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北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李某莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王某忠签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》；2、判令被告王某忠返还购房款513,000元；3、判令被告王某忠支付赔偿金240,000元；4、判令被告张某惠与王某忠承担连带责任。

事实和理由：2017年7月31日，原告购买被告王某忠位于松江区1号的房屋(以下简称“系争房屋”)，当日原告支付420,000元首付款，8月24日原告支付房款43,000元，10月7日原告又支付50,000元房款，共计513,000元。后原告得知2017年11月1日该房屋被查封，直至2018年7月才解封，导致被告未能按约办理过户手续，致使原告无法实现合同目的，故原告行使法定解除权，要求解除合同。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。

被告辩称

被告王某忠辩称，被告现在无业。系争房屋房产证上登记的是被告王某忠及张某惠。签订合同时被告张某惠在强制戒毒，并不知情，被告张某惠的名字是由其代签的。现同意解除合同，认可收到的购房款是513,000元，但现在没有能力支付赔偿金，且赔偿金标准过高，请求调整。

被告张某惠辩称，系争房屋是两被告夫妻共同财产。2017年7月23日至2019年7月22日，其接受强制戒毒治疗。故其对于王某忠将系争房屋出售毫不知情，其不同意出售系争房屋，也从未出具过委托书委托卖房，王某忠代签的卖房合同应为无效。此外，其不同意承担连带责任。

本院查明

位于上海市松江区1号的房屋登记权利人为被告王某忠、张某惠。两被告系夫妻关系。

2017年7月31日，王某忠、张某惠(卖售人、甲方)与李某莉(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款120万元。合同第四条约定，甲乙双方同意甲方于2017年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。……合同约定：乙方应于网签当日支付甲方42万元；于办理产权过户手续前支付甲方78万元。该合同甲方处由王某忠本人签字，张某惠处由王某忠代为签字。

2017年8月1日，王某忠、张某惠(出售方、甲方)与李某莉(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋价款120万元。出售方处由王某忠并代张某惠签字。

另查明，2017年7月31日，原告李某莉通过银行转账方式支付被告王某忠购房款420,000元。2017年8月24日，被告王某忠出具收据，载明收到李某莉支付的购房款43,000元。2017年10月7日，被告王某忠出具收据，载明收到李某莉支付的购房款50,000元。

再查明，2018年5月9日原告调取的上海市不动产登记簿显示，2017年11月1日，系争房屋被本院司法查封。

系争房屋目前被被告王某忠出租给他人使用并收取租金。

庭审中，王某忠表示，系争房屋是因为其向案外人张某山借款，为了担保这笔借款，故按照张某山的要求，将系争房屋出售给李某莉，但其本人也是同意出售系争房屋的。案外人张某山表示，其经朋友介绍，得知被告王某忠要出售其住房，经了解认为房屋大小和地段都符合要求。因其不具有购房资格，通过中介得知可以找朋友借名买房，所以委托朋友李某莉代为购买系争房屋。已经支付给王某忠的房款共计513,000元，均为购房款，并非借款，其从未向王某忠收取过任何利息。对于两份合同的签约日期，认为是同一天签订的，可能存在笔误。

原告李某莉表示，其跟张某山是朋友关系，因张某山没有购房资格，故找原告协商借用原告名义购房。原告同意后，签合同等均由原告出面，但具体购房细节是由张某山和王某忠自行协商的。

此外，对于签订系争合同时被告张某惠未到场，原告表示是基于听信被告王某忠的陈述，认为被告张某惠不方便到场，且被告王某忠向原告出示了房产证和结婚证，并保证过户时被告张某惠一定会配合办理过户手续，所以原告才同意签订合同。而被告王某忠陈述，当时张某山对于张某惠本人在戒毒所里的事实是明知的。

裁判结果

一、解除原告李某莉与被告王某忠就上海市松江区1号签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》；

二、被告王某忠于本判决生效之日起十日内返还原告李某莉购房款513,000元；

三、驳回原告李某莉的其余诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点在于原、被告签订的两份房屋买卖合同的效力。综合原、被告及案外人张某山的陈述，对于张某山借用原告名义购房的事实法院予以确认。被告王某忠关于名为买卖实为借贷的辩称意见，未能提供相应证据证明，且被告庭审中对于利息的表述前后不一，之前表示原告支付的两笔现金中扣除了“1万多是利息”，后又表示自己从未向张某山支付过利息，故对被告王某忠的辩称意见，难以采信。因原告及被告王某忠均确认张某惠并未到场签订合同，且张某惠也并未出具过授权委托书委托王某忠出售系争房屋，故认定系争房屋的买卖合同签约主体仅为原告与被告王某忠。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

本案原告与被告王某忠签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，均系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。关于原告主张解除上述合同，法院认为：1、因张某惠在上述合同签订时已经在接受强制戒毒治疗，被告王某忠及原告李某莉均未能举证证明张某惠对于买卖是知情且同意的，故张某惠辩称其对买卖不知情的意见，予以采信。现被告张某惠明确表示不同意出售系争房屋，故系争房屋的买卖合同无法继续履行；2、根据在案证据，系争房屋在2017年11月1日至2018年5月9日期间一直处于司法查封状态，客观上造成原告的购买目的无法实现。综上，原告主张解除合同具有法律依据和事实依据，予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告王某忠返还已付购房款513,000元，并无不当，予以支持。

关于原告主张的赔偿金，被告未能按约在2017年12月31日前将系争房屋交付给原告，构成违约。但本案中原告行使的是法定解除权，而非依据合同第十条行使约定解除权，故原告按照合同第十条主张赔偿金，缺乏事实依据，不予支持。

关于被告张某惠是否应当承担连带责任，原告主张因两被告系夫妻关系，故被告张某惠对夫妻共同债务应当承担连带责任。系争房屋出售过程中，被告张某惠均未在相应合同上签字，原告对此是明知的，故相应的合同权利义务均对被告张某惠不发生法律效力。鉴于被告张某惠自2017年7月至今均在接受强制戒毒治疗，原告未能举证证明被告王某忠将收取到的购房款用于夫妻共同生活，故法院难以认定被告王某忠应返还的购房款为夫妻共同债务。原告的此项诉请，缺乏依据，不予支持。