法律常识

当前位置: 首页 > 法律常识

房屋被邻居损坏找什么律师,烂尾楼 律师

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2023-01-10 01:24:06

聚焦烂尾楼维权:烂尾风险不应全由购房者承担!

举全家之力,才凑够了买房的首付,但万万没想到,最终等来的却是楼盘停工,变成了烂尾楼。

近期盘点的部分烂尾超过10年以上的项目,32个重点一二线城市内,烂尾时间超过10年的项目有110个,超过30年的项目有4个。东北三省11个楼盘中沈阳占5个。


实用!遇到烂尾楼赶紧这么做!知名律师支招烂尾楼维权问题


面对楼盘烂尾,业主十分被动,有苦难言,投诉无门。

前段时间的全国流行的业主集体停贷风波,让大家产生了疑问,烂尾楼凭什么还要继续还房贷?风险全是购房者一个人承担?在业主们看来,银行要在楼盘烂尾中负很大责任。

对于期房烂尾楼,只要银行对预售资金发放有过错,无论过错大小,银行就应当承担全部责任,银行只能要求开发商偿还按揭款,购房者不承担继续偿还按揭款的义务。

最高法院审判委员会讨论决定的(2019)最高法民再245号判决明确:烂尾楼风险不应当全由购房者承担,因为开发商烂尾导致房屋无法交付,致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的,应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

烂尾楼开发商为什么可以从三方监管的账户里挪用资金?

最常见的是钱没进监管账户。售楼处给你一个非监管账号,购房人一般不会在买房的时候,想到房子烂尾监管账号什么的,购房人还怕买不着呢。所以给什么账号打什么账号。

在售楼处刷卡,那就是用pos机,你刷卡钱就过去了,钱去哪儿你完全不知道。也可能到了某个第三方账号,也可以就打到开发商儿子的个人账号里。

其次就是虚报工程进度,把打到监管账号的钱套取出来。有的地方管理不严格,开发商可以把监管账户的钱以工程款、办公费等名义提出来,甚至预售资金监管办法里直接就支持开发商提取。

有的地方做到“专款专用”,钱必须给施工方,开发商就让施工方从监管账户领钱再打款到他指定的账号。

第三种就是法院执行,因为没有法律规定监管资金不可以被执行,所以在烂尾楼没有引起地方政府法院重视的时候,开发商再外地的债主通过法院(分布全国各地)执行划走账户中的资金。

以上三种就是我们经常会遇到的,反正但凡是烂尾楼基本都是监管没起到作用导致的。

监管失灵不是偶然的,说一个区域这个项目监管资金好好的,隔壁就掏空了烂尾了,既然是预售资金监管,往往是一个地区政府和银行都没有认真执行制度。

于是烂尾楼就是一片一片的出现。更完善的制度虽然已经引起各方重视,但是还在路上。

买到烂尾楼,不要轻易起诉打退房官司

根据目前现有的司法解释,购房人是可以主张自己享有优先权的,也就是俗称购房人优先权但购房人并不是都有购房人优先权,大体上需要具备三个条件:

1、要支付50%及以上购房款

2、房子最好是住宅

3、购房人是在查封前买入的房子

具备上述条件,被确认是真实购房人之后,会给与购房人一个特殊性身份,叫“保护性购房人“。

在清偿中占据第一顺位,如果要房,在房子复工后就可以得到房子,如果要钱,就可以拿回购房本金及少许利息及违约金。

但现实中往往有两种情况,一个是购房人是买的70年产权的住宅,还有一类是买的商铺或者商住。

在买住宅的时候,现在的政策规定首付款一般就是 30%,所以大部分买房人都是首付在3~5成之间,剩下的部分贷款。

首付不足50%,这就意味着一旦购房人起诉退房,就同时解除了两个合同,和开发商的买卖合同,以及和银行的抵押贷款合同。

这时买受人因为实际支付的购房款比例不足50%,是有可能不被认定为保护性购房人的。顺便一提,商住房的购房人因为首付最低50%,但是土地性质又不是住宅,所以保护性购房人的概念在现行司法体系中是有漏洞的,以至于几乎每个案子都要争取。

也就是说,贷款买房不退房,你就被保护,你自己起诉打官司退房,有可能造成你的权利不被法律保护!而且不仅起诉是如此,找开发商协商退房和通过法院、政府协调、调解退房的结果是一样的。

