购房找什么律师，谢娜买房跳过中介

近日，关于谢娜、张杰购买6000万豪宅为省高额中介费“跳单”的消息刷屏，并持续发酵，登上热搜，各种评论更是众说纷纭。

中介霍先生2月7日通过朋友以H名义第一次披露“跳单”事件时，说其遭到谢娜、张杰方律师“威胁”，并透露“我也问过其他律师，按照谢娜、张杰的人脉，大概率赢不了”。

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曾经咨询的律师有话说

刘健一律师：对中介方赢得官司不乐观，律师仅就证据而言，并未涉及谢娜、张杰的人脉。

作为中介霍先生提及的曾经咨询过的律师，北京盈科（上海）律师事务所刘健一律师在此有话要说。

2020年8月，中介霍先生通过一位房产界的朋友找到我咨询，说谢娜和张杰通过他2次带看上海思南公馆，但最后却“跳单”直接找房东买了，并给我发了不少材料。

当时仔细分析过这些材料后，我感觉这些证据大多指向不明，关键证据缺失，难以证明谢娜和张杰方存在跳单行为。通过微信电话方式，我给中介霍先生分析了他提供的证据材料，并谈了我的专业意见。相较于中介霍先生当时的自信，我对霍先生及那位地产界朋友表示：要赢得这个官司并不乐观。

需要说明的是，我对中介霍先生一方并不乐观，仅就当时中介霍先生所提供的证据材料而做出的分析，并无任何涉及到霍先生后来所说的谢娜、张杰的人脉因素。本人也仅在2020年8月17日为中介霍先生提供过免费的咨询服务，并非中介霍先生现在的代理律师。

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何谓“跳单”

所谓“跳单”，是中介行业的行话，指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接签订合同，且不支付中介费的行为。

“跳单”行为，本质上是对中介公司及中介人员服务的不付费使用，体现的是委托人诚信的缺失。

不好理解？直接上本人亲历的案例：

如果成交了，以上这个就是房屋租赁的典型“跳单”。（当然了，这个案例并没有成交，也就无所谓“跳单”了。）

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关于“跳单”认知的几个问题澄清

中介带看后买方未找其签单，是否属于“跳单”？

当前通常房产交易中，卖方一般会在多家中介公司挂牌出售，买方可以通过多种正当途径获取房源信息，其有权在多家中介公司中选择佣金更低、服务更好的中介公司达成交易，如果其通过其他中介公司成交且支付了佣金，或者其他中介公司促成的交易价格更低，通常不会被认定为“跳单”。

未签订《看房确认书》或《居间协议》是否不构成“跳单”？

由于中介行业自身的不规范，大部分的中介在开始带看时并未签署《看房确认书》或《居间协议》，但如果中介确实提供了房源，商定了最终交易价格等，即使没有与委托人及时签署《看房确认书》或《居间协议》，委托人抛开中介与对方直接交易，仍构成“跳单”。

中介提供交易对方信息后，房屋交易双方“手拉手”是否双方都构成“跳单”？是否应收全额佣金？

所谓“手拉手”即房屋交易双方在没有中介的情况下直接完成交易。如果交易双方都委托了该中介，则“手拉手”的双方都构成“跳单。”提供房源或购房人信息也属于中介服务之一，但并非完整的中介服务，房屋交易双方绕开中介直接交易，仍需要支付佣金，但如果没有特别约定，法院通常会酌情减少佣金。

委托人没有“跳单”也未成交，中介是否仍然可以要求委托人支付费用？

《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”因此，委托人可以依此规定向中介人支付必要费用。但要注意的是，只有委托人与中介人明确约定了该情形下委托人需支付必要费用时，中介人才能请求委托人支付必要费用。如果中介人未获得委托人的书面委托或者书面委托中未明确该情形下委托人需支付必要费用的，则中介人无权获取必要费用。

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关于“跳单”的法律规定，大家可能都知道

2021年1月1日起正式实施的《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

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法院如何认定“跳单”

到底怎样才算“跳单”，众多房产、法律、媒体人士众说纷纭。那么，我们且看法院如何认定“跳单”：

通常人民法院房产审判庭在审理“跳单”案件时，认定房产居间服务构成“跳单”的标准主要有以下几点：居间合同有效；委托人利用了居间人提供的交易机会或媒介服务；委托人有跳过居间人的主观恶意；居间人提供的交易机会或媒介服务与委托人最终完成交易之间具有因果关系。

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“跳单”的最权威案例

关于“跳单”的最权威案例来了，最高人民法院第一批指导性案例的第1号案：

2011年12月20日，最高人民法院发布了第一批指导性案例，其中第1号案例就是“跳单”案。该案为上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，其裁判要点就是：中介公司（往往通过格式合同）与买方在居间合同中约定的禁止买方利用中介公司提供的房源信息同时甩开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的合意（不得跳单）受法律保护。此约定不属于格式合同中单方设定的霸王条款，其目的是保护中介公司的正当利益，维护交易诚信。但是，当买方通过其他正当途径可以获得相同的房源信息，则有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，其行为不构成违约。目的是保护买方的合法权益，促进中介机构更好服务、公平竞争。因此，法官在参照本案例时，只能以上述裁判要点为限，不得扩大适用到对中介费合理不合理等问题的审理上。

在这次谢娜、张杰上海购豪宅“跳单”事件中，综合中介霍先生一方提供的证据材料和各媒体披露的情况来看，如果这些材料均为真实，2次带看应该是事实。但要认定是否属于“跳单”行为，还有待各方当事人提供更多有效的材料予以证实。

刘健一，北京盈科（上海）律师事务所

资深房产及保险律师

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