个人住房按揭贷款需要每月按照银行规定日期进行还款,在还款日的前一天将月供存入房贷卡即可。但是现实生活中,还款经常出现各类突发情况,让人焦头烂额,烦躁至极。接下来作者将详述经常出现的扣款失败问题及相应的处理措施。
第一,还款日当天扣款失败。这主要是因为还款日前一天未将月供足额存入账户,导致银行批量扣划失败。很多人都是当天上午七、八点左右收到扣款失败的短信,然后就非常焦急,不停拨打银行客服电话咨询,担心逾期。其实一般银行扣款日当天会有两个时间点进行批量扣划,分别是早上6点和晚上6点。即扣款日当天晚上6点前存入足额房贷的,就没有逾期风险。超过晚上6点再存,银行是不会自动补扣,这时会出现逾期。但是记住,这个逾期是可以修正的。因为人民银行规定,在上报不良征信记录之前必须事先短信告知借款人相关逾期信息。因为当天扣款失败,银行的短信业务并无法实时发送提醒,故如果当天账户余额充足,但扣款失败的,征信是可以申请异议处理的。
第二,还款日当天发现账户被冻结,无法扣款。出现此类情况,一般是借款人涉及诉讼,且已成被执行人,账户被司法冻结。这就意味着,即使借款人新办理一张银行卡来做还款账户,也是不可行的,因为只要涉及司法冻结,一家银行的所有银行卡都会被冻结。这时该如何处理。解决办法只有两种:第一种是每月还款日当天,借款人手持现金到银行柜台进行还款;第二种就是带直系亲属的身份证,关系证明以及借款人授权书,然后办直系亲属的银行卡,设置他的账户为扣款账户。
第三,房贷借款人出现失踪、死亡等特殊情况的。这里要说的是,银行当前已没有所谓民间传说的“转按揭”贷款模式,即只要签个字就能直接变更借款人。因为这里涉及债权债务继承问题,且大多数都已变成纠纷,银行是不会把这种风险直接压在自己身上的。银行通常做法是先履行催收程序,然后等房屋继承人拿着遗嘱公证书,再变更成继承人的还款账户。待房贷全额结清后,银行一般会在注销他项的委托书上写继承人的名字,这样不动产登记中心就凭着公证书,银行结清材料进行他项权证注销手续。至于房产过户,各地政策差异较大,无法描述。
第四,房贷首期和末期的还款额跟测算的月供有差距。这里要说的是银行的还款日有两种方式,一种是放款日的对月对日,比如贷款是2021年6月15日发放的,那么以后每个月的15号即为还款日,你在15号之前就要存入第一期月供(与测算金额一致)。还有一种还款日是银行特殊指定的,比如最常见的就是每月1号,这时你的第一期还款金额是有区别的,比如实际放款日还是2021年6月15日,如果设定还款日为每月1号,则你的第一期还款日应该为8月1日(不是7月1日),这样第一期还款日就需要还6月15日到6月30日的利息和7月1日到7月31日的本息。所以首期还款金额会多,银行员工都是通知客户首期存入2个月的月供,防止逾期。末期那次还款会少6月15日到30日之间的利息,还款额变少。至于银行设定还款日为1号的原因,一是因为日期好记,客户不容易逾期,当然还有一个重要原因是每个月的月末可以冲存款,因为1号才扣。
小伙伴们,遇到还款问题不需要怕,只要对症下药即可,银行也会积极协助。
房贷算不算债权债务,房贷算不算债权债务关系
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