烂尾楼目前是一个专业性很强的领域,需要律师完整的经历一个楼盘从烂尾到复工的全过程。在你没有专业律师的指导下,不要轻易跟着法院、政府、银行、开发商等其他相关的思路走。

一般业主自己维权的时候,给大家拿主意的往往都是一起买了这个烂尾楼的其他“邻居”。大家总想着靠集思广益解决问题,于是就会不断地有人出各种“馊主意”。

包括如果你自己,如果正好被大家推选为业主代表,建议你更应该慎重,再取得专业人士的支持下再做决定,不要冒失的带着大伙无目的、无方向的维权。

比如有的人说既然官司不能打我们就去把谁谁围了,这也并不可取。在遇到烂尾楼问题的时候,第一时间抱团联系律师才是目前买到烂尾楼的第一选择。

现在司法体系越来越完善,有很多办法帮助烂尾楼业主提供救济,既不需要你拉横幅,也不见得需要你起诉,包括退房,或打什么逾期交房的违约金。

当然,如果你想好了,首付如果拿不回来也无所谓,只要不还贷款就行,那么你也可以退房。不过,不还贷可不是你直接就不还钱了。

它的前提是你起诉解除合同,如果你直接断供,不但上黑名单,银行还会把你给告了让你一次性还清所有贷款,那对你一点好处也没有。

业主强,政府就管;业主弱,政府就不管

目前的实践经验来看,大部分烂尾楼案件能复工的,背后都离不开政府和法院。一部分是完全靠政府,还有一部分是政府加法院。

一般来说,政府权利越大,越不依赖法院——比如北京,治理烂尾楼,政府出面可以做到国有四大行“利息全免、本金八折”,找接盘侠(战投)的资源也充足。

他的烂尾楼本身盘活的可能性也高,这是一线城市的优势,但是到一个小县城可能就无人问津了。

但是一线城市有劣势,本身北京、上海烂尾楼相对少,政府就比较少接触到烂尾楼,所以论治理烂尾楼的经验,全国各地的政府法院可能反而还比较丰富一些。

如果放眼全国各地,目前烂尾楼的主要治理职责是落实到基层:区一级。上不是市里,下不到街道,就在区政府这个层面分别治理,尤其是遇到全国性的房企,前有泰禾、中弘,后有恒大,再往后还有某创、某茂等。

目前无论是单纯依靠政府治理,还是政府法院双管齐下,都分别有若干套完整的治理思路,这些治理思路殊途同归,但是和业主的直觉往往不同。

业主自己想的无非是,如何让开发商把转移走的监管资金拿回来,能不能让银行出钱、政府出钱(因为业主觉得这二者监管不力),能不能把开发商老总用刑事手段抓起来逼他出钱之类的。

这些想法是比较原生态的想法,实际解决烂尾楼大部分情况下都要利用项目自身的条件来实现。而在这个过程中,业主自己的组织建立,是项目复工复建的一个重要因素。

那为什么有人说政府不管呢?这不仅涉及到项目本身的情况,当地的政府执政模式也是一个因素,最主要的其实还是和业主自身的松散有很大关系的。

在烂尾楼案子里,唯一的无过错方其实就是业主。银行、政府有监管问题,施工方和开发商之间也有很多烂事,债权人尤其是抵押权人,也有风控问题,唯独业主就是期房制度的受害者。

问题是当我们具体到一个“推动烂尾楼复工”的集体行动里,你越是把责任往外推,你自己越不愿意行动。

这个时候我们作为受害者,自己不出把力,整天睁着眼等政府过来救,那烂尾楼这么多,政府救别人不救你也是理所应当的事情。

已经委托的项目尚且进度有快有慢,而进度的快慢不仅仅取决于律师,业主组织的完善程度就是一个非常重要的因素。业主强,复工就快,业主弱,复工就慢。业主强,政府就管,业主弱,政府就不管。

知名律所律师实用支招:碰到烂尾楼,赶紧这么做!

下面是上海秦兵律师事务所徐斌律师,从专业角度,为大家提供的楼盘烂尾解决建议:大致上我们分成3个阶段,2条路线。

第一阶段,我们先搞清楚目前几个关键的事实问题:

第一件事,就是要冷静下来,先注意安抚家人。不要指责当时打定主意买房的那个人,如果这个人恰好是自己,也不要有什么心理负担。

第二步,就是开始找购房合同,翻转账记录,打银行流水,把和自己有关的事实整理出来。

我们要搞清楚下列事实:

1、楼盘是不是真的烂尾了?

