白山临江房屋纠纷找律师，福州小区业主群

N海都记者 徐锡思 陈江燕

近日，闽侯县荆溪镇临江社区绿洲家园有小区业主向智慧海都平台报料称，小区业委会违规启动选聘物业公司，未将选聘方案通过业主大会票决，且只给物业公司留出3天报名时间，却有12家物业公司报名并且全部上了投票名单，怀疑当中有猫腻，侵害了业主的合法权益。针对业主反映的情况，记者连日来进行了调查走访。

业主：业委会违反程序启动物业选聘，只给3天报名时间

6月25日，绿洲家园业主陈先生及几位业主介绍，4月10日，一份《绿洲家园物业服务企业选聘实施方案》（以下简称“选聘实施方案”）被发布，却没盖小区业委会公章。他们认为，按照规定，业委会本应先组织召开业主大会，由业主大会通过选聘方案后，再制定并执行实施方案，但业委会却在未经业主大会同意的情况下，便对外发布了选聘实施方案，属于程序违规。

陈先生说，4月17日“福州绿洲家园”公众号又发布了一份《绿洲家园小区业主委员会物业服务企业选聘实施计划》（以下简称“选聘实施计划”），并加盖了小区业委会公章，落款时间为4月16日，明确报名截止时间为4月19日，以及资格审查、物业服务方式要求、业主大会的时间期限。

陈先生等业主对选聘实施计划同样质疑，“从发布选聘实施计划到截止报名，只有不到3天时间，哪里够报名？”且报名截止后，有业主提出要先召开业主大会，对是采用官方平台进行公开招投标选聘、还是小区内部自主选聘进行表决，结果5月6日召开的业主大会，并未表决采用哪种方案，而是直接对报名的12家物业公司进行投票，因此造成启动程序违规。

业委会：内部未达成共识，以“少数服从多数原则”直接决定启动

小区业委会王主任、陈副主任告诉记者，4月16日晚上，在荆溪镇、闽侯县房管部门、临江社区和业委会召开的联席会上，两人都认为该实施计划存在缺陷，所以持反对意见，而其他4名业委会成员均表示同意，根据业主大会议事规则和业委会章程“少数服从多数”原则，因此在选聘实施计划上盖了业委会公章并对外发布公告。

同王主任意见相左的业委会成员却认为，不存在启动程序违规的问题。6月28日，业委会朱副主任和委员陈女士在接受记者采访时都认为，根据《绿洲家园小区业主大会议事规则》第十八条规定，依法或授权业主委员会承担拟订选聘物业类服务企业的方案并报业主大会决定。“选聘方案实际上是一个备选名单，提交给业主大会表决。选聘实施方案、选聘实施计划等都是为召开业主大会进行的准备工作，不需要业主大会表决。”

对有业主“只有3天时间，却有12家物业公司报名”的质疑，朱副主任解释，实际上在3月30日议定选聘实施方案后就开始接受报名，截止4月15日有8家；但在4月16日的联席会又决定顺延到4月19日，又新增了4家确认报名，总数有12家。据此，他认为扣除发布延迟因素，公开留给企业的报名时间实际上是18天。

在会议纪要上，业委会委员陈女士、黄女士、蔡先生等3人均同朱副主任意见一致。

方案数次变动，12家物业公司全参加海选

既然小区业委会内部意见不统一，这12家参选的物业公司又是从什么渠道得到信息？为什么都登上了选票？业主又是如何知晓参与？

王主任提供的材料显示，3月4日邀请县房管部门、荆溪镇、社区及荆溪派出所有关领导等就小区物业选聘工作开会提供指导意见。会后业委会内部多次就两种选聘方式进行讨论，均未能达成一致意见：方案A是由官方渠道公开招投标，方案B是由小区内部自行选聘。

3月30日在由镇领导召集的联席会上，朱副主任等4人赞成，过半数通过，决定由小区内部自行选聘，选聘实施方案改后发布。会议纪要上，有朱副主任等4人的签名。这份选聘实施方案明确了对应聘物业的13个基本要求，以及物业费、具体流程、签订协议等信息，企业报名截止时间为4月15日18时等信息，自公告之日起在小区公告栏、公告群、微信公众号进行公开。截止4月15日，有8家物业公司通过选聘实施方案上提供的渠道参加报名。

