关于租房纠纷找律师多少钱，房屋征收租户装修如何补偿

■本文作者：李慧茹 北京在明律师事务所

在Z市租房用于经营商铺的王先生到所咨询律师，称其房屋近期将被征收，征收方要求王先生尽快腾退房屋。而出租方认为，房屋被征收导致租赁关系终止不是他们的责任，看在多年来友好稳定的租赁关系的“面子”上，愿意按照租赁合同中约定的条款向王先生支付违约金，但对于王先生的其他损失不予理会。先不论违约金本就是王先生应得的赔偿，王先生在此地经营多年，为店内装修耗费了巨额的费用。更何况近日为了举办周年店庆，店内装修焕然一新。一朝拆卸腾空，这笔损失又究竟该算谁的呢？

在实施征收的过程中，要求承租人无偿清理装修物、腾空房屋显然是不公平的。参考（2019）最高法行申13115号《行政裁定书》的裁判观点，在房屋征收补偿诉讼中，一般只有房屋的所有权人能成为行政诉讼的适格原告，因其为征收补偿的对象，与征收补偿行为具有利害关系。

反之，承租人与征收补偿行为不具有利害关系，不能成为适格原告。但如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附，且以其所承租房屋依法从事经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失，依法应予考虑，此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。

本案中，承租人在承租房屋后，为实现经营目的进行了装饰装修及改造，增设了必要的家电及附属设施等。涉案房屋被征收时，租赁期限尚未届满。因此，承租人虽然不是被征收人，但对于其完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值依法有权获得合理补偿。

再看（2020）最高法行再110号《行政裁定书》的裁判观点。由于房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，因而不能成为行政诉讼的适格原告，但其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附的补偿或赔偿问题。

但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不与房屋所有权人约定给付相关的装修补偿，也不与承租人另行解决装修费的补偿问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

本案中，征收部门明知承租人在被征收房屋上具有不可忽略的添附并且依法经营案涉房屋，也明知承租人在本次征收补偿中存在着独立于房屋所有权人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定应当享有的添附补偿和停产停业损失补偿等重大补偿利益。

这里需要说明的是，“明知”是指征收部门曾与承租人协商解决相关独立于房屋所有权人的补偿事宜。因此，承租人如遇类似的情况，首先一定要向出租人和征收部门主张自己的权利，在对方明知应补偿而不作为的情况下，再进行下一步维权。

从上述两个最高院判例可知，在遇到征收时，承租人是能够主张获得装饰装修费用补偿的。主张装修费用的法律依据，首先可以适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，因征收房屋造成的搬迁、临时安置，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿，以及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第四款之规定，首先，承租人装修应当经过出租人的同意。在合同解除时，对于双方没有约定的装修物损失，由双方按照公平原则来分担。

那么，除了诉讼，还能通过何种途径来争取装修费的补偿呢？一般来说，承租人可以在收到房屋征收的相关通知后，及时与出租人和征收方进行三方协商。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。征收决定公告之后，设定有未到期租赁关系的房屋所有权人应当及时书面通知承租人，告知征收事项。

收到这一通知的承租人应该尽快与房屋所有权人、征收部门协商补偿事宜。需要说明的是，房屋已设定的租赁关系不影响房屋市场价值的评估。

此外，也可以未雨绸缪，在签订租赁协议时就明确，如果遇到征收，承租人应当就装修费获得合理的补偿。

陈丽芳律师团队提醒各位房屋承租人，在租房前，要仔细阅读租赁合同的每个条款，做好风险防范，对于合同中的条款有疑问时，要及时咨询专业人士，避免日后发生争议时利益受损。其次，在进行装修时，一定要保留好相关的费用凭证，包括且不限于为装修支付的材料费、人工费等，这将是日后提起诉讼时最重要的证据。最后，在遇到征收被要求腾空房屋时不要慌乱，清点物品、清算装修费用，并及时请专业人士帮助计算应得的补偿利益，才是维权的正道。

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