商品房漏水找物业律师函，2022年物业将被全面取消

年终岁尾，你收到了小区物业的催费电话了吗？

近日，有网友向笔者反映，12月以来，自己不仅收到了物业的数次催缴物业费的电话，同时还收到了物业寄来的律师函。这位李女士解释，自己并非不愿交物业费，而是对物业的服务非常不满意：一方面，自己所在城市规定的物业费指导价最高标准是1.8元/平，但物业却按2.8元/平的标准收物业费，其中1.0元/平，是物业巧立名目的“增值服务费”；另一方面，交房一年多以来，物业的做法让业主颇为恼火。交房时物业承诺会和开发商协调做好房修工作，但外墙渗水、窗户漏雨、地板起鼓等多处问题，物业从来都是只登记，不行动，最终还是自掏腰包修好的。

另一位业主称自己被物业接连一周晚上上门催收物业费，像被讨债。家住合肥瑶海区的吴先生表示，今年之所以没主动交物业费，是因为物业私自上调了物业费，每平方米比之前多0.5元。而且，上个月底，自己的车停在车位上被划，明明车位上方有视频监控，但吴先生依规调取监控时才发现，小区里的多处摄像头竟然都是坏的。吴先生认为，物业在管理维护小区时，存在严重失职，叠加车子在小区内被划，找不到肇事者，所以非常气愤，不愿意按时交物业费。吴先生曾对物业人员明确表示，什么时候监控修好了，自己才会交物业费。没成想，最后却遭到了物业轮番上门“讨债”。

以上两个案例，可以说管中窥豹了物业和业主之间那种“水火不容”的关系。在国内，物业公司的口碑不佳也是不争的事实。专业人士直言，大多情况下，并非是业主不愿意交物业费、不配合物业的工作，而是物业自己的所作所为不值得业主信任，物业自己砸了自己的招牌。

很多人一提到自家的物业就咬牙切齿，而且多数人都有一个共同的感受，那就是“物业不像是来服务业主的，他们比业主更像是小区的主人”。更多的时候，你根本感受不到物业的存在，但到了催你交费的时候，才猛然想起，原来我们还有物业。

我们不止一次强调过，买房，物业真的很重要。长期关注房产的人都知道，优质的物业管理服务，不仅能让整个小区的居住环境大大提升，而且还会给小区的品质加分，继而会对整个小区的房屋价值有大大的提升作用——同样品质的楼盘，物业服务更好的能够带来明显的溢价。机构调查数据显示，大品牌优质物业小区的房价，较一般物业小区有10%-20%的溢价空间。现实中，很多开发商在销售新房时，也会把优质物业作为一大卖点来使劲宣传。深层次而言，物业服务的好坏反映的是对应房企的开发理念。

然而，近年来“取消物业”的呼声却异常高涨，尤其是最近一两个月，很多业主在遭受到了物业的花样“催费”折磨后，更恨不得立刻把自家的龌龊物业赶走。

我们总结认为，物业和业主的矛盾常常体现在三个方面：第一、收支不透明，物业乱收费却还总是抱怨“赔钱”。物业公司的费用来源一般分三个部分：全体业主缴纳的物业费、小区公共部分广告费或营业租金收益以及日常的管理运营收入。但很多时候，物业公司都会设置“增值服务费”，向业主额外收费。

中国经济网报道，在实际生活中，小区公共收益部分往往做不到公开透明。很多小区公共收入去向不明，甚至成为物业公司的“私房钱”。随着问题的暴露，越来越多的业主对此产生了不满。事实上，据知情人爆料，市面上80%以上的物业都会把属于业主的公共收益，装入自己的腰包。

物业公司真的会赔钱吗？专业人士算了一笔账，2000户的小区，每年各项费用收入加起来有近500万，但是20人的物业管理团队，每年的工资支出不过120万左右。其它物业的维护小区环境的开支不超过100万。这意味着，物业公司每年的结余资金将至少达到200万。并非像物业公司抱怨的“赔钱”；

被称为“最牛物业催费通知书”

第二、服务水平不尽如人意。现实中不少物业公司的服务水平确实有失水准，和业主期待有较大差距。中消协之前发布的报告指出，我国物业服务质量总体水平偏低。不少小区物业服务亮点不多，问题也不少。物业和业主之间是雇佣关系，物业是业主花钱请来服务业主的，自然要替业主解决问题。但现实中，当业主需要物业时，物业不是想尽办法解决问题，而是找一切借口推卸责任，泼冷水。比如“这属于以前的开发商，不在他们的管理范围之内”，“那需要办理相关手续”等。

所以在今年的9月份，宁波某小区业主才给物业送去了“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗，媒体报道后，更是引发数以万计的人点赞，跟风效仿的人，也不少；

