找律师起诉房地产，房地产纠纷找律师

刘先生系庄河市西山湖畔小区x号楼的业主。2011年12月16日，大连华丰房地产开发有限公司（下称华丰公司）与刘先生签订前期物业管理服务协议，由华丰公司向刘先生提供物业管理服务。刘先生的住宅按建筑面积每月每平方米1元交纳物业管理费、电梯费每户每年200元。交费方式为半年缴或年缴。逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按应交金额的0.3%按日支付违约金。

2021年底，华丰公司因刘先生未按期交纳物业费而将刘先生起诉到法院，要求刘先生拖欠2013年至2019年七年物业费14095.2元（1元/平方米×167.8平方米×12个月×7年）、电梯费1400元（7年×200元），合计15495.2元，并要求刘承担违约金。

据庄河市法院查明：

2016年6月26日华丰公司原物业管理人员向刘先生出具了《关于免除西山湖畔一期业主刘先生物业费决定》：“……大连华丰西山湖畔物业决定免收华丰西山湖畔一期9号楼1单元401室业主刘先生五年物业费作为象征性补偿。……”2019年5月27日刘先生因室内及外墙透水严重向华丰公司提出申请，华丰公司按程序进行办理。2021年5月24日，刘先生诉至一审法院，要求大连华丰西山湖畔物业管理有限公司赔偿其损失3万元，于2021年5月27日撤诉。

庄河市法院认为：

刘先生房屋漏水应向华丰公司报备，华丰公司协助刘先生及时向政府物业行政主管部门报告，由行政主管部门按照程序进行维修，即华丰公司本身不是维修责任主体。况且，刘先生已按照上述程序办理了相关手续，并且已对刘先生的房屋漏水部位进行了维修，但刘先生却以修缮的水平未达到其认可的修缮水平，将责任归于华丰公司是错误的，如房屋渗漏问题尚需继续修缮，可继续申请，但不能将华丰公司定为责任主体。

对华丰公司原物业管理人员于2016年6月26日出具的关于免除西山湖畔一期业主刘先生物业费决定，首先看该物业管理人员代表大连华丰西山湖畔物业形成的书面免除刘先生物业费的决定，是否有华丰公司的授权，或者说事后是否得到华丰公司的追认。具体体现在华丰公司账面上是否已扣除上述决定中所决定的免除物业费数额，并出具相关票据，至目前为止刘先生无此证据，华丰公司亦未追认，也就说明华丰公司并未认可该决定，故该决定系出具者个人行为。从物业服务合同角度看，其将华丰公司确定为责任主体也是不符合法律规定，故一审法院对刘先生该项辩解不予采信。

庄河法院认为：

通过华丰公司庭审中自述在2018年对小区未交物业费的大部分业主均诉至法院，而刘先生未包括在内，说明华丰公司知晓刘先生房屋漏水问题尚待解决，刘先生也陈述把房屋维修好再缴纳物业费，由此可见刘先生本身并非恶意拒交物业费，而是期待自己居住的房屋修缮能达到自己满意的水平就履行给付物业费的义务。但虽经报修，因仍漏水致刘先生不满意而未交费。

2019年11月26日，刘先生所在小区成立了新的物业公司即大连华丰西山湖畔物业管理有限公司进行物业服务，2019年12月18日物业管理有限公司张贴催缴物业费通知。庭审中刘先生虽称没有接到书面催缴通知书，但其于2021年5月24日起诉大连华丰西山湖畔物业管理有限公司赔偿其房屋漏水造成损失3万元。

鉴于以上分析，可以说明刘先生对上述关键时间节点物业公司变化和应缴纳物业费相关事宜也是知晓的，况且华丰公司年年都在小区醒目位置张贴催缴物业费通知，已形成习惯性做法，故应当确认以刘先生最迟于2019年12月18日才知道为节点时效中断，往后推算三年至2016年12月18日，致使2013年至2016年12月17日期间的物业费诉讼请求权时效超过而不受保护，即该期间的物业费因诉讼时效已过，应驳回华丰公司的该部分诉请。

