抵账房买完药找律师诉讼，抵账房买完药找律师诉讼有用吗

博法律师说

1.签订协议约定以房屋抵顶工程款，之前签订的《商品房买卖合同》亦约定购买的房屋为同一所房屋，二者具有同一性。商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定双方之间达成的合意及买卖合同的真实性。

2.因买受人向法院提供了其采购空调、锅炉以相关人员安装费用等材料，同时也提交了为采购上述设备所支付款项的相关证据，且银行进账单记载等均可证明双方之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。

基本案情

2013年1月15日，一审法院判决:一、解除王先生与A公司签订的商品房买卖合同；二、A公司于本判决发生法律效力后十五日内返还王先生购房款61万元；三、A公司于本判决发生法律效力后十五日内返还王先生支付的入住费、物业费共计12，926元；四、驳回王先生的其他诉讼请求。A公司不服该判决提出上诉，高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

判决发生法律效力后，王先生向一审法院申请强制执行，法院裁定继续查封被执行人A公司某区26号的房产。建筑面积1105.91平方米。案外人杨先生提出执行异议，一审法院于2014年8月15日作出执行裁定书，认为杨先生仅提供商品房买卖合同及交款发票和收据，但其对自述的两个200余万元巨额现金流转不能提供证据证明，裁定驳回杨先生的异议。杨先生遂向本院提起一审法院提起诉讼。

法院处理

最高人民法院认为：

根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨先生在本案中主张其对王先生因与A公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。

根据杨先生在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与A公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。

(一)关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。

2004年4月7日，A公司与B公司签订协议约定，以某大厦五层办公楼抵顶工程款5640141元。杨先生与A公司签订的《商品房买卖合同》亦约定杨先生购买的房屋为某大厦5层26号，房款为5640141元，二者具有同一性，加之A公司与B公司确有建设施工关系，因此，杨先生提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定杨先生与A公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。

(二)关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。

杨先生主张其以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，并提交了两份《户式中央空调系统销售合同》及抵债协议书为证。王先生对此提出异议，认为两份销售合同的金额与在某市城市建设档案馆存档合同金额2966910元相差悬殊，不能证明双方存在真实的合同关系。因杨先生向法院提供了其采购空调、锅炉以及相关人员安装费用等材料，同时也提交了为采购上述设备所支付款项的相关证据，且8份银行进账单记载2002年9月17日至2004年1月15日，A公司向B公司汇款360万元，均可证明存档合同标的额并非工程全部价款。杨先生已提交相关证据证明B公司与A公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为B公司，但从A公司为杨先生出具的权利凭证及协议后续履行情况看，杨先生应为实际权利人，以B公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。

(三)关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。

杨先生提交的民事判决书、民事调解书、物业管理费和电梯费发票及杨先生、杨某某与徐某某、C银行签订的房屋租赁合同均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于杨先生的实际控制之下。虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为某市B公司，但该公司的法定代表人为杨先生，股东为杨先生及其父杨某某，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被杨先生实际控制的事实。又因A公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》，故杨先生基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。

(四)关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。

某市市房产局解遗领导小组办公室文件《关于准予“某大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和某区人民政府文件《关于为购买某大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明，案涉房屋的产权人界定为杨先生，因建设方阳台超建等原因，未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年，但解遗事项发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定杨先生就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。