文章摘要：

房屋买卖合同中约定20%的违约金是否有效,是否能获得法院支持,房价快速上涨时卖家违约需如何承担违约责任,违约金与损失如何主张

通过中介买卖二手房，一般会按照中介机构提供的标准合同版本签订《居间协议》，其中对于买卖双方的定金，付款方式，网签时间等进行约定；且一般还约定违约金为房屋总价的20%。

在以往的判决中，即使出售人恶意违约，法院也很少支持20%违约金的诉请，一般支持总房价3%-6%的违约金。但在房价急剧上涨时，若卖家违约且不用承担高额违约成本，对于购房人来说显然不公平。

律师一向的观点是，司法裁判应秉持一个基本原则，即：任何合同当事人不应从其故意违约行为中获益。

众所周知，上海二手房价格在2020年经历了一轮爆发式上涨，由此导致的违约纠纷经过两年时间，基本已获得终审判决。我们看到，法院调整了一贯的裁判标准，按照房价的涨幅来确定违约金标准，使违约的卖房人不能因此而受益。下面引用一则判例加以证明。

案件基本事实

2020年8月23日，原告张某明与被告黄某英(出售方)及美宜家公司作为丙方(居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买上海市松江区XX路XX弄XX号房屋(以下简称“案涉房屋”)，转让价为1,000万元。并约定乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款550万元(含已付定金)。约定网签最后期限为2020年10月23日。

2020年12月7日，被告向原告发出律师函称，2020年9月25日其通知原告于2020年10月1日前与其签署网签合同并向某指定账户支付第一笔购房款，原告当时以资金尚需筹集为由拒绝履约。

之后经原告及中介多次催促，被告拒绝与原告签署网签合同。

原告申请对案涉房屋的市场价值进行评估，评估合同解除时，该房屋总价1,210万元。

原告诉请

1.判令被告向原告双倍返还定金100万元(人民币，下同)；

2.判令被告向原告支付定金所生利息(以50万元为基数，按照银行同期贷款利率自2020年8月23日起计算至实际返还之日止)；

3.判令被告向原告支付律师费10万元；

4.判令被告向原告支付违约损失100万元。

被告答辩及反诉

被告辩称，第一，因原告违约，被告于2020年12月1日通过微信向原告及居间方发了解除通知，故《房地产买卖居间协议》已于当日解除。第二，本案系原告违约导致合同解除，原告无权要求被告返还定金，也无权要求被告承担违约责任。

被告提出反诉请求：判令原告向某支付的50万元定金不予退还。

事实和理由：因原告违约导致合同解除，被告作为守约方有权没收定金。

法院判决

法院认为被告在沟通中所提意见或要求与其合同权利义务不符，本案系因被告违约导致合同解除。

虽然就案涉房屋的差价金额，已经由有资质的评估单位予以评估，在被告无相反证据足以推翻的情况下，该评估意见可予采纳并可作为评判违约金及赔偿损失问题的重要参考。但同时考虑到，一则，违约金200万元的责任承担方式符合《房地产买卖居间协议》之约定，亦可最大程度满足意思自治原则和可预见性规则之约束；二则，根据公平原则和诚实信用原则，并考虑可预见性规则、减损规则等因素之约束，本院认为该200万元违约金足以弥补原告之损失，故对原告要求被告另行赔偿损失10万元的诉请不予支持。至于原告主张的利息损失，因该因素已在前述违约金衡量中予以考量，且原告获取房屋升值利益的前提是支付了相应房款，故对原告该项主张，本院不予支持。