关于违约金问题。庄河市法院认为，华丰公司虽主张违约金，但考虑刘先生为房屋漏水问题与华丰公司交涉多年，对维修结果不理想而拖付物业费，其本身非恶意拖欠，故对华丰公司的该项请求，法院不予支持。

庄河法院判决刘先生于判决发生法律效力之日起十日内给付华丰公司2016年12月18日至2019年12月18日物业费6040.8元，电梯费600元，共计人民币6640.8元；驳回华丰公司其他诉讼请求。

刘先生不服一审判决，向大连市中级人民法院提起上诉称：

刘先生拖欠2013年至2019年七年的物业费错误，华丰公司在2019年7月5日就被庄河市住建局责令退出小区，服务期限应截至2019年7月5日，而不是2019年12月16日。

一审法院未能认定华丰公司免除刘先生五年物业费，事实认定错误。2016年6月26日，华丰公司物业经理翁XX向刘先生出具了《关于免除西山湖畔一期业主刘先生物业费决定》，该决定系华丰公司在多次未给刘先生维修好房屋所做出的补偿，是翁XX的职务行为，该结果应由华丰公司承担，且多年来，华丰公司未主张过物业费及，可见华丰公司对该决定是认可的。

诉讼时效计算错误。华丰公司当庭陈述2018年之前未将刘先生诉至法院要求缴纳相关费用，华丰公司的起诉已过诉讼时效。该时间节点与免除五年物业费时间重叠，刘先生更不应该缴纳物业费。

大连中级人民法院认为：

结合双方的诉辩意见及庭审陈述，本案二审争议的焦点为：1、诉讼时效节点如何确定。2、华丰公司应否按照其工作人员2018年6月26日向刘先生出具的《关于免除西山湖畔一期业主刘先生物业费决定》（以下简称《决定》），免除刘先生五年的物业费。

关于争议焦点1

虽华丰公司起诉时间为2019年12月18日，但因物业费的计算是以月为单位，物业费的交费方式为半年缴或年缴，故一审判决中认定2016年12月17日前的物业费已过诉讼时效不当，应改为2016年11月（含当月）前的物业费已过诉讼时效。

关于争议焦点2

华丰公司对《决定》的真实性并无异议，但抗辩该工作人员系华丰公司物业管理人员，而非华丰公司的法定代表人或领导层，故认为该《决定》系华丰公司工作人员个人行为，未经华丰公司授权，不能代表华丰公司的意思表示。本院认为，《民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”本案中，翁XX作为华丰公司物业管理人员，代表华丰公司处理刘先生房屋漏雨事宜，并向刘先生出具《决定》，该《决定》记载了华丰公司经理请示华丰公司总经理，研究决定对受损业主家补偿，应当认定该《决定》系翁XX代表华丰公司作出的职务行为，其效力及于华丰公司。华丰公司关于对执行工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意的第三人刘先生。故一审法院以上述《决定》未经华丰公司授权为由对其效力不予认定，适用法律错误，本院予以纠正。

华丰公司应当按照上述《决定》，免除刘先生五年物业费。关于免除五年物业费的期间，因刘先生自2013年1月起即欠付物业费，故免除物业费的时间自2013年1月起计算至2017年12月较为合理，该期间虽包含了已过诉讼时效期间的时间段，但该五年期间均产生了刘先生无需缴费的后果，可以实现《决定》中记载的对刘先生“象征性补偿”的目的，故本院对该期间的起止时间予以确认。刘先生仍应缴纳2018年1月至2019年12月期间的物业费（167.8平方米×1元/平方米/月×24个月）=4027.2元。

因《决定》未涉及免除电梯费，且电梯费按年缴纳，每年200元，故刘先生仍应缴纳2016年至2019年的电梯费(200元/年×4年)=800元。

大连市中级人民法院作出（2022）辽02民终2492号民事判决书，判决撤销庄河市人民法院（2021）辽0283民初6806号民事判决第二项；变更庄河市人民法院（2021）辽0283民初6806号民事判决第一项为“刘先生于本判决生效之日起十日内给付大连华丰房地产开发有限公司2016年至2019年的电梯费800元及2018年1月至2019年12月期间的物业费4027.2元”；驳回大连华丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。