拖欠管理费找律师函有影响吗，别墅被盗，业主用损失的2万多元抵扣物业费 物业方发出催缴律师函

“明明我们是受害者，现在倒要成了被告？”一年多以前，家住成都的代丽家中被盗，总价值两万二千余元。当初和物业协商将用损失抵扣物业管理费。代女士说，当时物管默认了，但未立下字据。

就在几天前，物业向代女士发了一封催缴物管费的律师函，并告知：若在5日内不缴物业费，将起诉她。代女士很郁闷，当初都默认的共识为何现在出尔反尔？

物管给代女士发的律师函

物管给代女士发的缴款通知书

住入新别墅十天后家里被盗了

“他们晚上巡逻只在小区外围转，却不到每栋巷道里巡逻。家门前的路灯是坏的，设施不完善，监控还是我自己安装的。”

代丽女士家住西航港街道银泰花园小区，该小区于2013年交房，是一栋栋的联排别墅区。从交房起，代丽一家都没有入住，直到5年后的2018年1月1日，她一家才入住。可就在入住十天后的一个夜晚，小偷溜进家中，把家里两部手机、孩子满月红包、古银元和一个名牌包带走了，总损失合计22000余元。

代女士告诉红星新闻记者，自家被盗小区物业也存在一定责任；“因为他们晚上巡逻只在小区外围转，却不到每栋巷道里巡逻。”而且被盗当天晚上，她家门前的路灯也是坏的，设施不完善，“还是我自己安装的监控，才记录下小偷的整个作案过程。”一想到这些，代女士马上就去与物业协商。

与物业协商用损失款抵物业费

“每个月收到的缴费通知单与其他业主相比都没住宅物业服务费这一项，说明物业在此之前是把她的物业费作抵扣处理的。”

代女士说，与物业协商也比较顺利，“当时一个物业负责人表示他们也有一定的工作失误。”随即代女士便提出在未追回被盗财物前，将用被盗的两万二千多元抵扣物业费，代女士说，虽然物业相关人员在当时未明确表态，“但当时他没说话，就等于他默认了。”而且代女士表示，每月物业发的缴费通知单上的内容也证实了这一承诺，她告诉红星新闻记者，她每个月收到的缴费通知单与其他业主相比都没有住宅物业服务费这一项，这说明物业在此之前是把她的物业费作抵扣处理的。

物管给代女士家的发的缴费通知单没有物管费一项

物管给其他业主发的缴费通知单有物管费一项

当代女士以为这件事就过去的时候，今年8月28日，她突然接到物业的缴款通知书，十几天后（9月12日），她又接到了物业公司发来的律师函，要求她于律师函发出5天内向物业公司交纳物业管理费总计16003.11 元，否则将依法追究她的法律责任。代女士说，需要缴纳的款项里包含了她家从2016年10 月14日起至2018年12月31日一直未交纳物业费共计12102.99 元与违约金3900.11元。

为何“默认”抵扣物业费现在还来催缴？代女士找到物业理论。

代女士说，物业工作人员告诉她，他们没有权限用被盗金额抵扣物业费，所以物业费只能打7折。而代女士并不认可物业的做法，在她看来，“打7折根本就是在逃避责任和没有诚意，因为小区业主只要连续缴纳物业费满两年，物业费都会打7折。”代女士说，她并不是一点物业费都不想出，她向物业提出免除违约金并将所欠物业费打5折，但是物业没有同意。“为何当初协商好的东西，现在物业又不认账了？”代女士说。

想找物业理论，但苦于没留下录音、字据等证据

“既然口头有约定，约定人也是该公司员工，就有一定的法律效力，不能说话不算数。”

代女士说，去年被盗当天，家里安装的7个监控也记录了窃贼作案的全过程，“他们大摇大摆的在客厅里打开孩子满月时刚收的礼金，一个一个拆红包。”而此时，她们一家四口就在一楼的房间里睡觉，她不敢想象，如果当天窃贼到了房间后果会怎样？

代女士家在被盗后安装上了防盗窗

这件事情之后，她也受到了惊吓。她告诉红星新闻记者，之后她每天晚上回家都要把房间门一间间打开检查一遍，为了更保险，她还花了2万余元把家里所有的窗子都封得严严实实。代丽说，很多朋友到她家里来都会开玩笑地说，“你这住的是别墅还是监狱啊，怎么那么多铁栏杆？”代丽只能无奈的说：“没办法，物管起不到作用就只有自己保护自己了。”

代女士家在被盗后安装上了防盗窗

代女士家在被盗后安装上了防盗窗

她想找物业理论，但苦于当初协商时未留下录音、字据等证据，她感到很无力！但代女士表示，既然口头有约定，约定人也是该公司员工，就有一定的法律效力，“不能说话不算数。”而且物业收了物业费，在它的管辖范围内丢了东西，物业不可能什么责任都没有。