2、网签备案做没做?

3、交了多少钱了?定金、首付、全款?

4、房价是涨了还是跌了?

这些问题都是和我们自己有关的,不需要依靠其他邻居,也不需要依靠政府、法院、开发商,都是涉及到自身利益的事情。

楼盘是不是真的烂尾了?

停工不是必然等于烂尾。有各种原因导致的停工,包括疫情导致的、规划问题导致的、消防问题导致的、政策原因导致的、股权纠纷导致的。只有资金链断裂导致的停工我们才认为是烂尾。

我们的目标是楼盘的复工,所以根本就是解决掉停工的原因。烂尾,就是资金链断裂的停工,说到底就是要解决钱的问题。要么欠的钱不还,要么找到钱去还钱,要么两个要素同时具备。

而其他因素导致的停工,需要的是排除相应的因素,比如疫情导致的停工,只要等疫情结束自然就可以复工,规划问题导致的停工,设法被“行政处罚”或者“拆掉违建”就能解决,我们只要想办法促成这个事情就好了。

怎么判断我们的房子是不是资金链断裂?

完全停工的项目,施工方一般也会安排一两个人看守工地。找到工地和工人打听一下,因为什么原因停工了(工程进度缓慢),大致上就可以知道烂尾的原因。

网签备案做没做?

房地产项目的开发周期通常有三年,根据我们买房的时间不同,越接近烂尾的时候买入的房子,越有可能基于开发商的原因不能正常做网签和备案。

网签和备案会影响到我们之后的决策,就是能不能果断的放弃这个房子,或者是不是需要比其他有网签备案的业主加倍的努力,该不该“补”购房款进去。

交了多少钱了?定金、首付、全款?

如果交的钱很少,考虑到未来维权的成本和市场因素(房价有可能下跌),果断的放弃首付去买其他房子也不是不可以的。

如果交了5万定金,房子烂尾了,还没有把首付交进去。这个5万我可能就果断不要了。如果已经交了50万、100万、150万了,那么总有一个数字是我没办法放弃的,就要继续维权。这个也要看我们交给开发商的钱,占总房款的比例。

几乎每个家庭面对的第一个问题,都是要不要退房,还是熬着想办法拿房子。而就目前全国这么多烂尾楼客户的最终决策来看,大部分情况下都是选择要房子,极少数人会冒险退房。

房价是涨了还是跌了?

这个对指导我们退房有一定的帮助,买到烂尾楼,房价的变化无非三种情况:

买房时房价便宜,现在涨了很多。

买房时房价很贵,现在降了。

还有就是没涨没跌。

因为在买到烂尾楼的时候,退房与否是个重要的考量因素,就不得不把房价计算进去。一般来讲,买的时候便宜,现在贵了,我们就倾向于要房,反之,我们就倾向于退房。

因为在烂尾楼案件中,大多数情况下要房都比退房更安全。到了实质维权阶段,大部分想要退房的人最终都选择不再冒险退房,而是跟着大部队要房子。

因为普通人有时候心理上更倾向于“一块钱也不损失”的稳妥方案,即便拿到一个房价跌了很多的房子,也比损失一些首付停掉银行贷款买其他房子从情感上更能接受。

第二阶段,我们要找到组织,加入业主群,然后搞清楚业主内部的组织情况:

自己的问题搞得差不多了,就是想办法收房!有时候就算退房,也是一起把房子盖起来以后,再退才比较稳妥,因为可以稳定的化解掉执行难问题。

到了这个阶段,你会发现这个案子已经不是自己一个人的事情。烂尾楼是个群体性案件,和我们买到一个楼盘的受害者邻居们成百上千,想要依靠个人的力量是不行的。

这个时候我们就解决下列问题:

1、业主群在哪里,有多少人?

2、业主群有哪些和烂尾楼有关的信息?

3、业主代表有没有,业主代表做了哪些工作,业主代表打算如何带领大家脱困?

业主群在哪里,有多少人?

