起诉房东需要找律师吗，杭州对于学区房的致命打击

“市场价值近千万元的房子出租，没想到租客竟把锂电池带到房间里，结果发生火灾。一开始租客说得好好的会赔偿，没想到赔偿没等到，等来的却是租客把房东起诉上法庭，真是匪夷所思。”

最近，杭州文锦苑小区一位房东遇到了这么一件糟心事。

起火楼层痕迹犹在

邻居也有损失，得知房东被起诉很惊讶

10月25日上午，小时新闻记者来到文锦苑小区15幢。从电梯出来，就看到整个楼道顶部都被熏黑，消防通道顶部也是黑黢黢一片。

门上张贴着封闭火灾现场公告，落款时间为今年3月4日。

记者找到了楼下住户王女士。王女士表示：“事情是发生在今年3月份，起火的时候是白天。我当时没在家，后来我火急火燎往家赶，才知道是楼上着火了。楼上是出租出去的，租户住了已经有几年时间，孩子在附近学校就读。当时烧得还是很厉害的，现在都还能看到当时烟熏的样子，后来听说，消防调查认为是电瓶被拿到房间里引发的火灾。我们家也有损失，电路进水了，地板也被泡了。”

邻居当时的损失情况 房东何女士提供

王女士说，这起火灾，时隔几个月，事情仍然没有解决，不光是房东的房屋损失没有解决，包括自己家在内几家邻居受影响的损失也还没有解决。“这个事情我们也跟房东沟通过了，据租客说是因为电瓶出问题，厂家要负责任，事情就一直拖下来了。现在听说租客是把房东给起诉了，我们大家都觉得很惊讶。”

火灾事故认定“锂电池所致”

房内损毁严重，赔偿没下文

小时新闻记者了解到，这起租客起诉房东的官司10月24日已经开庭，双方提交了相关证据。

昨天上午，小时新闻记者联系上了房东何女士。何女士说，这套房子110多个平方，之前一直是自住的，“我2008年搬进来，当时因为儿子要上幼儿园，装修用的都是环保材料，花了不少钱。后来孩子升学，我们也就搬走了。2017年通过中介出租，签订了正规的租赁合同，一开始是租两年。”

何女士说，当时了解到要来租房的一家人想住到这边来，是为了孩子上学。两年租期到期后，双方在原来合同上备注续租两年，再次到期后，双方没有签订新的合同，但是缴纳房租还是按照之前的约定来。

今年3月，房内发生火灾后，3月5日租客一方曾经向何女士致歉，并表示会修复房屋。起火后，何女士委托一位装修经理对房屋损失进行了估价，光是重新装修和损失的物品价值就有五十多万，房子还有空置损失，再加上邻居的损失、空置费、鉴定费等，加起来至少七八十万。“这套房子现在市场价值也有近千万，发生火灾后想要再转手的话，可能还会有一定的贬值影响。”

火灾前后房屋内部情况对比 房东何女士提供

何女士向小时新闻记者提供了今年6月底消防部门出具的火灾事故认定书，显示：火灾由“锂电池单体故障引燃储藏间地面放置的可燃物蔓延所致”。

“租客也承认了锂电池是他们拿进房间去的，但没有明确的证据表明他们是把锂电池拿上去充电的。而现场没有发现表明锂电池正在充电的证据，因为如插线板等都被烧毁了。”

“鉴定报告出来后，进行协商赔偿的过程中，租客一开始态度很好，说是会把房子修好。但是后来一直没动静，我就又去沟通，结果对方的说法就变了，说让我去找电池厂家。我跟他们说，我跟电池厂家没关系，是你们把电池拿上去的。”

赔偿就这样僵住了。

令何女士感到不解的是，就在今年8月，她收到了来自法院的传票，起诉她的正是租客，“要求解除租房合同，另外要求我退还租房押金和一部分房租。”

“我真是惊呆了！很多知道这件事的人的第一反应都是‘是不是搞错了？怎么租客反倒先来起诉’？”何女士说，在收到传票前，“租客他们确实有发微信给我说‘我们已经搬走了，钥匙已经交给物业了，房子已经交给你了，合同到此为止’。我微信回复不同意，我的房子烧成这样，我不同意解除合同的，恢复完还给我才可以。他们没有回音。我一直在等，没等到他们来赔偿损失，反倒被他们起诉了，真是匪夷所思。”

租客未接受采访

房东：希望大家引以为戒

之后，小时新闻记者电话联系上了租客张女士，针对此事她仅表示：“这是我们双方的纠纷，处理好就行了”，并拒绝了接受采访。

根据房东何女士提供给记者的租客方的起诉状，租客方的诉讼请求包括：解除租赁合同，退还剩余租金和租赁押金，并要求被告方承担诉讼费用。

租客方起诉状 房东何女士提供

何女士说，10月24日这个案子已经在法院开庭，何女士根据律师建议，进行了反诉，要求对方赔偿房屋损失。两个案子合在一起，双方分别提交了相关证据。

何女士说，发生这件事后，自己感觉身心俱疲，“以前我都是在新闻上看过电瓶起火爆炸的情况，没想到就这么发生在自己房子里。水火无情，一套好好的学区房，一把火就这么给烧了。邻居们的损失，我现在也还在积极沟通。发生这样的事，我自己是受伤害方，同时我也对邻居们的损失感到很难过。”

