城镇居民小明，从某村民老王手中购买了一处宅基地房屋，经过一番装修后，一家人住在里面；

多年后，房子增值或面临拆迁，老王便起诉到法院，要求认定合同无效，还要小明一家搬离。。。

小明需要搬家吗？

一、对外出售宅基地房屋所签订的《房屋买卖合同》是否有效？

宅基地，是集体分给本村农民的地。

经审批后，村民可以在这块地上盖房子，但是没有产权证，只有使用证。

所以宅基地并不是村民“买”来的，村民只有使用权，无权将房屋出售。

也就是说，将宅基地房屋售予城镇居民的合同无效

上海市一中院 -（2020）沪01民终5775号

二、买卖合同被判无效后，买方是否必须返还房屋？

首先，合同无效这件事儿是确定无疑了，但是买方是否需要返还房屋，这个却并不一定！

法院主要看以下几点：

（敲黑板！！！本文重点）

1、是否已形成「稳定居住」事实及「返还房屋」在客观上是否可行？

主要从房屋添附+居住年限+用途这几点去考虑。

根据（2020）沪02民终6533号的判决来看，修缮+使用十余年=无需腾退

根据（2020）沪02民终8963号的判决来看，买方在房屋内居住了十余年，对房屋进行了改修建，均是为了生活需要，所以修缮+使用11年=无需腾退

从上面两个判决来看，买方在房屋内居住了11年，对房屋进行了改修建，均是为了生活需要。

但是，如果居住的时间很短，法院一般会要求返还房屋。根据（2020）沪01民终5775号的判决来看，2018年购买，2019年起诉，法院认为刚刚签订买卖合同，卖方就要求其退房，仅仅1年时间，尚未形成“稳定生活”事实，所以支持返还房屋。

2、买方主观是否善意？即：买方在购买时是否明知违反法律规定。

如果买房明知无效而购买，必须返还房屋。根据（2020）沪02民终3402号判决：返还房屋。

上述案例中，买方自作聪明，找到法律服务工作者来见证，企图利用法院“维护稳定”的这一判决倾向，达到永久使用宅基地的目的，法院自然不会容忍这种行为的发生！

找法律服务工作者见证就推定：买方对交易无效风险明知。

3、卖方是否有「无房居住」问题？

既然法院能够援引“维护稳定”这一原则，来突破法律关于“恢复原状”的规定的，那么，很关键的一个问题就是，维持现状，是不是更利于社会稳定。

假如卖方出售宅基地后，一直处于居无定所的状态，驳回卖方要求返还房屋的诉请，会使得卖方居住困难，反倒更不利于社会稳定，那么买方将面临腾房返还的风险。

所以作为买方或买方律师，应诉前最好调查好卖方的居住状况，不打无准备之仗！

根据（2020）沪02民终3402号判决：卖方父子均有其他稳定住所，买方无需腾退

法院着重查明，宅基地使用权人父子二人，父亲经村委调解，另建造房屋居住，儿子常年在贵州生活，已购房，而买方对系争宅基地房屋已经装修入住，所以腾退房子不利于社会稳定。

三、买了宅基地房屋，被起诉“返还房屋”，买方该如何应诉？

1：证明自己没有违约（支付了房款）

2：证明自己一直居住（稳定生活）

3：对房屋进行了翻建或装修（有实际投入，恢复原状比较困难）

4：卖方出售宅基地后，已经解决了居住问题

5：卖方的行为，违反诚信

四、如果遇到拆迁，拆迁利益怎样分割？买方可以得到多少赔偿/补偿？

（包含：装修费、翻建费、建造费等）

关于宅基地拆迁后补偿款的归属，有约定的按照约定，无约定的，由购房人与出卖人按比例取得补偿款。具体按照何种比例分割由法院裁量，《意见》中给出考虑的比例为7:3，购房人可以分得70%的拆迁补偿款。

根据（2017）沪01民终6452号判决，交易已完成，买方居住多年，卖方分得30%拆迁利益。

五、最后，再引申一下合同无效的其他后果

除了拆迁外，还有拆除（违章搭建），还有装修翻建（经审批后）。这里可能涉及到建造成本问题，还有合同无效导致的买方其他损失，这些又该怎么处理呢？

买方购买集体代建房（集体土地性质），后房屋增值，卖方反悔，主张合同无效

卖方需赔偿增值部分的70%。买方买地建房，被拆除，卖方承担建房成本的60%。

结语

本文是一些确定性、无争议的定论，而该类纠纷处理中真正难点在于：

1、几大核心事实的认定（目的：确认居住权及为未来权益的争取做铺垫）

2、拆迁利益的范围、房产价值认定时间节点（目的：争取合理的补偿金额及损失赔偿）

另外，这类案件实质上是法制向稳定的妥协，一定会随着时间的推移慢慢“收回阵地”，那么律师就需要根据最新《意见》调整代理策略。

来源：法律公开课

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