找云南房产律师，昆明在建工程抵押

近日，昆明市不动产登记中心发布了一则在建建筑物抵押登记公告，抵押登记的是位于双塔片区的复地云极项目，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行。

记者查询发现，早在今年8月份，该项目就已经进行过一次在建建筑物抵押，当时抵押涉及80套房源。

抵押清单上的房产

有未开盘的、也有在售的

此次的抵押登记公告显示，项目一期复地云极小区——云邸苑在建项目已取得《不动产权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。

公告内附有抵押在建房屋的栋号、房号等抵押物清单。清单显示，此次抵押的是8栋的24套住宅和3栋、4栋的10套住宅，共计34套房源。

此前抵押物涉及住宅80套，是复地云极小区云邸苑2栋和5栋。

具体如下

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记者从昆明市房产信息网上查询得知，抵押涉及的这几栋住宅都已经先后取得预售许可证。

复地云极项目位于西山区双塔片区，由昆明复地房地产开发有限公司开发，于今年5月底首次开盘，推出3栋、4栋的128套房源，产品为100平方米以上的三房、四房，整体成交均价约21000元/平方米。

11月9日，记者到该项目营销中心了解到，目前该项目有2、3、4、5栋住宅在售，为110-176平方米的高层产品，均价在21000-24000元/平方米，精装修交付。据介绍，一期地块的6、7、8栋将到明年才会开盘销售。从现场可以看到，营销中心的置业顾问不多，前来买房的购房者也不多。

复地云极项目在建工地 记者 姜洁

在现场的公示牌上，公示了在售4栋住宅的预售许可证。

置业顾问介绍：“双十一我们会推出一些特价房，采取一口价的模式，最低的可以到18000元/平方米。”根据介绍，位于抵押清单上的住宅也有在售的，例如4栋101号房。置业顾问说：“你们只要确定买，马上就可以进行网签了”。但始终没有提过房产抵押的事情，当被问及项目被抵押房产现在是否已经解押了的时候，置业顾问表示，“我们项目没有抵押过房子”。

复地云极项目售楼中心里的沙盘 记者 姜洁

2019年8月，上海复地旗下的昆明复地房地产开发有限公司以底价拿下前兴路东侧、日新东路以北的3宗土地，总面积169.5亩，成交价约27.7亿元，土地单价约1632万元/亩，楼面价约4895.5-6119.8元/平米。该项目是上海复地入滇首作。

东聚紫金商务中心房产被多次抵押

在建建筑物抵押并不是个例，11月6日，昆明市不动产登记中心还发布了“在建建筑物抵押公告（东聚紫金商务中心）。该公告涉及的被抵押项目为云南宏盛东园商贸有限公司在官渡区小板桥街道众天路“东聚紫金商务中心”在建项目，抵押权人为中国东方资产管理股份有限公司，共有97套房源，总面积4139.32㎡，位于A2地块的2幢，其中，办公用房60套，商业用房37套。

具体如下

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记者查询发现，该楼盘在今年7月15日曾有651套房源在昆明市不动产登记中心进行过抵押登记，当时的抵押权人仍是中国东方资产管理股份有限公司。抵押物清单显示，这651套房源全部为办公用房。

经查询发现，早在去年9月份、12月份，该项目都进行过抵押，涉及A2地块3、4栋的办公用房、商业用房。

那么，

抵押状态的房子可以网签吗？

购买在建抵押房产是否有风险，

购买了在建抵押房产产生纠纷时，

该怎么办？

针对在建抵押房产相关问题

记者采访了律师

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有抵押的房子能网签 但应注意以下几点

云南天外天律师事务所关亚兰律师：有抵押的房子能网签。抵押泛指该房屋有第三方主张权益（如银行、个人、机构均可），抵押状态一般不影响网签合同，只是网签后去交易过户之前一定要撤销抵押，通俗说就是要清偿第三方权利人的债务即可过户交易。抵押不可售就是该房屋的第三方债权人没有撤销抵押而已。只要房屋不存在司法限制、动迁年限不满一般均可交易。

购买商品房住宅或者是二手房，都要在网上签约备案，可以在相关网站上查到网签合同及相关信息，限制网签就是说你要购买的住宅存在各种不符合网签的条件，导致不能正常进行签约。

因此，网签时需注意：

第一，网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

第二，网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。

第三，网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。

第五，网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订什么是网签合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

购买在建抵押房产存在多重风险

关亚兰律师：我们认为《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”因此在实践中在建工程抵押后不是不可以买卖商品房，毕竟销售商品房的目的也是为了回款清偿债务，但应当得到抵押权人同意，且开发商应有义务告知购房人在建工程抵押的事实。

总体来讲存在三个方面的风险：

一、房子的产权证以后能不能拿存在风险。开发商拿在建工程抵押一般是抵给银行或金融机构，如果开发商将来不能还款，抵押权人是百分之百优先对地上建筑物受偿的。

除非已经解了抵押，或者是抵押权人同意，否则产权部门不会给购房人办理产权证，因为存在抵押状态。特别先抵后卖，对于购房人而言，存在将来因开发商欠款，抵押权人拍卖房屋，不能获得物权的风险。

二、如果开发商一直不能办理解抵押，这种情况下还可能存在一房两卖的风险。因为购房者都拿不到产权证，物权存在争议，就可能引发业主和业主之间的一些纠纷。

三、业主去买在抵状态的房子，买房贷款会受到限制。在建工程已经被抵押了，开发出来的商品房还能不能再一次拿来抵押，不同的银行有不同的信用记录，所以在购买的时候要查一下房子的销售状态，如果已经处于在建工程抵押状态，必须要办理解抵，不然办理不了银行按揭。

如果购买在建抵押房产产生纠纷怎么办？

关亚兰律师：

一、购房者可以向开发商主张退房，双倍退还认购定金，要求开发商承担违约责任，解除双方之间的买卖合同关系。

二、常见的是购房者不知道抵押状态，已经接房住进去，但是多年拿不到产权证，这种情况下通常可以要求开发商承担违约责任，继续履行合同，也可以退房。最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释里就有，如果是逾期一年因为开发商的原因不能办证的，消费者可以选择退房，并要求开发商承担违约责任，也可以要求继续履行合同并承担违约责任。

三、还有一种情况就是开发商还不了钱，银行已经启动司法拍卖程序，这种是对消费者造成的权益损害最严重和最大的情况，消费者可以向人民法院提起执行异议。但执行异议要看是先抵后卖的还是先卖后抵的，如果是先抵后卖，一般情况下异议会失败，还是只能解除合同，要求开发商承担赔偿责任；如果是先卖后抵，还可以主张准物权，可以要求开发商尽快解抵后进行办证。

开发商应告知买受人抵押状态

我们认为无论是先抵后卖还是还是先卖后抵，开发商以在建工程进行抵押后，均应如实告知买受人，买受人有知情权。否则，因此造成买受人损失的，买受人可以追究开发商的违约责任。

来源 昆明市不动产登记中心、都市时报