2021年即将过去，2022年即将到来，在新旧交替之际，无论是刚需人群还是投资客，我相信大家都非常关心2022年楼市的走势。

对于楼市来说，2021年注定是一个不同寻常的一年，过去的一年时间发生了太多的事情，个别开发商债务违约，房价降价促销等各种消息时刻让那些有房的人和准备买房的人绷紧神经。

面对楼市各种不确定因素，很多人都举棋不定，未来房价到底是涨是跌，该不该买房困扰着很多人。

其实2022年到底该不该买房，以及房价会朝什么样的方向发展，没有一个人能够给出准确的答案，但通过判断市场的走势以及政策的走势可以帮助大家做出更正确的选择。

一、经济会议定调，2022年房地产发展方向更加明朗

前几天中央经济会议召开，这次会议有两点值得大家关注。

第一、稳增长将是2022年的重要经济目标

从2021年第三季度开始，我国经济增速有所放缓，第3季度经济增速只有4.9%。

虽然2021年经济整体增速有望达到8%左右，但是2022年经济面临的下行压力肯定不小。

比如中央经济会议就首次提出需求收缩、供给冲击、预期转弱的“三重压力”，要求着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间。

这意味着稳增长将成为2022年经济发展的重要目标之一；而想要稳增长，出口、消费、投资仍然是重要的三驾马车。

在投资当中，房地产仍然是各地方促进经济增长的最有效方式之一，虽然未来各地方不可能大规模的刺激房地产，但保持房地产投资合理的增长还是有必要的。

如此一来，2022年开发商的日子有可能会比2021年稍微好一点，那些优质开发商的债务压力也会得到缓解，大家也不用担心开发商“爆雷”。

第二、商品房的合理需求得到支持。

过去一年是楼市极不平凡的一年，连一些头部开发商都出现了债务违约，甚至楼盘没法正常交付，出于各种担心，很多人都不敢买房。

但是前几天中央召开的经济会议，给大家吃了一个定心丸，在提到楼市的时候，这次会议有一个表述“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

其实这个信号已经很明朗，那就是国家不会刻意打压房地产行业，而是会有序地引导房地产行业健康发展，形成一个良性循环，只要是合理的住房需求就应该得到满足。

要实现这个目标，合理地满足一些开发商的融资需求，其实也是很必要的，目前摆在开发商面前最大的问题就是债务偿还压力，只要融资环境改善，开发商就能够缓过来。

而且从最近一段时间监管部门的动态来看，也向外释放了积极的信号，那就是引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求，促进房地产行业健康发展和良性循环。

这说明开发商的融资环境已经有了微妙的变化。比如根据瑞信发表的报告数据显示，过去一段时间包括碧桂园，龙湖，中海外都申请了银行间中间票据，其中碧桂园申请规模50亿元人民币，龙湖申请规模50亿元人民币，中海申请100亿元人民币，如果这些融资得到批准，这将有效改善开发商的债务压力。

另外，当前经济面临下行压力的背景下，我相信各地方对房地产的融资不会管得非常严，一些优质开发商仍然能够合理融资，一旦开发商能够正常融资，降价的情况会减少。

但合理满足开发商融资需求，并不代表着房地产行业就可以“任性”发展，虽然这次会议没有明确提到房子不是用来炒的，但是从长期来看，房子是用来住，而不是用来炒的，将是一长久不会变的基调，未来大规模刺激房地产的情况基本上不可能发生，房价也不可能出现太大的波动，大家该买房的还得买房。

二、行业迎来拐点，头部房企更值得大家信赖。

过去十几年，我国楼市发展相当迅猛，我国楼市已经成为全球最旺盛的楼市之一。

在这一轮楼市发展过程当中，房产成为了增速最快的一种资产之一。

而过去十几年，我国楼市之所以快速增长，这里面最根本的原因是市场需求庞大，特别是在城镇化快速推进的过程当中产生了大量的刚需人群，这些刚需人群是楼市得以迅猛发展的基础，其他投资需求也是建立在这种刚需人群的基础上而发展起来的。

在楼市火热的背景下，各种大小开发商纷纷进入到楼市当中，而且大多数都赚到了钱。

但是最近两年时间，大家可以明显地感受到我国楼市已经来到了一个拐点，房子是用来住的，而不是用来炒的将是一个长久的基调，想让政策放宽不可能。

未来楼市一定会朝着稳健，高质量的方向发展，合理的住房需求会得到支持，炒房行为会被打击。

在这种背景下，楼市势必会出现优胜劣汰，不论是市场还是融资环境都会偏向那些头部优质企业，一些实力比较弱的小开发商会逐渐被市场淘汰掉。

因此大家在买房的时候，一定要重点选择那些财务健康、实力雄厚，服务一流的优质企业。

那如何判定一家开发商可不可靠呢？大家可以从以下几个方面去判断。

1、合理的负债

什么叫合理的负债？很多人看到开发商资产负债率动不动就达到70%以上，觉得很可怕，但房地产是一个比较特殊的行业，杠杆开发是普遍现象，所以开发商负债率高很正常，但只要这个负债率在合理范围之内就是安全的。

开发商的负债率在什么范围内属于安全呢？这个可以参考三条线来判断，那就是资产负债率小于70％，净负债率小于100%，现金短债比大于1。

在这三个指标当中，净资产负债率是衡量开发商资金链安全和杠杆水平的重要指标之一，也是衡量一个企业长期偿债能力和抗风险能力的重要指标，所谓净资产负债率=（有息负债-现金及等价物）/净资产。

