房孑楼顶漏水找律师要多少钱，顶层防水漏水业主家损失谁承担

案例：江女士居住在某小区某单元的顶层，因年久失修，屋顶漏水日益严重，给家庭生活带来不便。无奈之下，江女士只好同本单元的19位业主协商进行维修并要求分摊费用。

有18位业主表示同意，只有李某表示拒绝。

理由一，此前大家并没有签订过这方面的协议，更何况漏水只是事关一家的利益，故只能“费用自理”；

理由二，此前没有享受到顶层带来的任何利益，以后也放弃有关顶层的任何权利，甚至不会在楼顶进行任何活动，既不要权利也不承担任何义务。

那么，李某的理由成立吗？

李某的理由不能成立，其必须分担费用。

一方面，楼顶当属业主的共有部分。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

与之对应，本案所涉楼顶无疑也应当归属该单元全部业主共有，即彼此享有占有、使用、收益和处分的权利。按照权利义务相一致的民法原则，业主对楼顶在享有共同权利的同时，自然也必须承担共同的义务，甚至不得以放弃权利来拒绝承担义务。因为《物权法》第七十二条已明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”结合本案，李某自然也不得以不要楼顶的占有、使用、收益和处分权，甚至不在楼顶进行任何活动，来拒绝承担维修义务。

另一方面，李某必须分摊费用。《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”也就是说，即使业主之间没有对楼顶的维修费用进行过约定，李某至少也必须按照其住房面积的对应比例来承担费用。

资料链接：

小区顶楼漏水谁负责？

实际上，小区顶楼虽然属于公摊面积，但是在找人负责维修的时候，还是看具体情况确定：

1、虽然说小区顶楼属于全体业主的公共面积，但是在出现漏水问题时还得按照房子保修来解决。实际中，如果是新小区，那么在楼盘交接五年内出现顶楼漏水的，就找开发商负责维修。因为，开发商对房屋防水工程的法定保修期是五年。

2、如果是旧小区或新小区但超过五年后才出现漏水的，应由全体业主负责维修。而相关维修费用，可从专门的房屋维修基金划拨，如无房屋维修基金的，应按居住面积大小均摊。

此外，如果顶楼漏水是人为因素造成的，则应由相关责任人负责维修，并赔偿相关损失。

其实，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，而这种权利就是建筑物区分所有权。而所谓的建筑物区分所有包括两部分：

1、专有部分。这是指区分所有权人依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用的部分，在此基础上形成的权利即区分所有权人的专有权。

专有部分的形成条件有两个：

(1)构造上的独立性，也就是要有固定的遮蔽栏，与其他区分所有权人的专有部分相隔离。

(2)使用上的独立性，一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准。

2、共有部分。这是指专有部分以外的建筑物的其他部分。包括三部分：

(1)建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙等；

(2)共用部分，如楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等；

(3)部分区分所有权人共有的部分，如各楼层间的楼板(天花板、地板)、左右房屋之间的隔墙等。

最后，在明确小区顶楼属于谁的后，实际中有些开发商还以顶楼不属于自己负责的范围，任其漏水不予维修的，而较靠近顶楼的住户因此遭受较大损失的，建议可以相互联合起来，收集足够的证据，找专业的律师代理众多住户向法院起诉维权。

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编辑/黎月华 执行主编/潘文亮

资料来源：凤凰资讯、找法网

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