最好的找到组织的办法,就是去售楼处。因为我们通常能收到消息的时候,也是其他业主收到消息的时候,前后脚差不了几天一个月的,着急的业主一定会想着跑到工地、售楼处看看,开发商的售楼处一般就在工地,工地正常也不让人随便进,所以这时候去售楼处,就大概率遇到和自己一样情况的邻居。

烂尾楼维权的初期,普通人要么去找开发商讨说法,要么去政府寻求救济,这个阶段还不会出现法院。开发商这边的信息,事实部分可以参考,开发商给出的说法,不能当真。

比如,开发商说,大家别急,今年年底交房,我们没事,只是我们和总包有纠纷,只要我们把总包换掉就可以复工。这里面唯一真实的信息是年底之前交不了房,开发商的所有信息都是让我们等。

政府这边的消息,最有用的单位就是房管住建部门,全国各地都是这个单位负责商品房预售(许可证的发放)、施工(许可证的发放)、预售资金的监管(审批)。

所以当出现烂尾楼之后,这个部门也是一个最主要的情报来源,因为如果烂尾楼能复工,通常他们也会参与,甚至是最主要的办事部门。

政府在烂尾楼中扮演什么角色?

有的人主张政府承担最大的责任,要强调政府因为监管不力所以有责任,它导致什么后果:政府出钱盖房子,有关人员坐牢。而实际上,政府的责任并不足以导致政府出钱和有关人员坐牢,多数时候只是我们一厢情愿。

政府在之后的过程中的角色,更像是一个“协调人”“策划人”,他的作用是可以协调银行、政府、法院、各个职能部门互相配合,你如果一厢情愿的要他出钱是没有意义的。

在这个阶段,一定会有人比我们先找到政府,那么政府就会去了解一些情况,也会找开发商,所以政府会给我们一些反馈,流入业主群,这些信息就相对更真实一些。

比如:监管资金还剩多少,复工还缺多少,开发商对外欠多少,施工方和开发商的纠纷是什么情况,这些都有利于我们下一步整个业主群体的决策,是等,还是打。

第三阶段,分成两条路线,一条是业主路线,就是跟随业代找到解决方案,一条就是业主代表路线,带领大家脱困自救。

买到烂尾楼是个烦心事,我们最怕的是什么,是房子十年二十年的烂下去,要知道今天凡是烂尾十年二十年还没盖好的,这些业主也并非没有维权。

一群人里,有素质高的人,也有素质低的人。素质低的人,会把他自己买到烂尾楼的委屈,发泄到离自己最近的人身上,最典型且恶心人的做法,就是阴阳怪气的在群里公开批评和指责业主代表。

更具体一些,比如通常第一步,我们要做一个工作,就是告诉大家,烂尾楼维权不用等交房时间。这是几乎所有业主代表的第一个共同问题。

比如交房时间是今年年底,那我是不是要等到年底再行动?开发商资金链断裂,一定是外债所迫,那么债主们会不会等交房时间再讨债?聪明的业主代表往往马上就明白了。

根据情报,整理方案

一般来讲,烂尾楼,就是有钱是一种办法,有房是一种办法,没钱没房是一种办法。

如果有钱,我们只要保证这个钱不继续流失。如果没有钱,或者钱完全不够,就只能找钱,而找钱无非就是要么“卖房”,要么我们自己添钱盖房子,或者干脆大家一起退房(破产清算),把首付款拿回来。

光解决钱有时候还不能直接复工,因为通常烂尾楼开发商还有一屁股外债,这些外债迟早会掏空项目,要么折腾走现在剩下的钱,要么就是把现在剩下的没卖的房子拿去抵债。

这显然都对复工不利,所以我们最好也要知道主要的债权人是谁,除了开发商,这些债权人对我们购房人来说,其实是维权中最大的对手。

有钱,也不等于复工,因为钱还要安全的到施工方手里,最终能做到竣工交房。我们退一万步说,很多购房人都会想到从业主那里筹钱自救,却少有成功案例,就是因为没办法保证钱能安全的到达施工方,也无法解决钱给了施工方施工方不会盖到一半停工继续要钱。

所以我们既要解决钱,又要解决一个风险,就是要稳。烂尾楼,快不是最重要的,最重要的是稳,是最好一次维权把房子盖好,两次我就没有力气了。

团结起来,执行方案。

在我们维权的过程中,会面对各种各样的障碍,我们内部的障碍,比如在群里乱开枪的邻居,我们外部的障碍,比如远在1000公里外的法院的执行,我们上面的障碍,比如专班领导们接到市里商务局的电话,说这个开发商不能死,必须活着,还得“让他多少赚一点”,来自老天爷的障碍,比如一场疫情,让我们失业下岗,楼盘复工也遥遥无期。

