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2021年冯先生的宅基地上房屋被强拆，实施主体是拆迁公司。拆迁公司打着镇政府主导“城市更新”的旗号，隐瞒重要信息与冯先生签订了空白补偿协议。

那么，名为“城市更新”的项目可以绕开法定征收程序走“协议搬迁”吗？碰上这类项目强制拆除了自己的房屋，被拆迁人又该怎样救济自己的权利呢？

【基本案情：“城市更新”宅基地上房屋遭强制拆除？】

冯先生在江苏省某村拥有合法的宅基地上房屋，拥有土地使用证和房屋所有权证。2021年冯先生被告知其宅基地及房屋位于某片区城市更新项目拆迁范围内，但冯先生从未看到县级以上政府发布的有关该片区征收公告。

声称是负责实施涉案城市更新项目的拆迁公司委托第三方评估机构出具了一张搬迁补偿结算单，并于2021年9月与冯先生签订了空白的补偿安置协议。

签订协议后冯先生得知自己的补偿标准与同村村民有差距，不同意按照拆迁公司以欺诈方式签订的补偿协议履行。

拆迁公司不予理会，并于2021年11月组织人员动用挖掘机将冯先生的房屋强行拆除。拆迁公司声称城市更新项目实施和强拆行为属于镇政府委托，自己只是按照镇政府指示实施。

冯先生申请政府信息公开了解到涉案地块没有相关城市更新的征收项目。后从当地市官网上了解到该项目是镇政府主导实施的城市更新项目，规划用于学校建设。

城市更新项目的由来，与三旧改造的本质区别是什么？

城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。开发的对象是指建筑物、公共服务设施、市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区。

城市更新与三旧改造目的相同，都是对落后建筑物、设施进行改造、重建等开发项目，以达到符合城镇规划、经济发展和宜居的目的。

三旧改造从广州为试点开始，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

城市更新与三旧改造的不同之处在于改造范围，三旧改造囊括了旧村庄和旧城镇，适用于集体土地上城中村改造等项目。而城市更新主要针对的是城市行政区划范围，主要针对国有土地上非农业生产和生活区域。

城市更新在国外已有百年历史，在我国最早探索城市更新的前沿城市深圳，于2020年发布《深圳经济特区城市更新条例》，其第二条规定：“本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；……”

2021年《住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知》中，北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。

根据《城市房地产管理法》第二条：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行……行为。”

上述国务院颁布的法规涉及“城市”字样的，第二条基本规定适用范围为国有土地。

另外《城乡规划法》第二条也规定：“本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。”

我国法律用词在城乡定义上才囊括城市、镇、乡。可见城市界限范围为城市规划区国有土地内。

通过上述法律、法规、条例可见，城市更新主要针对的是城市区划范围内国有土地，与针对集体土地上的城中村改造有所不同。

二、城市更新是否适用于集体土地地上建筑物、设施的更新项目？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：“……确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，由国务院制定的行政法规。

该条例规定针对国有土地上房屋可以进行旧城改造等相关项目，需要市、县级人民政府作出房屋征收决定并组织实施。

城市更新与旧城改造涵义和目的相同，都是在国有土地上改造升级城市设施、建筑的项目，应当遵照《条例》组织实施相应的更新项目。

综上所述，城市更新不适用于集体土地上建筑物、设施的更新项目。

三、镇政府以城市更新的名义与冯先生签订补偿协议，并强拆冯先生房屋的行为，有哪些地方违法？

冯先生所在的xx区政府没有对城市更新项目发布任何征收公告，也没有召开过听证会。冯先生自始至终都不清楚城市更新项目具体规划、补偿安置标准，没有任何部门告知复议和诉讼的权利等。

镇政府打着城市更新的旗号，实际实施的是征收集体土地的行政行为，严重剥夺了冯先生的知情权、听证权利和陈述、申辩权。

冯先生的房屋所在土地性质为农村宅基地，属于集体土地，镇政府以城市更新名义拆迁，根据上文分析不适用于集体土地，属于张冠李戴，没有法律法规的相关依据。

更何况城市更新处于立法初级阶段，也只有住建部针对21个城市试行的通知，鼓励各省级住房和城乡建设主管部门要组织本地区试点城市（区）编制实施方案。

即便实施城市更新项目，也应当参照上述《条例》关于旧城改造的相关规定，行政行为才能依法有据。

镇政府在区政府没有对上述法律程序履行的情况下，委托第三方以欺骗的方式私下与冯先生签订补偿协议，在协议存在争议的情况下，违背冯先生的意愿，委托第三方拆迁公司强行拆除冯先生的房屋。

镇政府在无任何授权和法律依据的情况下，组织强拆冯先生的宅基地上房屋，没有任何依据并超越职权，该行为属于严重违法，其授权实施的强拆行为应属违法，冯先生可以在起诉确认强拆行为违法后，就房屋损失、装饰装修、室内财产等直接损失申请国家赔偿。

综上所述，律师通过帮冯先生分析行政行为的违法性，决定指导其用法律武器捍卫自己的权利。在农村集体土地上被镇政府以城市更新的名义强行拆除房屋，由于江苏省还没有出台城市更新试行相关条例，可以参照《土地管理法》和《条例》的规定来保护自己的合法权益。

具体怎样拿起法律武器保护自己，需要律师结合案情深入分析适用的法律依据，如遇到此类问题还是需要咨询专业的律师给出切实可行的针对性解决方案。在指出行政行为违法的通知，也要找到合法权益适用的法律依据。既有矛又有盾才能够让自己的权益立于不败之地。