买了小产房找律师退房，学位房开发商宣传广告

近期，深圳市市场监管局联合深圳市住建局在全市开展学位房虚假宣传专项治理执法行动，相关执法人员检查楼盘71个，检查房地产中介企业53家，现场责令改正14家，拟立案27宗。其中，有楼盘对学位房进行虚假宣传，如罗湖区某楼盘宣传项目周边汇聚水库小学、东湖中学、百仕达小学等重点学校。

据媒体报道，在执法人员查处并通报楼盘违规前，该楼盘无论是案场置于核心区域展示的项目区位图，还是大型的推广海报及各种营销物料中，都将“学位房”作为核心卖点。当时现场销售人员也称,“项目是学区房，就学家庭只要满足积分政策，小孩即可入读水库小学，该学校是省一级小学。”

什么是学位房和学区房，等于100%直读吗？

广东丹柱律师事务所律师、合伙人颜宇丹指出，一般来说，楼盘项目有“学位”名额是往往是因为其引进了学校，或与某些“名校”有联建、合作。这种情况下，业主子女入读指定的学校无须跟别的孩子一起参加入学考试、电脑派位等程序。但有的“学位房”由于名额有限，并不能保证100%的直读率。还有一些楼盘，其实只是在“名校”招生范围内，却将自己包装成“学位房”。

学区房是指教育行政主管部门根据每年片区入学生源划出来的一个范围，学区房每年招生范围会随着片区各社区入住率及人口变化或政策因素等而略有调整，故不能百分之百地保证能够就读所谓的名校。“开发商开发楼盘项目往往需要一个周期，在其交付房屋给业主入住以后，有时还会发生因行政机构划定区域变化而学区或学位变更的问题”，颜宇丹指出，学校的学位是根据接纳量来决定而不是开发商决定，教育部门从来没有明确的“学位房”概念，开发商无权也无法承诺所售楼盘是不是学位房，除非开发商与学校有相关协议，学校明确承诺给开发商出售的楼盘多少个学位名额。

此外，房地产广告不得含有升学事项承诺。

根据原国家工商总局发布的《房地产广告发布规定》（2016年2月1日起实施）第三条，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。第十八条规定，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

买了所谓“学位房”后却发现上不了，购房者可以要求开发商或二手业主承担违约责任或者退房吗？

颜宇丹表示，如果买卖合同有明确约定，买方可以依照合同追究卖方违约责任，但未约定在合同内的承诺如构成要约也可追究法律责任。

最高法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释，把商品房的销售广告和宣传资料作为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。如果购房者接受了要约，而开发商却没有实现，购房者可以追究开发商的违约责任。如开发商对所售楼盘的学位房承诺没有载入合同，对学位的承诺不是对其规划范围内房屋及设施的承诺，也不由其兑现，则不属于要约。

颜宇丹建议，在与开发商签约前应到房屋所在地相关部门查询是否能获得学位，如果开发商承诺学位要在合同中对此约定，并约定如果没有获得学位开发商的违约责任。如果购买的是二手房，还要先了解房屋内是否有他人落户，到相应的地段学校查询名额是否被占用，应在房屋买卖合同中约定房屋产权转移后多少日之内卖方户口迁出，该房屋相应的某某学校的入读名额未被占用，否则视为卖方违约，买方有权解除合同，卖方应退还房款，赔偿契税、中介费等一切损失，并支付一定比例的违约金给买方。

【记者】陈熊海

【作者】 陈熊海

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端