净资产负债率越高，其潜在的风险越大，相反，净资产负债率越低越安全，下图是根据各大房企2021年中期财报统计出来的净资产负债率排行榜。

从这个数据可以看出，有很多开发商的净资产负债率都达到100%以上，这种开发商潜在的风险是比较大的，相对来说，那些净资产负债率低于100%的开发商则相对比较安全。

目前市场上有部分头部开发商的资产负债率比较低，截止2021年上半年，净资产负债率最低的10个开发商分别是万科（20.2%），中海地产（33.8%）、招商蛇口（34.74%），华润置地（37.4%），雅居乐（45.3%），龙湖地产（46%），碧桂园（49.7%），越秀地产（49.8%），新力地产（50.5%），世茂地产（50.9%）。

在这些净资产负债率比较低的开发商大多都是国企，说明国企开发商财大气粗，但类似雅居乐，碧桂园，新力地产这些民企的净负债率也相对比较低，偿债能力比较强。

2、现金储备

不管是开发商还是其他企业，现金为王是永远不变的一个道理，现金越多抗风险能力越强。

在当前楼市面临不确定因素增多的背景下，开发商拥有充足的现金流，可以确保他们能够安全地应付各种环境的变化。

现金储备就是开发商随时可以利用的现金，目前一些头部开发的现金储备都比较多，截止2021年上半年，手持现金储备超过1,000亿的有6个开发商，分别是万科1952亿元，碧桂园1679.21亿元、保利发展1554亿元，中国铁建1397亿元，中海地产1174.27亿元，融创中国1010.99亿元，这里面除了融创之外，其他几个开发商有息现金覆盖率都达到47%以上。

3、销售额及回款。

除了现金储备之外，销售额也是衡量一个企业现金流的重要指标，在当前融资渠道收窄的背景下，销售回款是众多开发商最主要的现金流来源，销售额越多对应的产生的现金流就越多。

从目前市场的实际情况来看，销售额比较多，而且能够保持增长，基本上都是那些头部开发商，我们以1~11月份为例，合同销售额最多的开发商分别是碧桂园7290亿元，万科5740.7亿元，融创中国5495亿元，保利地产5069亿元，中国恒大4612.2亿元，中国海外发展3353.4亿元，绿城中国3190.41元，招商蛇口2828.1亿元，华润置地2705亿元，绿地控股2667亿元。

在这些销售额比较多的企业当中除了个别开发商出现问题之外，绝大多数开发商都比较健康，良好的销售额可以为他们提供充足的现金流来源。

4、畅通的融资渠道

房地产是一个比较特殊的行业，想让开发商完全依靠自己的资金来开发不可能，基本上大家都是杠杆开发，这种杠杆开发只要融资渠道通畅，就可以不断的通过融资来维持企业的正常发展，不会出现其他意外情况。

但是最近两年时间，开发商的融资渠道明显收窄，很多中小开发商的融资渠道都被堵上，目前真正能够从市场正常融资的，基本上都是那些信誉好、销售好、回款良好、有大量资产兜底的头部开发商。

至于开发商融资渠道是否畅通，可以从他们的信用评级以及信用评级的展望大概看出来。

对各大开发商来说，信用评级达到a级那当然是最好，但是在当前融资环境之下，大多数开发商信用评级都不会很高，就连万科这种负债率比较低的开发商，其穆迪评级也只不过是Baa1，按照当前房地产的特殊环境来看，我认为信用评级能够达到B+以上，而且展望是“稳定”或“正面”那就算比较好的了。

按照这个标准，以穆迪数据为参考，目前包括碧桂园（Baa3，稳定）、万科（Baa1，稳定）、融创中国（Ba3，正面），保利（Baa2，稳定）、中国海外发展（Baa1，稳定）、华润置地（Baa1，稳定），龙湖地产（Baa2，稳定）这些企业信用等级都相对比较高，能够获得稳定的融资。

而且最近一段时间随着中国房地产行业融资环境的不断改善，实际上有不少头部开发商的信用评级都有了提升。

比如9月份，惠誉将华润置地的信用评级升至BBB+，并展望“稳定”

再比如最近一段时间，穆迪和惠誉均对碧桂园给出“投资级”评级，标普则维持了碧桂园BB+信用评级，以及“正面”展望。

但未来在“商品房合理需求得到满足”的大前提下，开发商的融资环境会有所改善，部分头部开发商的信用评级还有可能获得提升。

比如12月16日，碧桂园就确定发行10亿元企业债，票面利率6.3%，这直接反映了头部开发商的融资渠道正在逐渐得到改善。

在当前环境下，地产债一级市场中发行大多为国有企业，像碧桂园这种表现稳健的企业能够发行企业债，这对于提振市场信心是有很大帮助的。

5、高质量的服务

国家已经基本定调了，商品房合理的需求得到满足，这意味着未来房地产将回归到居住的本质上来，既然房子是用来住的，那不论是房子质量还是物业服务都会有更高的要求。

在这种趋势之下，那些质量过硬而且拥有完善服务体系的头部开发商将会有更大的优势和发展机会，类似碧桂园这种拥有“家圆”服务体系的开发商会得到更多人的认可。

总之，目前房地产仍然有需求，但是未来房地产将会逐渐分化，大量的中小开发商有可能会逐渐淘汰出市场，而那些拥有大量现金，销售回款比较可观，而且负债合理的头部开发商将会有更大的发展机会，而且他们的发展也会更加稳定，并朝着高质量的方向发展。

所以大家在买房的时候，一定要认准这些头部开发商，这样才能确保房子能够正常交付，同时避免出现一些不必要的麻烦。