不管有多少问题,只要群众团结,方向正确,无非就是随机应变、努力坚持。

注意事项,合法维权。

1、不可以违法信访,包括示威游行、堵门堵路、拉横幅喊口号,政府部门有电话、邮箱,你也可以直接去,合法的反应问题的渠道是敞开的。但是组织这些活动想引起领导的重视,在组织的过程中就会涉嫌“扰乱社会秩序”,如果不是警察宽容,三年以下有期徒刑是真的存在的。

2、不可以和公职人员发生肢体冲突。把开发商的老总打到骨折,是故意伤人,把他堵在楼里关他三天,是绑架,把警察的手挠一个小口子,就是袭警,虽然后者看似微不足道,但是确是维权中业主锒铛入狱的第二常见情况,一定要避免。

3、能团结的时候尽量团结,大局未定的时候,不要率先攻击自己人。大家都是购房人,可能只是对维权看法不同,路线不同,不要上来就扣大帽子认定某人是开发商的内奸卧底和叛徒,而是主动沟通、慢慢观察。

4、没事不要乱骂政府。房子已经烂尾了,要理性解决问题。一般来讲,和你对接的领导,和当年开发商开发批地的领导,不是同一个人,甚至不是同一届人,同一个单位的人。

代表政府来治理烂尾楼的人,不管是法院的,还是住建局的,和我们一样也只是一个普通人,如果不是上级指示、工作职责所在,他是万万不想管咱们的。

保留适当的愤怒,但是也要知道自己的愤怒的意义,如果愤怒不能提高我们的作战能力,还会给我们带来消极因素,那我们就应该加以控制。要骂就骂开发商。

给烂尾楼找接盘侠,通过法律途径更容易

搅屎棍,是对烂尾楼开发商一个非常具体而恰当的形容词。庭外重组为何经常失败?开发商充当搅屎。

目前全国成规模的地产商中,最早出现烂尾情况的包括几家,其中有个著名地产商,前前后后重组了四次,一次至少半年起。还有一个后来通过破重复工的楼盘,在破重之前七年做了四轮庭外重组,都没成功。

这里面除了复杂的债务问题,各种不确定因素之外,开发商在里面扮演了很差的角色。

这些已经把项目搞成烂尾的开发商,不仅不会愧疚,相反总是给接盘侠提出各种苛刻的条件,也各种不配合政府专班的工作,最终导致庭外重组不了了之,大幅度的拖延了业主、施工方、其他债权人的时间。

业主经常问秦兵律师团队的律师一个问题,如果破产了,开发商死了,没人给我们盖房子怎么办?

对普通人来说,这个问题确实是一个常见的法律误区。在大部分人的法律“常识”中,破产就等于宣布开发商死亡,开发商死亡就没人盖房子。这种观点其实是错误的。

和普通人的常识相违背,在房地产领域,开发商其实并不盖房子,真正盖房子的是施工方,是“总包”,是具体的下面一个个小施工方,甚至农民工。

负责盖房子的人,和购房人一样,在一个烂尾楼中扮演了债权人的角色。正是因为开发商拖欠施工方工程款,导致施工方停工,业主才能看到楼盘烂尾。

所以如果想要楼盘复工,并不是“开发商要有钱”,而是只需要施工方拿到钱——至于谁把钱给到施工方,是政府给、银行给、法院给,都可以实现复工,而不是说必须从开发商那给。

所以虽然庭外重组,可以帮开发商融资,但是庭外重组的问题是融资之后这个资金未必就能到工地,可能被其他债务人通过法院划走,可能被开发商转移,也可能虽然给了施工方,但是仅仅抵扣了之前拖欠的工程款,而不能直接实现竣工。

所以烂尾楼处置的一个核心问题,就是如何有钱,以及如何让钱安全到农民工手里。通过庭外重组可以解决钱的问题,但是不能有效解决安全问题:快,但是不稳。如果庭外重组多次失败,就连快也不快了。

通过破产程序,杀死搅屎棍,虽然看似多花了一些成本(管理人报酬),一年时间(债权申报、债权人会议),但是法律上更合法、安全。剩余货值通过法院变现,从法院到农民工手里,是不可能再被开发商转移走的。

而对大多数业主来说,虽然住上房子的需求是迫切的,但是大家也普遍都担心二次烂尾、假复工、剩余资产流失,从这个角度说无论政府还是业主,都是希望稳大于快。

相关文章