■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

“房地一体”的宅基地确权登记是当下正在全国各地开展的土地确权工作，也是农民朋友最关心的事情之一。那么，在确权登记工作一线究竟是怎样推动这项工作的？什么样的房屋将不会被确权登记，而只能以其他方式另做处理呢？宅基地超过面积控制标准又会面临怎样的“惩罚”呢？本文，在明律师就结合广东省某地街道办事处的最详细规定为大家做一番解读。

《广东省F市N区G街道开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则（暂行）》一上来就规定，所谓“房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记”，是指由区政府主导，对本行政区域内未完成房地一体登记的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋在一定期限内组织开展农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权的首次登记。

这里还需要明确这样几个概念范畴：

一是区分3种情形：1. 完全无证的宅基地和房屋；2. 有集体土地建设用地使用证，但无房屋所有权证的“单地证”情形；3. 有农村房屋所有权证，但无集体土地建设用地使用证的“单房证”情形。

二是所谓的“地上房屋”，仅包括永久存续、结构完整的主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

三是最终的处置结果分为“确权登记”和“造册”两种。通俗的理解是，对于合法性不存在疑问的部分，予以确权登记；对于合法性存疑的部分，仅进行造册以记录情况，但不予确权登记发证。

具体而言，以下情形的宅基地及房屋无法确权登记，只能造册：

1. 不符合现行国土空间规划的、存在压占永久基本农田保护区的、存在压占林地的、存在压占水利控制蓝线的；

简言之，对涉嫌违法占地或者严重违反规划的宅基地及房屋，无论是否依法将其认定为违建并进行查处，都不能进行确权登记将其合法化。

《土地管理法》第78条对此也有明确的规定：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

即便涉案宅基地及房屋并非“新建新占”，其也因存在上述严重违法的持续状态而难以获取合法的身份，“历史遗留原因形成的”不是个筐，不能什么情形都往里面装。

2. 不符合本细则关于确权登记的主体资格规定的；

宅基地及房屋确权登记的主体为宅基地所在地的农村集体经济组织成员，可以是户主或年满18周岁的、经户内全体成员同意的户内成员。

而对于无证、缺证的“历史建成”的房屋，确权登记主体须经宅基地所在村集体经济组织同意。

3. 地上房屋基底占地面积大于150平方米的，但“单地证”、“单房证”、被认定为历史建成情形的“无证”宅基地除外；

这一条可被理解为“宅基地面积控制标准”，超过标准且又够不上“历史建成”并且完全无证的显然被认为不具有合法性，也就无法进行确权登记。

4. 建筑物建设高度超过15米的；

总体而言，我国农村的宅基地上房屋被允许的建设高度大多在10-15米之间，也就是3-4层的小楼。如果超过5层，通常是不符合乡村庄规划的，难以在建造之初获取乡村建设规划许可证，其合法性也会因此而存疑。

5. 宅基地所在农村集体经济组织认定存在危害公共安全、有损公共利益的用地行为的；

确权登记在某种程度上和审批宅基地建房一样，村集体知情并同意是最基础的条件。本条即赋予了村集体“村民自治”程序足够的权利，一旦确权登记申请过不了这一关，领证就基本上没希望。

6. 宅基地及地上房屋权属不清、存在权属争议的；

7. 非本村集体经济组织成员购买农村宅基地的（含已有建设用地许可证）；

8. 2018年2月26日之后房屋存在非法抢建、加建行为的；

这一条又是划定了一个时间线，具体怎么划各地显然会根据当地管理政策的出台时间而有所差异。但无论如何，“增量”无证房屋本身就涉嫌违建，在依法改正、处罚前难以确权登记。

此外，这份细化规定中还包括对超标准宅基地收取使用费的规定。超过面积控制标准80至100平方米的面积，每平方米需缴纳1000元；超过100平方米至120平方米的面积，每平方米需缴纳1500元；超过120平方米至150平方米的面积，每平方米需缴纳2000元。

这笔超标使用费是由村（社区）直接收取的，日后房屋改建时须退缩回证载合法面积内进行建设。

在明律师最后要提示农民朋友的是，类似的“实施细则”各地均有制定，大家要及时了解自家房屋所在地的具体政策，以便更为顺畅的申请确权登记，让自己的房屋在合法性上不存瑕疵。而对于其中涉及村集体决议的事项或者相应的收费规定，则有权参与会议、提出意见，并要注意留存交费的凭证。对村集体侵害农户合法权益的决议、行为，可依据《村民委员会组织法》的规定要求乡镇街道监督，或者诉至法院要求撤销。

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