4月16日由荆溪镇、闽侯县房管部门、临江社区和业委会召开的联席会后，加盖业委会公章的选聘实施计划发布，至4月19日新增4家物业公司报名。

4月30日在有关部门的见证下，业委会再次表决，结果4人同意、2人反对、1人在社区负责人免提通话中表示同意大部分委员的意见，决定将12家物业企业全部交由业主大会票决。

原本制定的方案中，关于对应聘物业的13个基本要求、资格审查等业委会审核工作，实际并未执行，而是附上企业介绍，让业主自行决定选哪家。

部门：业主有其他疑问，可通过正当途径反映

记者了解到，4月30日的会议后，物业选聘工作大体依照选聘实施计划快速推进。

5月19日，《绿洲家园业主大会选聘物业表决结果的公示》加盖小区业委会和临江社区居委会的公章发布；

5月31日，王主任签字代表小区业委会和中海物业管理有限公司物业公司签订物业服务合同，6月1日起开始执行，期限为3年。

根据公示，本次选聘物业投票面积参与率81.27%，符合法定规定；投票人数933人，参与率76.29%，符合法定规定。但部分业主觉得新聘的物业在管理和服务上存在一些问题，于是就在业主群和有关投诉平台渠道提出质疑，认为物业选聘在源头上就出错了。

6月30日下午，记者到闽侯县荆溪镇临江社区采访此事，社区负责人吴女士外出。她通过工作人员的电话介绍，此事比较复杂，社区为此做了很多工作，最终是由业主大会选出了物业公司。对于具体的情况，因没有接到上级通知，不便接受采访。

有亲身经历此事的临江社区工作人员介绍，投票过程是由政府部门进行监督，社区工作人员负责唱票、计票，业委会成员在身旁监督，在投票箱周边装设监控探头，24小时进行直播，供业主实时监督，确保投票过程公开公正。

闽侯县荆溪镇领导干部何先生介绍，绿洲家园小区因选聘物业迟迟没有实质进展，今年3月以来他多次参加联席会或协调会议，依据镇在物业管理方面职责开展工作，期间还邀请法律顾问参与；小区业委会是业主自治机构，依照自己的章程和议事规则等，最终在各方努力下、业主大会选物业，结果是好的；如果还有业主有疑问，可以依法通过正当途径反映，相关部门会依法处理。

6月30日，记者尝试联系曾参与绿洲家园业主委员会联席会议的闽侯县房管部门相关工作人员李先生了解相关情况，李先生回复称已外出办事。至7月1日，记者曾多次尝试联系李先生，但均未联系上。

律师：业委会所拟选聘方案应经业主大会表决，启动程序方可合法

福建新世通律师事务所康国俊律师表示，业主委员会是业主大会的执行机构，其职权根据业主大会授权取得。《绿洲家园小区业主委员会章程》《绿洲家园小区业主大会议事规则》没有明显违反《物业管理条例》《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》的内容，应当认定为合法有效，并对业主普遍产生法律约束力。

根据《绿洲家园小区业主委员会章程》第六条第四项授权，业主委员会拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定。本案中“选聘方案”如果确实未经业主大会决定，可能会被认定为不符合生效条件。且根据《绿洲家园小区业主大会议事规则》第三条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的职权属于业主大会，但每张选票“可选1-2家”的设计又造成明显重复，可能会被认定为不符合《福建省物业管理条例》第十四条“业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算”的规定。

康国俊律师表示，有关业主若认为业委会成员有不履行业主委员会职责和业主义务，不遵守管理规约，且情节严重的或有侵害业主公共权益行为的，可以依照《业委会章程》第十六条提议业主大会终止其委员资格。有关业主也可以通过社区或乡镇有关部门协调解决相关争议。有关业主若认为其自身权益受到侵害，也可以通过诉讼途径予以解决。