（机构改革后为自然源部）在回复江苏省的《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》中明确，在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按“两不一正常”的过渡性办法处理。即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。这算是暂时解决了，在法律有进一步安排前，已经到期的居住用地问题。

不过问题是延后，不是已经解决了。居住用地续期的问题依然被许多人牵挂和讨论。2020年《民法典》公布，关于居住用地期满续期的规定比《物权法》增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”明确了居住用地续期也是需要缴纳相关费用的，但是也许可以减免。

其实群众住房占用土地，缴纳出让金的先例是有的。比如当初以划拨性质土地建设的经济适用房上市交易就要根据各地不同的规定缴纳一定的出让金，而以广西为例，这部分出让金可能只需要几千（具体还要看当地政策）。可能都没有房产交易的中介费高。不过出让性质土地期满续期与经济适用房上市交易还是有区别的。相信会有一个符合社会整体利益的规定。