物业说法>>>

没有承诺过抵扣的事，打五折都不可能

对此，红星新闻记者电话咨询了该小区物业公司项目经理黄启福，黄经理告诉记者，业主被盗，物业能负责多少？都是可以通过双方协商的。

但黄经理说，“当时业主的意思是要把被盗金额全部冲抵物业费。”黄经理表示，这肯定是不可能的。之后大家一直针对这个问题没有谈妥，所以就一直搁置。

“而现在因为整个小区物管费收缴不起来，所以公司就下达了任务，要求进行收缴和清理。”物业也在第一时间给该业主发了催费通知，但业主说不行，所以物业就只能按照法律程序来维护权利了。

对于代女士所说的物业工作人员口头承诺和默认的事情，黄经理也表示“这是没有的事”，他说，作为项目经理，他没有那么大的权力去承诺，他只能就双方协商的结果向公司请示。

对于代女士缴费通知单上没有物业费的问题，物管工作人员表示，是因为代女士一直对物业费有异议，“说要谈”，所以前台工作人员就只给她们家发了电费和垃圾处置费的缴费通知单。

对于代女士所说，物业费连续缴满两年可以打7折的问题，黄经理也表示：这是肯定没有的，“小区每年年底确实有预存物管费的活动，但最大折扣都只有9折。”对于代女士提议物业费能否打5折的问题，黄经理也表示不可能。

黄经理说，他们一般都没有起诉业主，但该业主的物业费是从2016年10月开始未缴的，时间太长了，所以公司才要求进行清理。他说，“我们既然提供服务，也要维护我们的权益。”

黄经理说，他们也不希望与业主对簿公堂，趁现在还没有走到法院那一步，所以大家能坐下来谈最好，“如果真的走司法程序，就只能该怎么判就怎么判了。”

代女士家在被盗后安装上了防盗窗

律师说法>>>

1、物管不能证明已完全尽到安保义务则应承担部分责任

那物业的做法是否合法？代女士与物业的口头约定是否有法律效力呢？

红星新闻记者就此咨询了四川澳南律师事务所主任曾林刚，曾律师认为：本案的法律关系为物业服务合同纠纷，双方的权利义务均源于物业服务合同，主要适用《合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。因此，物管公司对业主被盗损失是否承担责任，需要根据双方合同约定进行认定。

但从实践来看，物业服务合同一般都有安保条款。若物管公司不能证明其已完全尽到安保义务，如实施防盗措施、站岗值班、安保巡逻、出入登记等行为，则应对业主被盗的部分损失承担赔偿责任，实践中也有相应的判例。

之所以说是部分被盗损失，是因为业主对自己的财物也负有注意和保护的义务，也应对被盗损失承担责任。

关于双方口头约定抵扣物管费的效力问题，曾律师表示，因物管公司系独立法人主体，故其员工的口头承诺需物管公司事后追认方有效。若无追认则难以得到支持，且从举证角度也存在困难。

2、在保存相关协商证据时，应与对方签订书面协议否则口说无凭

四川英济律师事务所陈逢逢律师也同意上述说法，陈律师还表示：该事件中，虽然代女士没有直接证据表明就被盗赔偿一事与物业公司协商一致，但是发生盗窃事件后，代女士收到物业公司的缴费通知书中没有住宅物业服务费项目，物业公司以“代女士对物业费有异议”就未在缴费通知单上列明“住宅物业服务费”显然不成立，物业公司必须作出合理的解释，否则可以认定物业公司与代女士之间达成了某种解决方案，以住宅物业服务费折抵物业公司可能承担的赔偿责任，而具体折抵多少，需要双方进一步提供相关证据证明。

曾律师认为，若双方协商不成，既可以由业主起诉物管公司要求赔偿部分被盗损失，也可在物管公司起诉业主支付物管费时以物管公司违约抗辩或提起反诉，通过物管公司的赔偿与需缴纳的物管费进行品迭抵扣，从而达到维护自身权益。

针对类似事情，陈逢逢律师建议：若业主发生被盗事件，首先应在第一时间向公安机关报案并告知物业公司，并保存与物业公司协商的相关证据。同时，业主应向物业公司调取被盗前后小区监控设备保留的录像证据，以此作为后续证明物业公司履行安保义务的情况。

曾律师补充道：在保存相关协商证据时，可以尽量与对方签订书面协议，“因为口说无凭，即便有录音，但除法定代表人外的其他人无权代表公司意志，容易产生争议，而且电子证据存在诸多限制，能否得到法院的认可也是问题。”

红星新闻记者 马天帅 章玲 图片视频由受访者提供

编辑 包程立