法拍房找律师代理，法拍房无法交房

文｜信荣（全国）房地产律师团队首席律师 张茂荣

近日，广州中院数份驳回法拍房买家要求原业主交房的判决引发拍卖圈的极大重视，原因在于按该判决观点，市场上所有法院不负责清场交付的拍卖房屋，买家将永远无法收房入住（本案即为其中之一）！

悲催买家：起诉法拍房原业主交房被驳回！

基本案情：

涉案房屋为法拍房，坐落于广州市天河区，原告为买家，被告为原业主、（2016）粤0106执6793号案被执行人。

法院公开拍卖，并公告不负责交付（不交吉），涉案房屋最终由原告以5595960元竞得，2017年7月31日执行法院以（2016）粤0106执6793-1号裁定书裁定归原告所有，2017年9月21日原告取得《房地产权证》。

因被告拒不搬出房屋，原告向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求判决被告立即搬离涉案房屋并赔偿占用期间的房屋使用费。

一审判决：

广州市天河区人民法院经审理认为（判决原文）：《中华人民共和国物权法》第39条规定： “所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。（2016）粤0106执6793-1号执行裁定书确认涉案房屋归原告所有，原告亦于2017年9月21日取得了涉案房屋的《房地产权证》，其依法享有涉案房屋的各项法定权利。现被告确认其至今仍居住在涉案房屋内，确侵害了原告的合法权益，故对原告要求被告搬离涉案房屋并支付占用费的诉讼请求，予以支持。

判决：1、被告腾空并搬离涉案房屋；2、被告支付原告房屋占有使用费。

二审判决：

被告不服提起上诉，广州市中级人民法院经审理认为（判决原文）：原告虽已竞得涉案房屋并取得涉案房屋的《房地产权证》，依法享有涉案房屋的各项法定权利。但涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，原告在拍卖时对此应当清楚，故其应当承担相应的法律后果。现原告在取得房屋所有权后立即要求被告腾空搬离房屋，理由欠充分，本院暂不予支持。综上所述，被告的上诉请求部分成立，本院予以支持。

2018年11月5日二审判决：撤销一审判决第一项，驳回原告要求被告腾房的诉讼请求！

“暂不予支持”何意？难道隔时重诉可支持？隔时多久？

信荣说：法院执行义务，不能通过单方声明的方式自我免除，竞买人物权应受法律保护！

1、清场交付拍卖房是执行法院的法定义务，法院公告声明不清场交付本身涉嫌违法。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条：实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

根据上述规定，清场交付法拍房给竞买人本是执行法院义不容辞的义务，现实中部分法院不但怠于履行，而且公告明示不履行法定职责，执行不作为到如此理直气壮的地步在其他领域也是少有。

2、法院义务不能通过单方声明方式自我免除。

如上，最高院明确规定执行法院的拍卖交付义务，该义务除非相对人同意豁免，否则必须履行。执行法院通过拍卖前公告的方式自我免除义务并不符合法律规定，公告声明行为不具有法律效力。

3、不负责清场交房公告属于法院同竞买人之间的约定，对原业主没有约束力。

合同具有相对性，即便不负责清场交付的公告声明有效，所发生的效力也仅及于声明人（执行法院）和相对人（竞买人）之间，原业主不是声明当事人双方，而是被执行人，不能因此获益。

4、竞买人通过法院拍卖方式购买房屋后所享有的物权与通过其他途径取得的物权无异，且解决了法院执行难的问题，保障了被执行人债权人利益得以实现，理应与其他物权同等受法律保护，不能因法院不清场交付而对竞买人的权益予以歧视甚至剥夺。

5、执行法院不负责清场交付，审理法院又不支持竞买人另案起诉，使得竞买人权利失去法律救济途径，最终的结果只能是要么竞买人都不再竞买，要么竞买后寻求黑社会非法途径解决，对于法院执行难和社会稳定均有害无利！

6、法律具有指引作用，个案的错误判决本身并不可怕，可怕的是其给出一个错误的争议判断标准，如本案，其告诉世人的就是：别碰法院不清场的拍卖房，碰了之后法律不管。

信荣（全国）房地产律师团队“法拍房清场专项法律服务”，专业解决执行法院不清场，审理法院不判决的情况，欢迎委托咨询，热线电话：400-0755-618。

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