没下来的房产证找律师事务所签合同，「以案释法」出租无产权证大楼，租赁合同效力如何？

上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您：租房之前，千万要注意查看房屋产权证。若房屋没有产权证，则承租人的法律风险会大大增加，承租人此时应谨慎考虑是否租赁该房。如果因特殊原因非该房不可的，承租人要查清楚该房未取得产权证的原因，请出租人出示建造房屋的合法手续，或让出租人提供其他材料证明其为合法所有权人。且需注意，即使房屋租赁合同最终无效，法院也一般采取“无效合同、有效处理”的方式，已使用过房屋的承租人还是要支付“使用费”的。

【案情简介】

某年，A公司获得了当地规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》，便按照计划在xx路xx号出资建造了一幢三层办公楼。该大楼顺利竣工，工程质量经核验合格。但因办证手续出现瑕疵，该大楼始终未取得该房屋所有权证。为了早日获取收益，A公司开始打广告寻找租客，很快， A公司和有意向租大楼的B公司展开洽谈。

不久后，A公司与B公司签订了一份《协议书》，约定A公司将xx路xx号办公楼，整幢租借给B公司使用，一次租断价格每平方米2000元，租期自A公司交付B公司钥匙之日起25年；在租赁期内，B公司有权自行决定将上述房屋转租他人。该《协议书》对付款方式及双方的责任、义务等均作了约定。

签约后，B公司支付A公司房屋租金140万元。A公司交付大楼后，B公司对大楼进行了装修，放上了公司LOGO,便带领全体员工搬入。

整理完毕物资和进行人员调配后，B公司发现按照自身规模，不需要用到整栋大楼作办公场所，大楼第三层被闲置了。B公司遂将大楼的第三层转租给C公司使用。

又过了几年，B公司发展壮大，人员剧增，考虑到公司对外形象等因素，B公司迁址到了另选好的新大楼。将xx路xx号办公楼一二层分别租给其他小公司，三层继续租给C公司。

A公司发现办公楼被拆分出租后管理混乱，实际承租人对于大楼设施也并不爱护。且房价飞涨，当初的租金定的太低。A公司遂诉至人民法院，要求确认其与B公司签订的《协议书》无效，判令B公司迁出。

A公司诉称：xx路xx号办公楼系我司自行出资建造。B公司在明知该大楼未取得该房屋所有权证的情况下，与我司签订了一份《协议书》，租借了该大楼。因我司至今未能取得上述房屋的所有权证，且约定的租赁期25年超过相关的法律规定，故要求确认该《协议书》无效。

B公司辩称：A公司要求认定租赁协议无效没有法律依据。目前房屋已经租给案外人，因此本案不但涉及A公司和我司的实体利益，还牵涉到其他第三人，考虑到社会和经济秩序的稳定，请驳回A公司的诉讼请求。

【法院判决】

法院认为：

本案诉争的房屋，是由A公司提出申请，在获得有关管理部门批准后建造的，建成后由工程质量监督管理部门核验合格。也即，A公司具有合法土地使用权，该大楼虽未办理产权证书但办理过建设、规划等手续，且在允许的容积率范围内，可视同认定为合法建筑。

现大楼产权并无争议、大楼建筑质量也符合使用条件，A公司和B公司签订合同时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止，该合同应为有效。

《商品房屋租赁管理办法》规定了不得出租的房屋情形，并不包含未取得产权证的房屋。未取得产权证，并不意味着无权占有、使用、收益和处分。合法建造的房屋自建成之日，建设人就对房屋享有物权，也就有处分的权利，包括出租。

且虽然我国有关法律明文规定租赁期限不得超过二十年，但仅仅代表“超过二十年租期的部分无效”，不影响租赁合同总体效力。

故A公司要求确认《协议书》无效的两个理由，均无法律依据。对其诉讼请求，不应予以支持。

综上，人民法院判决驳回A公司诉讼请求。

【律师感言】

法律并没有规定，出租房屋未办理产权证书的，租赁合同必然无效。实践中，房屋出租人没有产权证的，具体原因有很多。此类房屋若出租，租赁合同是否有效也不能一概而论。

土地出让金等已经交纳，产权清晰，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发的，此时若该房屋出租，租赁合同效力不受影响。

但若房屋本身属于违章建筑或验收不合格的，因房屋存在违反国家关于建筑、规划等方面法律规范的情形，这类房屋的租赁合同很可能被认定为无效。

上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您：租房之前，千万要注意查看房屋产权证。若房屋没有产权证，则承租人的法律风险会大大增加，承租人此时应谨慎考虑是否租赁该房。如果因特殊原因非该房不可的，承租人要查清楚该房未取得产权证的原因，请出租人出示建造房屋的合法手续，或让出租人提供其他材料证明其为合法所有权人。且需注意，即使房屋租赁合同最终无效，法院也一般采取“无效合同、有效处理”的方式，已使用过房屋的承租人还是要支付“使用费”的。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》　

第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第七百零五条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

《商品房屋租赁管理办法》

第六条　有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

文案：丁金金

编辑：李雨新

审核：华 莉