导 读

在征收拆迁过程中，很多被拆迁人为了解决居住需求，更倾向于选择产权调换的补偿方式，即“以房换房”。正常情况下，征收方应当使用依法征收后的国有土地建设安置房屋予以调换，并为被征收人办理不动产登记手续。

没有取得房产证的安置房，虽然能住，但是不具备民法典中的所有权效力，不能贷款，也不能进行买卖过户交易，一旦遇到法律纠纷，也很难提供强有力的证据，可见房产证的重要性。

拿到房本，心才踏实。实际生活中，经常会出现安置房办理不了房产证的情况，无法办证的原因多种多样，比如开发商资金不足、没有缴纳土地出让金，或者规划审批手续不齐全、房屋竣工验收不合格等等。

在盛廷律师办理的这起案件里，当事人因为户口不在本地，被开发商和房管局刁难，也没有办到房产证。

一、房屋回迁九年拿不到房本，原因何在？

2002年9月，黄先生的职工住房因城市建设被纳入拆迁范围。黄先生与意西开发商（化名，下同）签订了拆迁回迁安置协议书，同意实行就地房屋安置，置换到北光家园小区。

图为黄先生回迁安置协议

安置协议约定，就地安置的房屋将于2005年3月竣工交付给黄先生，新楼按照经济适用房产权管理。

图为黄先生回迁安置协议

签订好安置协议后，房子被拆除，而黄先生因为退休，将户口外迁至老家河北保定。

2005年，安置房如期交付，黄先生一家抱着对生活的美好期望住进了新房。

在很多地方，因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，有5年才能办理房产证的约定。这是因为，这类安置房在取得所有权时，享受了相应的福利政策，所以一定期限内不能上市交易。而黄先生的房子也有五年后才能办证的限制。

2010年，终于等到可以办证了，黄先生和儿子拿着当初签订的补偿安置协议、回迁证明和相关的身份证件，到所在地区的房管局申请办理房产证。

原本以为，此次办理房产证会很是顺利，可眼看着小区里其他被安置的居民已经拿到大红本了，黄先生一家却没收到任何拿证通知。

为了弄清楚迟迟不发证原因，黄先生父子找到房管局，得到的答复是：拆迁协议是黄先生签字的，由于黄先生将户口迁出北京了，不具备北京购房资格，因此无法给他办理房产证。

二、多方努力无果，委托盛廷律师介入

对于这样的答复，黄先生父子是无法接受的。从2010年到2019年，九年时间，黄先生父子没有放弃，多次申请办证，甚至找到单位开具被拆除房屋的权属证明。

做了这么多努力，得到的却都是推诿拒绝。

拿不到房产证，房子虽然还能居住，但如果遇到纠纷，产权说不清道不明。倘若遇到二次拆迁，没有房产证的房屋，合法性不被认可，补偿也没有保障。想到这些潜藏的风险，黄先生父子内心十分焦虑。

2020年，在多番自己努力争取无果后，黄先生父子终于下定决心，委托专业律师团队，走法律程序维权。盛廷律师事务所接受黄先生父子委托后，案件交由王龙、刘笑二位律师承办。

三、不打无准备之仗，律师细细剖析案情

盛廷律师从不打无准备之战。二位律师在详细了解黄先生的案情后，召开了内部研讨，就可能涉及到的焦点问题进行了针对性的分析和演练。二位律师认为，黄先生与意西开发商签订的前述拆迁安置协议载明：所购楼房按经济适用房产权管理，是意西开发商为共同办理有关房屋手续所用。结合此约定，意西公司负有为黄先生办理房屋产权证书的协助义务。

在调查意西房地产公司背景时，律师查到，曾有人购买了意西开发商建设的安置房，也被以种种原因推脱拒绝办理房产证。此人起诉至法院，法院在审核购买协议后，支持了买方的请求，判决意西房地产公司协助买方办理产权证。这个判决在律师看来，是一个非常有利的判例。

在制定了完善的承办方案和诉讼策略后，盛廷律师向意西开发商和区房管局相继发了沟通函，表明了委托关系。律师之所以要发沟通函和声明，是为了告知对方委托人的维权态度和行动，表明自己的决心，同时，律师的介入，对不法侵权行为是一种震慑。

四、有理有利有节，谈判助力当事人拿到房本

由于职业特性，律师经常要做的工作就包括了谈判。

在此次黄先生的案件中，诉讼固然是解决问题的强有力的方式，但要耗费很多时间和精力，当事人也容易背负精神压力。站在当事人的立场去考虑问题，如果能通过谈判协商解决问题，那是再好不过的。

很多当事人之所以自己去沟通谈判没有成效，不仅是因为手头没有筹码，更是因为缺乏法律认知和沟通技巧，把握不好尺度。而专业的律师参与谈判，并不是只会夸夸其谈：专业的律师在多年的办案过程中累积了丰富的诉讼经验和沟通谈判技巧，能掌握谈判尺度，准确拿捏谈判进度。进退有据了，谈判才能达到最满意的效果。

基于上述考虑，二位律师在发送沟通函后，多次电话与意西开发商沟通，在法律层面上分清责任，督促他们递交办证所需要的材料给房管局，协助黄先生父子办理房产证。意西公司在与律师沟通后，虽没有马上应承，但也不像之前面对黄先生父子那样，态度强硬地拒绝。律师的所说所为，都是有法可依有理可循的，对方采纳的可能性较大。

二位律师又找到了区房管局，到现场沟通，表明了委托身份和维权决心后，律师告知房管局：黄先生的安置房属于拆迁合法所得，签订的安置协议和单位出具的证明也证实了房屋的权属，为黄先生办理产权证是房管局的责任。如房管局坚持以黄先生不是北京户口这个站不住脚的理由拒绝发证，律师将会走诉讼程序。

在二位律师和房管局进行沟通后，房管局的工作人员表示，将会与黄先生父子联系。一周后，房管局给黄先生父子打了电话，告知他们：将办理房产证到黄先生名下，等证件办好，就可以找开发商拿证了。

图为承办律师与当事人聊天记录截图

听到当事人告知的好消息，盛廷律师也由衷为他们感到高兴：黄先生父子九年的等待和焦虑，压在心里的一颗大石，在拿到房产证后，终于被放下。

能不用走诉讼程序，通过谈判沟通去和平解决当事人遇到的难题，节省当事人的时间成本和诉讼成本，将复杂问题简单化，这也是盛廷律师追求的方向。