上海找装修合同律师事务所，20年前房子20年后才能交 违约金400万元？“湘府房产”唱的是哪出戏？

正常情况下，通过摇号买房，摇到号后即可签订购房合同了。然而，市民罗先生历经波折摇得购房资格后，却在签订购房合同前，遭遇“临门一脚”：开发商要将20年前建成的房子在20年后交房，若想签购房合同，需先签订一份为期20年的电子版转租赁协议。而据购房者反映，有关违约金总计高达400万元！

图说：湘府花园·古北首席小区门口实景 新民晚报记者 罗水元 摄（下同）

认购材料一度被“驳回” 主管部门介入后峰回路转

罗先生想要买的商品房在吴中路上的湘府花园·古北首席内。有关情况显示，这个小区已建成二十多年，开发商为上海湘府房地产开发有限公司（以下简称“湘府房产”）。

今年8月21日，湘府房产在其微信公众号“古北中央公园”上发布了一篇推文：《湘府花园古北首席｜营业执照＆销售方案＆大产证》，该推文的主要内容就是销售位于吴中路405弄100支弄湘府花园·古北首席小区内的31套存量房，并贴出了营业执照、大产证等资料，其中，大产证发证日期为2000年8月26日。

有关出售方案明确，相应存量房“目前为现房，均为毛坏交付”，“无租赁或企业保留自有的情况”，“计划于9月10日左右线上开盘认购，根据当前销售规范要求，按公证处摇号的方式对外销售”，交房时间为2023年6月，委托代理销售公司为上海大乘房地产经纪有限公司，销售人员均持证上岗，“前期客户积累暂无”，“员工已承诺不向买受人收取或变相收取定金等事宜，严格遵守国家和本市商品房销售管理规定”。

罗先生说，他就是看到这篇开发商官方推文、相信这篇推文后，才于今年8月前往认购。出乎他意料的是，他通过正常渠道递交的认购材料被无故“驳回”，后经房管部门介入处理，才如愿获得摇号资格，并在推迟于10月29日上午在东方公证处进行的摇号排序活动中摇到购房资格。

图说：原来推文说所销售住宅毛坏交付，无租赁

签合同前被“临门一脚” 房子需先转租20年

10月30日，即罗先生摇中购房资格的第二天，他就在“古北中央公园”微信公众号上选房，选中了一套面积73.06平方米，总价约603万元的房子，并与销售人员约定于当天下午去售楼处签订售房合同。

让罗先生有“临门一脚”之感的是，他记得，当天下午，销售经理说他所选房子带有20年租约，交房时间为2041年，签订购房合同之前，需先签一份20年的转租赁协议，并约定租房违约金为20万元，装修违约金为380万元。

图说：罗先生再次来到售楼处

“这对于我来说是不能接受的。”罗先生给记者提供了相应录音。他说，销售经理这么说的时候，还不肯出示纸质协议内容给他看；沟通来沟通去，对方才给他看了一会儿电子版的租赁协议，在那里，他看到了20万元的租房违约金条款，但没有看到380万元的装修违约金条款。

“沟通中，我坚持要求签订购房协议，并拿到纸质版转租赁协议，对方说向领导汇报后就让我在售楼处等，我等到7点半左右，对方说还没有等到领导回复，建议我第二天再来。”罗先生说，在这样的情况下，他才在交完49万元定金后，没有按原来约定当天交款签购房合同，先行回家之际，他曾告知开发商销售人员：当天未签订购房合同的原因在于商家，商家须承担违约责任并尽快与他签订售房合同。

直到记者11月1日现场采访，罗先生仍没有得到“领导回复”，售楼处现场多人也称没有得到“领导回复”，但说有“2041年交房”“转租20年”等情况。记者找到原来推文的“无租赁”“毛坏交付”等内容后，前台工作人员说以前还不知道，随即拿过记者手机看了又看。

售楼处张贴的《湘府花园古北首席一房一价表》则显示，罗先生原来选的那套房子，已售出。

图说：《湘府花园古北首席一房一价表》显示，罗先生原来选的那套房子已售出

官方推文突然消失购房者已做诉讼准备

为什么湘府房产官方公众号里原来说“无租赁”“毛坏交付”，实际销售时又有20年租约，380万元装修违约金？纸质合同不给客户看是什么原因？……现场采访中，销售人员彭女士写下了记者想了解的有关情况。记者至截稿时仍没有收到来自湘府房产的回复。

图说：“古北中央公园”公众号上原来的这篇推文已消失

而记者11月1日下午再次登录湘府房产官方公众号“古北中央公园”时，那篇推文：《湘府花园古北首席｜营业执照＆销售方案＆大产证》，已消失——一同消失的，还有该公众号上的更多推文——最新的官方公示文件为2021年5月3日的《古北中央公园声明公告》。

图说：“古北中央公园”微信公众号上目前的最新推文为去年5月3日刊发的一则“声明公告”

该《声明公告》中透露了三重意思：第一，在2021年5月2日“璞悦名邸”项目开盘认购首日，有人投诉公司违规设置不合理付款方式筛选客户；第二，公司没有违规设置不合理付款方式筛选客户，已被闵行区房管局紧急约谈；第三，公司“后续几天将加强营销人员的培训和管理，坚决执行上海关于‘公开、公正、透明’销售商品房的相关规定”，并“接受社会各界监督”。

律师点评：开发商违约应双倍返还定金

北京盈科上海律师事务所李丽律师认为，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。销售房屋是否设有租赁和房屋交付的状态，都是影响购房者购买决定和购买价格的重要因素，湘府房产官方公众号推文既已说明“无租赁”“毛坏交付”，之后又全盘推翻，导致未能签订购房合同，应双倍返还定金。

图说：记者采访后，罗先生当天下午收到来自湘府房产退还的定金

罗先生告诉记者，记者采访后，商家突然退还了49万元定金，但没有其他说法。他已向12345市民热线、市房管局、闵行区房管局等方面投诉，并就有关证据做好了公证，准备起诉。

新民晚报记者 罗水元