委托合同，委托合同的任意解除权

很多人习惯将房屋租售事宜委托房屋中介来进行，快捷方便，而且如果比较靠谱的房屋中介会对房屋做基本的产调，安全放心。但随着房地产处分市场的活跃，房屋租赁中新兴了一种经营模式。房屋中介公司，有些注册为资产管理公司（以下统称为“中介公司”）都活跃在这种模式中，他们将这种模式称为”新兴中介委托服务”，与房屋业主签订《房屋出租委托合同》。相信很多家有余房的房东都签订过类似协议。

一、“房屋出租委托”的实际操作模式

现在普遍的“房屋出租委托”都是某中介公司通过签订《房屋出租委托合同》从房东手中把房屋拿过来，给房东谈好租赁价格。然后某中介公司以自己的名义与租客签订《房屋租赁合同》，自行向租客收取房租，并且房租的差价归某中介公司所有，并严禁房东与租客私下交易，即便《房屋出租委托合同》终止后也有三个月到一年的禁止期。

二、房东以为是“租赁合同”，但其实有可能是委托关系。

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“房屋出租委托”的操作模式，其实是满足租赁关系的构成要件的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。同时因为很多人签订合同时，因为不具备专业的法律知识，所以对于合同的内容没有完全充分的理解。所以一直以为自己与中介公司签订的是房屋租赁合同，中介公司的行为是一个转租牟利的行为。

但是，《房屋出租委托合同》的约定中会有由中介公司代为出租，代为收取房租等更倾向于委托关系的描述。故而关于《房屋出租委托合同》究竟属于房屋租赁合同还是委托合同，在司法实践中存在一定的争议。各地各法院的判例中也说法不一。

三、这种合同关系中，一旦中介公司违约，房东和租客都很可能陷入“进退两难”的尴尬局面。

因前文所述，《房屋出租委托合同》在属于房屋租赁合同还是委托合同中存在一定的争议，而在现实生活中，一旦中介公司收取了租客房租，而因为公司经营不善未支付给房东，房东和房客都会陷入“进退两难”的尴尬局面。

固然，房东可以根据《房屋出租委托合同》要求解除合同，支付租金。但可能会因为此时的中介公司已经无履行能力（生活中常见）而致使房东赢了官司却执行不了。同时因为中介公司或许已经收取了租客一定期限的租金，若该《房屋出租委托合同》认定为委托合同，那么受托人的行为所产生的法律责任由委托人来承担，那么即便是解除了《房屋出租委托合同》。但在委托关系终止前中介公司就已经将房屋出租给了租客，故而房东也无权赶走租客，存在既收不回房屋又收不回钱的风险。

而租客呢，因为已经将租金交付给中介公司，而中介公司收取钱财后未支付给房东。若按照转租关系来定义中介公司的行为，中介公司又无履行能力，那么租客很可能面临着既要不回所缴付的租金又要被房东赶走的尴尬局面。

目前，从事“房屋出租委托”这种业务模式的公司其经营模式中所存在的法律风险频频引发诉讼。故此，房东和租客在进行房屋出租和承租中更应该小心谨慎，严防入“坑”。