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关于

疫情下

开发商

商品房

认购书

定金的处理

高级律师 王玉梅

法学硕士 高海燕

问

在疫情期间，开发商（或买方）未能及时订立商品房买卖合同，商品房认购书（协议）中定金的问题如何处理？

答

开发商以认购、订购、预订等形式向买方收取定金，作为订立商品房买卖合同的担保。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第四条，作出了具体规定，主要分两种情形：

（1）如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定处理，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

（2）因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十二条规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。

从以上分析，新冠肺炎疫情属于第（2）种情形，若因疫情导致商品房买卖合同未能订立的，开发商的操作方法如下：

1、因开发商的原因导致不能及时签订商品房买卖合同，买方向开发商主张双倍返还定金的处理

因开发商工作场所关闭或未复工导致，商品房买卖合同不能签订，开发商应及时通知买方，并与买方重新约定签订商品房买卖合同的时间。若买方向开发商主张双倍返还定金，开发商主张不适用定金罚则需提供证明，其不能订立商品房买卖合同系由新冠肺炎疫情所致。

2、买方不签订商品房买卖合同，要求返还定金的处理

如果买方因疫情原因导致不能及时签订商品房买卖合同的，开发商可要求买方提供因感染新冠肺炎或被隔离的相关证明或区域被封闭的相关证明，以此证明新冠肺炎与买方不签订商品房买卖合同有因果关系。处理方法：开发商可与买方重新约定签订商品房买卖合同的时间。若买方坚决不同意签订房买卖合同，要求返还定金的，开发商要进行甄别后，作出决定。

3、借鉴：疫情期间，恒大地产集团有限公司通过让利促销，包括定金优惠、全员营销、无理由退房、最低价承诺四个方面，进行商品房的销售。作为开发商，除了按照法律规定，可以与买方协商处理签订商品房买卖合同，还可以通过借鉴行业内其他开发商的相应措施，尽量避免买方流失。

北京市海淀人民区法院（2015）海民初字第12521号

案情简介

2012年11月9日，某置业公司与某女士（乙方）签订房产《认购协议》，协议约定：乙方要求认购甲方开发的某项目三区8号楼3单元。乙方于2012年11月9日交定金50万元，作为乙方认购该房的定金。经双方共同确认：建筑面积386.92平米，总价为1932万元。乙方应于2012年11月30日之前交齐全款并签约。如乙方未按照此约定执行，定金不退。如乙方已按照此约定执行，甲方在协议有效期内将房转售第三方，则甲方双倍返还乙方定金。自乙方交纳定金之日起，该协议生效；自签约之日起，定金转为购房款，该协议自动作废。协议签订当日，某女士支付了购房款定金50万元。

某女士认为，双方后来在进一步磋商如何签署正式购房合同时，某置业公司才披露该房上有抵押等信息，并要求先付款、后解押、再办证。某女士经综合考虑后决定不购买，并要求某置业公司退还已付款50万元。此后某女士于2012年、2013年又一再催促与某置业公司交涉时，某置业公司称对于该款公司不予退还。故诉至法院，请求法院：解除双方签订的《认购协议》及判令某置业公司返还某女士人民币50万元。

争议焦点

对于《认购协议》签订后，双方未签订房屋买卖合同的原因。

裁判要旨

依法成立的合同受法律保护，合同的双方均应按合同约定履行各自的义务。认购协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案中，对于《认购协议》签订后，未签订房屋买卖合同的原因，双方所述不一。原告称系被告某置业公司未事先告知其房屋存在抵押事实，通过庭审调查，本案诉争房屋确存在抵押的事实。但被告某置业公司称已在签订《认购协议》时将此出示给原告，但被告某置业公司就此未能提供证据。虽在房屋销售过程中，此种抵押并不影响销售，但作为购房者，房屋抵押系影响其购房判断的重大事实，售房者应当在签订合同前充分告知。因现被告某置业公司并无证据证明已向原告进行了告知，故原告不再签订购房合同，系因不可归责于当事人双方的事由，被告应当将定金返还买受人。因现房屋已售他人，原告亦不再主张购买，现原告要求解除《认购协议》并退还定金的诉讼请求，本院予以支持。

高海燕律师电话：

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