不能过户的房子能买吗 找律师公证可以吗，房产继承有何规定

【引言】

“一辈子买一套房”

可以说是现在大多数普通家庭的真实写照，辛辛苦苦一辈子最后留下来的可能只是一套“价值不菲”的房子，这时，百年以后房子的继承问题就变得尤为重要，毕竟可能一个小的疏忽就可能带来不小的损失。

并且房产的继承过户也不是简简单单的到房管局办个手续这么简单，甚至作为独生子女都有可能不是房子的唯一继承人，今天就来说说办理房产继承过户时需要注意的问题，希望能够帮助到大家。

【房产继承过户5点注意】

1.过户前前要先确定继承人和继承份额

我们在办理房产继承过户之前，需要根据不同的继承方式（遗嘱继承或法定继承），确定房产的继承人以及各个继承人的继承份额，两者之间的区别就在于被继承人（过世一方）是否留有遗嘱或遗赠协议。

（1）遗嘱继承（有遗嘱或遗赠协议）

遗嘱继承是被继承人通过立遗嘱或遗赠协议生前处置自己遗产的方式，遗嘱继承的继承人是遗嘱或遗赠协议当中约定的继承人（写给法定继承人的是遗嘱，写给法定继承人以外人的是遗赠协议）。

遗嘱和遗赠协议之间还有一个重要的区别：遗嘱继承人只要没有明确表示放弃继承，则视为接受继承；遗赠继承人如果没有在知道受遗赠后的60天内接受遗赠，则视为放弃遗赠。

法律依据：《民法典》第一千一百二十四条，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。

受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

（2）法定继承（无遗嘱或遗赠协议）

法定继承人分为第一顺序继承人（配偶、子女、父母）和第二顺序继承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），同一顺序继承人之间的继承份额一般是相同的，并且只有在没有第一顺序继承人时，第二顺序继承人才发生继承。

法律依据：《民法典》第一千一百二十七条，遗产按照下列顺序继承：

（一）第一顺序：配偶、子女、父母；

（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。

本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

2.办理继承过户的方式有3种

2016年之前，想要办理房产继承过户只有两种方法：（1）办理遗产继承公证、（2）通过诉讼程序继承，但在2016年实行的《不动产登记操作规范》当中废除了强制公证的规定，所以现在可以通过提供材料的方式直接到房管局办理房产继承过户。

（1）办理遗产继承公证

全体继承人带着相关材料到公证处办理遗产继承公证。

这种方法的难点在于需要继承人之间对于遗产继承分配无异议，并且需要准备的材料较多（有些可能由于年代久远问题无从查找）。

（2）通过诉讼程序继承

继承人通过打官司的方式拿到法院有关遗产继承的生效调解书、判决书。

这种方法的难点在于独生子女由于只有自己一个继承人可能出现无人可告的局面；这种方法的优点在于即使继承人对于遗产继承分配无异议也可采用，法院可以通过简易程序的方式处理（很多时候农村的土地纠纷会采用这种方法）。

（3）直接办理房产继承过户

直接拿着材料到房管局办理房产继承过户，需要准备的材料包括：

①所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；

②被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；

③所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

④放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明（原件）；

⑤继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；

⑥被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；

⑦被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；

⑧被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

3.办理继承过户无需缴纳遗产税

目前我国并没有遗产税的相关规定，20%的遗产税属于是无稽之谈，可能产生的费用可能有公证费或案件受理费，以及房产评估费等其他费用。

4.共同继承的房屋可以按份共有

不是唯一继承人的情况也可以办理房产继承过户，房产同时登记在几个继承人名下（一般情况是根据不同继承人的继承份额按份共有），如果我们想要处置属于自己的那一份房产一般有两个选择：（1）和其他共有人协商处理；（2）出售自己的房产份额

（1）和其他共有人协商处理

如果我们能够说动占房产份额超过2/3的共有人同意，就可以将该套房产出租或是出售，产生一定得收益或拿到属于自己的那部分房产份额变现的资金。

（2）出售自己的房产份额

出售自己的房产份额需要注意的一点就是在出售房产份额钱，需要通知其他的共有人，并且其他的共有人有优先购买权，也就是说如果出价相同的情况下，我们应该将房产份额优先出售给其他共有人。

关注东友，每天了解一个法律知识，万一有用呢？

文丨东友律师