第三、绝大多数物业公司“特权思想”严重，摆不正位置。业主雇佣物业管理，二者的关系其实类似雇主与员工。但现状是，物业常常反客为主，趾高气扬地表现得比业主还像主人。比如去年11月份，媒体报道，西安某小区业主被物业限制购电，因为他们拒绝交上涨后的物业费。此外，能引起大家共鸣的地方还有很多，比如有物业利用业主公摊面积中饱私囊的，有物业拿钱不办事连卫生都不搞的，甚至有直接被物业气得吵架动手的。

此外，新周刊还曾揭露，现实中业主遇到蛮横无理的物业时，维护自身合法权益都很难，一方面是要投诉都不知道该打哪个部门的电话。找物业办，那帮人的交情比我们深得多，你费劲心思投诉的问题，别人可能一顿酒就握手言和了；另一方面，真要对簿公堂，费时费力费钱不说，光是让小区里所有业主统一阵线，都是不能承受之重。

综上所述，平心而论，绝大多数情况下，其实物业和业主之间的纠纷问题，源头在物业。当业主受够了物业的窝囊气后，自然是希望全面取消物业公司。《2020年小区物业服务满意度调查问卷》结果显示，对小区的服务内容、收费标准、财务开支等公示“非常满意”的占比仅2.17%，“比较满意”占比为2.17%，“基本满意”的占比为5.35%，“不满意”的比例高达90.31%。此外，业主投票“赞成取消物业”的比例也超过了92%。

正因为现实中，绝大多数人都对物业不待见，且赞成取消物业的比例相当之高，所以一直以来，网络上都有一种观点认为，未来物业会被全面取消。尤其是进入12月以来，有不少媒体更是公开发表观点认为，“2022年起，物业将全面取消”。

事实真的如此吗？答案是否定的。笔者搜索了几篇这样的文章，发现大多都是自说自话，根本没有国家的相关文件支撑。换句话说，网络上关于“2022年起，物业全面取消”的说法，都是无稽之谈。

此外，权威媒体半月谈在文章《物业不应是城市火药桶》中也直言，“在没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍有其存在的价值和必要。”换言之，对于物业，不应该是“一取了之”的态度，而是应该努力规范，把物业沉疴去除。

不过，大家也不要失望，因为国家显然已经注意到物业方面存在的各种问题了，也已经出手了。继2021年1月1日起正式生效的《民法典》中专门对物业发布了一系列政策，使得业主有了更多的权利后不久前，国家8部门又联合发布了房地产市场整顿文件。文件内容显示，物业行业乱象也被重点纳入“4大整治”之一。

总的来说，国家再出“新规”对物业的整顿包括5个方面：1、未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；2、未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；3、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；4、擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；5、物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

专家分析认为，国家要求整治的物业这5方面的内容，恰恰是广大业主最迫切关注的。在专家看来，未来随着物业行业大整顿后逐渐规范，这次业主终于可以做主人了。此话怎讲？首先，这一次整顿物业的时间周期很长，3年不松懈，意味着会将物业存在的很多顽疾彻底根治；其次，整顿的内容切中要害。比如签订合同后，业主可以要求物业按质按量提供服务，不符合要求的，业主有权更换物业；再比如，业主有权要求物业定期公布公共部分收益、物业费收支情况、小区维修基金使用情况等，以便更好地监督物业。同时，这些规定的出台，也会倒逼物业提高服务质量，招聘专业服务人员，而不是像过去那样只拿钱不做事，随便糊弄。还比如物业合同被依法终止后，不能赖着不走等。所以对于新规，很多业主都拍手称赞。

业主本来就是小区的真正主人，过去物业之所以能凌驾于业主之上，说白了是相关的法律法规不够规范，这给了物业“欺负业主”、“偷奸耍滑”的底气，未来随着物业新规逐渐健全完善，物业的责任和义务会明确划定，且有法律法规的约束，如此以来，物业就不可能再像过去那样蛮横霸道——满不满意、该用什么样的物业，最终都是业主说了算。

值得一提的是，根据最新报道，截止到11月底，全国已经有上海、天津、南京、深圳、广州、合肥、青岛、济南、成都、海宁等50个城市相继发布了“物业整治”方案。专业人士透露，最迟到明年上半年结束，全国90%以上的城市都会发布具体方案。

最后我们想说，一旦发现物业公司不规范、失职时，业主应当拿起法律武器来维护自身的合法权益，绝不要听之任之。反之，作为业主也应当尽到自己的义务，对正当的物业费也应及时缴纳。且不可，以未入住、未享受到物业服务等为理由拒绝交物业费。对于全国数百万物业公司，我们想给一个免费的建议：请努力积极提高自己在物业服务上的竞争力吧，一方面新规下，你们过往的那些“龌龊”行为，将无处遁形；另一方面，优质的物业正成为购房者决策的核心因素。换句话说，物业未来不勤修内功，未来必然会被市场淘汰。