文锦苑小区内的消防安全提示

关于这件事，何女士表示：“关于电动车充电，其实文锦苑小区里宣传得很好，张贴了提示禁止把电瓶拿到室内充电。希望这次事件也给大家提个醒，电瓶车充电一定要到指定的安全地方充，不要把电瓶拿到室内。”

律师观点——

针对此事，小时新闻记者咨询了律师。

浙江丰国律师事务所主任陈松涛认为：火灾如果是租客带上去的电池引起的，那么租客就应该承担赔偿责任。如果是电池质量有问题，在向房东承担责任后，租客可以向电池厂家追偿。至于租客的剩余租期，因导致无法继续居住的，是租客自己的责任，所以租客无权要求房东退还租金。至于押金，因为租客还需要赔偿房东的损失，所以房东有权抵扣。本案的最大争议，可能就是房东的损失，法院可能需要房东提出司法鉴定申请，以确认最终的损失金额。

北京市京师律师事务所律师孟博认为：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

近年来，出租房发生火灾造成损失的案件屡有发生，对此，孟博律师表示，房主和租户都应当依法履行相应的消防安全义务，承租人应严格遵守消防法规，不得擅自改变房屋使用功能和结构，不私拉电线，不超负荷使用电器，对发现的火灾隐患应当自行或者通知房东消除。

孟博律师建议出租人和承租人在签订租房合同时，以书面形式明确各自消防安全责任，以便防微杜渐、减少纷争。

以上来源：钱江晚报

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房东该如何规避租房事故风险

本身是责任比较明晰的案件，却因为房东收到法院传票，而变成了大家热议焦点。

虽然是个案，但从后台留言我们也看到，房屋租赁过程中确实有很多琐碎的突发情况，那么如何在签订租赁合同前尽可能规避风险，房东和租客又该如何保护自己的权益？我们也采访了律师以及中介负责人，听听他们是如何支招的。

有人提出疑问：如果说是委托给中介出租，房屋的损失是不是可以由中介负责？

浙江君安世纪律师事务所肖琳律师表示，鉴于中介与房东之间只是委托代理关系，这个情况下纠纷主体仍然是房东与租客之间，应由房东与租客进行协商，协商不成可向人民法院提起诉讼。

相对来说，中介在拟合同方面会比较专业，其中一些品牌中介也会根据具体情况进行补偿。

记者采访到链家租赁相关负责人，对方表示，如果是托管给链家，例如由于房屋遭受暴雨、台风，或因意外（非第三人致损情况）发生漏水、水暖管爆裂、火灾，导致出租房屋主体及附属设备、室内装潢、室内财产损失，符合补偿条件的，按照业主实际损失金额进行补偿，普租房源累计至高补偿业主10万元，省心租房源累计至高补偿业主15万元。不过，除了消防安全，其他意外的发生则很难提前预判。

哪种情况下房东可以向中介进行索赔？

“比如你房子租给中介，中介又进行转租，也就是我们俗称的‘二房东’，这个时候如发生财产损失等情况，‘二房东’就应该进行赔偿。当然二房东赔偿后，还有权向实际承租人追偿。”肖律师补充道。

假如是自己与租客直接签订的租赁合同，需要在合同中添加哪些必要条款来维护自己的合法权益？

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，业主和租客可以根据标准合同增加约定细项，比如消防安全责任。

虽然希望在租赁合同生效前，将可能遇到的问题都写在上面，不过事实却是很多突发状况很难预料。能协调最好，不然则只有通过法律途径来解决。“对于很多意外情况的发生，以及后续责权归属和赔偿问题，没有办法在租约上穷尽。后期发生了纠纷，损失方就只能通过司法途径来维护权益。”我爱我家品牌总监周包军表示。

总的来说，肖律师给出的建议是：房东需要表达房屋里的设施、设备均完好无损，符合居住安全要求，在租赁期间房屋内设施、设备由承租人负责日常维护和保养，否则因此造成生命财产安全的，则由租客自己承担。当然如果房子的结构、防护设施进行改动过，不符合国家规定的安全居住标准，租房期间造成承租人的损失房东就需负责任了。

在本案例中，如果加上一句：“如承租人因室内电器使用不当或有其他不当行为，导致发生火情或其他意外，所造成的损失一律由承租方承担。包括但不限于给电动车电池充电、使用充电宝、手机等。”那可能权责就更为明晰了。

遇上这样的问题，如何将自己的损失降到最低？

其实，谁都不希望这样的事情发生在自己身上。肖律师建议，房东可以在租赁前对房子进行投保，大概500元-600元/年，如遇上家里水管爆裂，或像本案中的火灾而造成房屋财产损失，均可由保险公司视情况进行赔偿，“现在越来越多的房东有这种意识了。万一发生意外，则可最大程度减少损失；如果没发生，那也花了最小代价买个安心。”