买抵账房找律师费用，最高法以房抵债的规定

▌裁判要旨：

虽已签订《以房抵债协议》，但没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力，受让人亦未在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，其不能排除法院执行行为。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2018)最高法民申1382号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：戴宏都(曾用名:戴洪都)。

委托诉讼代理人：王娜，辽宁铭博律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张淞，辽宁铭博律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：解军。

委托诉讼代理人：柳鹏，辽宁兴达律师事务所律师。

一审被告：丹东宽泰房地产开发有限公司。住所地：辽宁省丹东市宽甸满族自治县。

法定代表人：刘振国，该公司总经理。

委托诉讼代理人：关忠，北京盈科(沈阳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李玉龙，北京盈科(沈阳)律师事务所律师。

再审申请人戴宏都因与被申请人解军及一审被告丹东宽泰房地产开发有限公司(以下简称宽泰公司)执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院(2017)辽民终1250号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

戴宏都依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。

主要事实和理由：(一)最高人民法院(2017)最高法民申3721号民事裁定书上明确载明“宽泰公司与戴宏都在2015年6月27日法院查封之前已就以房抵顶债务达成一致的意思表示，即合同在法院查封之前已经成立。《以房抵债协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效”。本案二审判决认定《以房抵债协议书》成立生效时间是2015年10月明显与该裁定书冲突，认定事实错误。戴宏都与宽泰公司在补签书面的《以房抵债协议书》之前已达成合同合意内容并实际履行，没有签订书面协议不等于双方对合同内容没有达成一致的真实意思表示。且达成合意的时间是2015年3月15日，这一事实已经生效裁判文书所确认。戴宏都与宽泰公司签订的《以房抵债协议书》应自2015年3月15日成立并生效，戴宏都对案涉房屋具有合法的民事权益。(二)二审判决认定本案情形与另案中杨某某的情况不同与事实不符。杨某某与戴宏都情形相同，而一审法院最初作出的(2016)辽06执异8号执行裁定书与杨某某结果相同，均为中止执行。但一审法院未经合法程序将戴宏都的裁定书收回后作出了截然不同的结果，明显违反了司法裁判的统一性和公平性。(三)二审判决认定戴宏都在法院查封前已合法占有了该不动产证据不足不符合客观实际。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，案涉房屋虽然不能办理物权登记，但也仅是所有权暂时不能发生转移，并不等于房屋不能进行流转和交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，案涉抵债房屋在戴宏都与宽泰公司达成合意后就已交付给戴宏都进行处置，戴宏都对抵债房屋进行实际支配和收益的行为应当视为抵债房屋已实际交付给戴宏都。戴宏都与宽泰公司于2015年4月15日签订《商品房认购书》后，除了自雇人员看管抵债房屋，同时为了体现自己对房屋的权利和占有向人民法院通过诉讼方式对抵债房屋进行确认和保全，只是由于人民法院的违法行为没有及时采取措施，但这一行为事实也充分证明戴宏都的占有意思和公示行为，也能证明宽泰公司将抵债房屋实际交付给了戴宏都的事实。戴宏都符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除强制执行的民事权益，应当解除查封，不得对戴宏都的合法财产进行强制执行。

解军提交意见称，戴宏都与宽泰公司形成案涉《以房抵债协议书》及协议的生效时间是2015年10月，晚于人民法院查封案涉房屋的时间。案涉房屋现处于在建状态，由于开发手续不全至今未取得商品房销售许可，戴宏都陈述案涉房屋已经交付并部分销售没有事实依据，也违反法律规定，其没有在人民法院查封前完全合法的占有案涉房屋。一审法院针对案外人杨某某及戴宏都作出的执行异议裁定送达解军后，解军以两份裁定违反法定程序为由提出了异议，一审法院因此将裁定收回后举行了听证，并作出了本案的执行异议裁定，驳回了戴宏都的执行异议，杨某某的案件尚未进入法定程序，因此并不存在基于同一事实两种结果的情形。戴宏都不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其再审申请。

宽泰公司同意解军的意见。

本院经审查认为，本案系戴宏都主张其对解军申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据原审查明的事实，戴宏都与宽泰公司签订案涉《以房抵债协议书》后没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。2015年6月27日，一审法院依解军的申请作出(2015)丹执字第00025-1号民事裁定，查封了包括案涉房产在内的部分宽泰公司在建楼房。戴宏都主张其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，但案涉房产在当时尚处于在建状态，并未取得商品房销售许可证，亦未竣工验收，戴宏都在原审期间并未举示充足的证据证明其已实际占有了案涉房产。据此，原审认定戴宏都不符合前述法律规定的能够排除人民法院执行行为的情形，认定事实及适用法律并无不当。戴宏都申请再审期间作为新证据向本院提供了《分房协议》、《宽泰新城抵债房屋看管委托书》各一份，孙某某、宋某某等人的《商品房认购书》，意欲证明戴宏都及宽泰公司的多个债权人已在人民法院查封前占有了案涉房产。宽泰公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且不属于新证据，也不能证明戴宏都等人已经实际占有了案涉房产。本院经审查认为，《分房协议》、《宽泰新城抵债房屋看管委托书》显示的落款时间均为2015年4月20日，孙某某、宋某某等人的《商品房认购书》显示的时间均在2015年期间，故前述证据系原审中已经存在的证据，不属于新证据范畴，戴宏都对其在原审期间未能提供上述证据没有作出合理说明。证据内容虽载明孙某某、宋某某等人与宽泰公司签订了《商品房认购书》，戴宏都、孙某某等对宽泰公司享有债权的全体债权人对案涉宽泰新城101套房屋和337个车库进行了分配，并委托陈某、李某某、孙某、孙某某等四位债权人对前述房产进行看管，但戴宏都并未举示证据证明协议书及委托书已经实际履行，戴宏都已合法占有了案涉房产。故戴宏都举示的上述证据不足以证明其主张的在法院查封之前已合法占有了案涉房产。至于案涉《以房抵债协议书》成立及生效时间的认定问题，2017年2月22日作出并已经发生法律效力的(2016)辽民终334号民事判决认定案涉《以房抵债协议书》于2015年3月15日成立并生效，且该案系戴宏都就案涉以房抵债协议的效力提起的确认合同效力之诉，因此本案一、二审在没有相反证据证明的情形下作出与上述生效民事判决不一致的认定确有瑕疵。但因本案系戴宏都主张其对解军申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉，戴宏都并未在人民法院查封前合法占有案涉房产，即使其在人民法院查封之前已与宽泰公司订立了合法有效的买卖合同，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，其对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益。故二审判决对案涉《以房抵债协议书》成立及生效时间的认定存在的瑕疵并不影响本案判决结果，不属于依法应当再审的情形。

综上，戴宏都的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回戴宏都的再审申请。

审 判 长　　董　华

审 判 员　　骆　电

审 判 员　　张代恩

二〇一八年四月二十七日

法官助理　　侯　望

书 记 员　　黄婷婷